盡管專家們一再重申，以為開(kāi)征了房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲而落，其實(shí)是個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。然而，在“邊調(diào)控邊上漲”的窘境中，仍有許多人對(duì)房產(chǎn)稅的出臺(tái)寄予了無(wú)限的期許。而這些人恐怕注定要失望了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)約40個(gè)，迄今為止，還沒(méi)有用房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的成功經(jīng)驗(yàn)。

　　而從上海、重慶的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅遠(yuǎn)不能承擔(dān)起地方主體稅源的重任。而房產(chǎn)稅成為主體稅源，被認(rèn)為是將地方政府從對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴中“拯救”出來(lái)的有效辦法。

　　不僅如此，契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅……圍繞房地產(chǎn)業(yè)的各種稅費(fèi)已達(dá)幾十種。而不管是向企業(yè)征收的還是向個(gè)人征收的，最終埋單的都是消費(fèi)者。那么，人們有理由問(wèn)一句，如果一定要開(kāi)征房產(chǎn)稅的話，以前的這些稅費(fèi)是不是有必要做個(gè)清理？

　　毫無(wú)疑問(wèn)，在房產(chǎn)稅的真實(shí)定位與百姓的期許間存在著巨大的落差。由此，我們有必要問(wèn)一問(wèn)，出臺(tái)房產(chǎn)稅的目的到底是什么？房地產(chǎn)稅收體系的改革不是簡(jiǎn)單的“加減”問(wèn)題，而是需要通盤考慮設(shè)計(jì)的問(wèn)題。由此，才能保持稅制的“剛性”、調(diào)控的效率。房地產(chǎn)稅制改革需要新思路。

　　“看新聞上說(shuō)，今年年內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的可能性非常大。我挺擔(dān)心的，這個(gè)稅會(huì)征到自己頭上嗎？”北京的向小姐發(fā)出了這樣的疑問(wèn)。

　　大學(xué)畢業(yè)來(lái)到北京，向小姐在這個(gè)城市已經(jīng)工作、生活了10年。2008年年底，她與丈夫買了一套80多平方米的兩居室。從來(lái)沒(méi)想過(guò)通過(guò)房子來(lái)賺錢的她卻在去年開(kāi)始謀劃買第二套房。

　　“去年7月有了孩子，父母過(guò)來(lái)幫忙帶孩子，現(xiàn)在的房子一下子感覺(jué)不夠住了�！毕蛐〗愀嬖V記者，去年下半年開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)又開(kāi)始了大幅上漲，為了買一套合適的房子，她從四環(huán)一直看到了六環(huán)。今年6月，向小姐終于在西五環(huán)外買下一套大面積的住房。但沒(méi)想到不久就看到有關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)相繼對(duì)房產(chǎn)稅表態(tài)的新聞。

　　8月底，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史、財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在向全國(guó)人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)，都建議擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。不僅如此，徐紹史還表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的時(shí)間表是今年下半年。也就是說(shuō)，在未來(lái)4個(gè)月內(nèi)，房產(chǎn)稅將會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)。

　　盡管已有試點(diǎn)，但這個(gè)稅種一直以來(lái)并未被廣大民眾真正了解。房產(chǎn)稅是對(duì)所有的住宅都征收還是只針對(duì)一部分住宅征收？房產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣的變化？在現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系中，如何厘清房產(chǎn)稅與住宅建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅收之間的關(guān)系？

　　沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠通過(guò)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)

　　在向小姐看來(lái)，8月底國(guó)家發(fā)改委主任、財(cái)政部部長(zhǎng)不約而同地表態(tài)，目的就是通過(guò)房產(chǎn)稅抑制高房?jī)r(jià)�！胺慨a(chǎn)稅真能把房?jī)r(jià)打壓下來(lái)嗎？要是能的話，我的房子豈不是買早了？”向小姐對(duì)此疑問(wèn)連連。

　　不僅向小姐，許許多多準(zhǔn)備買房的人都對(duì)房產(chǎn)稅有著類似的看法：這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)措施，是為了抑制高房?jī)r(jià)。

　　然而，在專家看來(lái)，這種看法并不靠譜。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部第三研究室主任張俊偉告訴記者，房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但只是影響房?jī)r(jià)的諸多因素之一，而且是一種慢變量，期望房產(chǎn)稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。

　　在張俊偉看來(lái)，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)輿論把開(kāi)征房產(chǎn)稅看作是控制房?jī)r(jià)的“殺手锏”，一個(gè)重要原因，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“邊調(diào)控、邊上漲”的尷尬局面，社會(huì)心態(tài)趨于浮躁，期望能出臺(tái)一項(xiàng)政策立竿見(jiàn)影地遏制房?jī)r(jià)上漲。此外，近年來(lái)，全社會(huì)對(duì)財(cái)稅政策的理解日趨功利化，把財(cái)政、稅收簡(jiǎn)單地看作宏觀調(diào)控的工具，動(dòng)輒增減政府支出，動(dòng)輒調(diào)整稅收，使得稅收法定的原則幾乎被完全拋棄。這也讓很多人把房產(chǎn)稅看作一種宏觀調(diào)控的工具。

　　按照國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心剛上市的《中國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控與政策》一書所述，房屋持有環(huán)節(jié)的稅收對(duì)穩(wěn)定住房交易價(jià)格的效果僅僅體現(xiàn)在短期。從總體上看，稅收調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較有限，這主要是因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格是多種因素共同作用的結(jié)果，而不僅僅是財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)整。美國(guó)等國(guó)早就實(shí)行房產(chǎn)稅，但并沒(méi)有解決房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行問(wèn)題，也沒(méi)有解決房?jī)r(jià)的大幅上漲問(wèn)題。

　　在這個(gè)問(wèn)題上，包括財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康在內(nèi)的多位專家都曾多次表示，反對(duì)將房產(chǎn)稅定義為抑制高房?jī)r(jià)的工具。在房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系上，能夠說(shuō)得通的邏輯鏈條是，開(kāi)征房產(chǎn)稅，會(huì)影響房產(chǎn)持有人的持有成本，這部分成本無(wú)法轉(zhuǎn)移，當(dāng)持有成本高到一定程度，持有人會(huì)選擇賣出房產(chǎn)，從而增加住宅的供應(yīng)量，有可能帶來(lái)價(jià)格的變化。

　　但決定房?jī)r(jià)的因素還有很多，僅僅開(kāi)征房產(chǎn)稅無(wú)法肯定地帶來(lái)房?jī)r(jià)的變化。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)有40個(gè)左右，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。但遺憾的是，迄今為止，還沒(méi)有用房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的成功經(jīng)驗(yàn)。18世紀(jì)末，美國(guó)就開(kāi)始征收財(cái)產(chǎn)稅，到19世紀(jì)中期各州普遍開(kāi)征了財(cái)產(chǎn)稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統(tǒng)計(jì)顯示，從1997年到2006年美國(guó)房?jī)r(jià)總體上漲了57%。1991年日本為了調(diào)控房?jī)r(jià)，創(chuàng)設(shè)了地價(jià)稅，但并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，房地產(chǎn)泡沫破滅后，1998年地產(chǎn)稅被停止征收。

　　韓國(guó)2005年開(kāi)征了綜合房地產(chǎn)的持有稅，試圖抑制房?jī)r(jià)攀升，但是事與愿違。

　　開(kāi)征房產(chǎn)稅要達(dá)到什么目的

　　既然無(wú)法像輿論所希望的那樣達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，那么開(kāi)征房產(chǎn)稅的意義到底是什么？

　　其實(shí)，在我國(guó)，房產(chǎn)稅并不是一個(gè)新稅種。早在1986年，我國(guó)就出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。這個(gè)條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

　　在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，房產(chǎn)稅并未覆蓋居民住宅。這個(gè)暫行條例將個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)列入免征房產(chǎn)稅的范圍。從那時(shí)起，房產(chǎn)稅在我國(guó)基本上就是面向經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。

　　不過(guò)，1998年房改之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展起來(lái)，房?jī)r(jià)大幅攀升，地方政府通過(guò)賣地賺得盆滿缽滿，土地財(cái)政開(kāi)始成為地方發(fā)展的一個(gè)越來(lái)越突出的問(wèn)題。

　　不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)都顯示，賣地收入在地方財(cái)政收入中的占比越來(lái)越大。全國(guó)人大常委會(huì)委員、財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿曾引用過(guò)一組數(shù)據(jù)，1999年～2012年，全國(guó)土地出讓收入總額接近15萬(wàn)億元，年均超過(guò)1萬(wàn)億元。其中，2011年土地出讓收入占當(dāng)年地方財(cái)政收入的比例高達(dá)60%以上。

　　“我國(guó)對(duì)居民持有的住房沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅。但由于城市土地國(guó)有，政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)處于壟斷地位，地方政府獲得了高額的土地出讓金收入�！睆埧�偉說(shuō)，但城市對(duì)土地出讓金收入的高度依賴也帶來(lái)了一系列問(wèn)題，比如推高房?jī)r(jià)、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)扭曲等�？梢哉f(shuō)，伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，土地財(cái)政的弊端已充分暴露了出來(lái)。開(kāi)征房產(chǎn)稅，是重構(gòu)地方政府收入體系，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)的一個(gè)重要手段。

　　這也就是說(shuō)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是重提房產(chǎn)稅的重要原因。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，地方政府都嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是土地越來(lái)越少，當(dāng)有一天土地賣完了，地方政府該怎么辦？用房產(chǎn)稅來(lái)取代土地財(cái)政是現(xiàn)實(shí)的選擇，雖然從目前來(lái)看，要做到這一點(diǎn)并不容易。

　　有關(guān)征收房產(chǎn)稅的意義和目的，賈康曾經(jīng)寫過(guò)一篇長(zhǎng)文來(lái)論述。他認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅是必然的選擇。我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)中直接稅比重偏低成為突出的問(wèn)題。間接稅在全部稅收中占比近70%，帶來(lái)的問(wèn)題是，愈是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高。另一方面，地方政府沒(méi)有成型的地方稅體系。地方?jīng)]有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負(fù)債，還必然特別看重土地批租，在某一任期之內(nèi)把土地交易環(huán)節(jié)的收入一次性拿足，盡可能解決在位者任期之內(nèi)出政績(jī)的需要。

　　賈康認(rèn)為，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，將會(huì)產(chǎn)生四個(gè)方面的正面效應(yīng)：第一是增加中國(guó)直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度。第二是為解決中國(guó)地方稅體系不成型的問(wèn)題而提供地方層面的支柱稅種。第三是促使已實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn)。第四是優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。

　　房地產(chǎn)稅制改革需要新思路

　　對(duì)于是否應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅，學(xué)界、業(yè)界一直都存在激烈爭(zhēng)論。

　　實(shí)際上，早在2004年，國(guó)務(wù)院就曾經(jīng)組織過(guò)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的討論，相關(guān)部門在10個(gè)地方推行了數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評(píng)估和試點(diǎn)。但這些空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)究竟是什么狀況？至今未有官方消息披露。

　　不過(guò)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)并未停止。2011年1月28日，重慶、上海開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但兩個(gè)城市實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)稅收入非常少，公眾預(yù)期的效果并沒(méi)有達(dá)到。對(duì)房產(chǎn)稅是否需要擴(kuò)大試點(diǎn)的爭(zhēng)論多次出現(xiàn)。

　　盡管爭(zhēng)論激烈，但爭(zhēng)論雙方都認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)該進(jìn)行改革。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)附著了大量稅費(fèi)，從拿地、建設(shè)到出售、再交易，每個(gè)環(huán)節(jié)都有著各種名目的稅費(fèi)，比如契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。

　　國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的老總告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有五六十項(xiàng)，每年涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收加起來(lái)有1萬(wàn)多億元。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海告訴記者，世界范圍內(nèi)，減稅是大趨勢(shì)。“從實(shí)際來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)不低了，這些稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給了買房人，高房?jī)r(jià)本身就包含了這些稅負(fù)。如果在這個(gè)背景下額外增加一個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，意味著稅負(fù)的進(jìn)一步加重�！�

　　從重慶、上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅是額外增加的一項(xiàng)稅負(fù)，兩個(gè)城市都沒(méi)有在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收上做減法。某一線城市地稅局的負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅目前的定位還不是特別明朗。如果定位于調(diào)控房?jī)r(jià)，已經(jīng)有多個(gè)國(guó)家的實(shí)踐證明不成功。如果定位于收入功能，也就是說(shuō)通過(guò)這個(gè)稅種讓地方政府提供公共服務(wù)、籌集資金，那就需要廣稅基，將大多數(shù)住房納入征稅范圍，并且普遍征稅。如果定位于調(diào)節(jié)財(cái)富分配，著眼點(diǎn)就應(yīng)該是存量，在征稅對(duì)象方面就應(yīng)關(guān)注多套和大面積的、高檔的住房。

　　“從近期目標(biāo)看，房產(chǎn)稅的功能定位可能只是調(diào)節(jié)功能，也就是針對(duì)多套住房者征稅�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，要讓房產(chǎn)稅成為地方政府的主要資金來(lái)源，就需要普遍征稅，全面覆蓋。但目前缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)，也缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)同。我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比非常高，很多家庭用了全部的積蓄加上貸款才能夠買得起住房，如果再征收房產(chǎn)稅，心理上是難以接受的，也沒(méi)有付稅能力。此外也缺乏征管能力，從目前稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管能力看，幾乎難以實(shí)現(xiàn)有效征管。

　　另一個(gè)現(xiàn)實(shí)的難點(diǎn)在于，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)一直處在霧里看花的階段。現(xiàn)有的系統(tǒng)究竟覆蓋了多少比例的住房？是不是所有人的所有住房都被統(tǒng)計(jì)在冊(cè)？如果沒(méi)有這個(gè)數(shù)據(jù)的支撐，房產(chǎn)稅的開(kāi)征從何談起？

　　“我們的房產(chǎn)稅改革方案和推進(jìn)思路需要完善�！睆埧�偉說(shuō)，我國(guó)政府集土地所有者和社會(huì)管理者兩種身份于一身。在居民承受能力既定的條件下，如果政府為了獲得更多的土地出讓收入而抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)，必然會(huì)削弱征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。要在房?jī)r(jià)明顯偏高的背景下開(kāi)征房產(chǎn)稅，只能提高豁免納稅的門檻，把房產(chǎn)稅限定在投資類住房上。但這樣一來(lái)，房產(chǎn)稅的主要功能就由為基層政府籌集公共資金演變成調(diào)節(jié)收入分配。

　　在張俊偉看來(lái)，與其如此，不如構(gòu)建新型的城市公共收入體系。這包括：履行保障中低收入群體居住權(quán)的承諾，通過(guò)穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期構(gòu)建起平衡“土地財(cái)政”負(fù)面效應(yīng)的對(duì)沖機(jī)制；加強(qiáng)土地出讓金使用管理，把地租性收入更多地轉(zhuǎn)到改善中低收入群體生活水平上來(lái)，轉(zhuǎn)到改善公共服務(wù)質(zhì)量上來(lái)；對(duì)居民非必要住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，拓寬城市收入的基礎(chǔ)；允許地方政府發(fā)債，推動(dòng)城市政府收入體系的平穩(wěn)過(guò)渡。(李松濤)