■ 樓市觀察

　　現(xiàn)階段全國城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。即便將數(shù)據(jù)增加50%，也不過7.5%左右的空置率，按全國城鎮(zhèn)存量住宅計(jì)算，約1650萬套的空置住宅，遠(yuǎn)低于所謂的“6800萬套”。

　　近日，農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚，在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱：“我國城鎮(zhèn)商品住房和商業(yè)寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供給過剩。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國空置住房達(dá)到6800萬套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計(jì)，我國城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過240億平方米�！�

　　“6800萬套空置住房”一出，很多人為此而擔(dān)憂。房屋空置率，是國際上衡量房地產(chǎn)市場健康程度的重要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)之一。如果屬實(shí)，則按文中所述的240億平方米住宅總量，全國城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)25%，遠(yuǎn)超國際合理水平，中國樓市臨近病危。

　　我不太清楚， “6800萬套空置住房”的數(shù)據(jù)來自何處，以前并無機(jī)構(gòu)公開正式發(fā)布過這一數(shù)據(jù)。而類似數(shù)據(jù)只有一個(gè)：2010年7月有媒體報(bào)道，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。這一新聞當(dāng)時(shí)引起廣泛關(guān)注。當(dāng)有記者就此向國家電網(wǎng)公司求證，答復(fù)是沒有公布過此類數(shù)據(jù)。到底有沒有，最終也沒個(gè)定論，不了了之。

　　就國際經(jīng)驗(yàn)看，各國統(tǒng)計(jì)口徑有別。一般來說，把度假房、第二套房和廢棄房算在空置住房內(nèi)的，空置率會(huì)偏高。中國香港住房空置率在6%以下。愛爾蘭和中國臺(tái)灣住房空置率在10%以上（含二套房）。美國如果出租房空置率降至5%，則達(dá)到了法律所定義的住房緊急狀態(tài)（供應(yīng)不足）。日本近些年來房屋空置率為5%-8%。通過上述國家的現(xiàn)實(shí)情況，大致可以得出一個(gè)結(jié)論：10%以內(nèi)的住房空置率，基本不會(huì)形成泡沫。

　　很多發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)部門，都有關(guān)于房屋空置情況的常規(guī)性調(diào)查。但由于我國統(tǒng)計(jì)部門從未開展這樣的調(diào)查，缺少權(quán)威數(shù)據(jù)。所以只能進(jìn)行大概推算，主要根據(jù)二套房的數(shù)量（空置房皆來自于非自住的二套及以上房源）。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的REICO工作室發(fā)布的報(bào)告中提到：2009年，全國城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所的比例為12%，60%用于出租，25%用于偶爾居住。由此推算，100套房屋，約有12套為第二套房，其中約有5套為空置，因此空置率約為5%。

　　廣州市社科院數(shù)據(jù)顯示：2011年末每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套。2007年，國家統(tǒng)計(jì)局江蘇調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)：全省城鎮(zhèn)家庭中擁有二套及以上住宅的比例為14.3%。這些數(shù)據(jù)相互印證后，基本上可以認(rèn)為：現(xiàn)階段全國城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。

　　據(jù)筆者的估算，至2012年底，全國城鎮(zhèn)存量住宅面積達(dá)220億平米。按5%的空置率，則空置房面積約為11億平米、約1100萬套。即便考慮到上述調(diào)查數(shù)據(jù)可能存在低估現(xiàn)象，將數(shù)據(jù)再增加50%，也不過7.5%左右的空置率，約1650萬套的空置住宅，遠(yuǎn)低于所謂的“6800萬套”。與國際水平相比，依然處于合理區(qū)間，推導(dǎo)不出全國住宅嚴(yán)重過剩及存在房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）