原標題：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正風(fēng)聲再起 專家稱五到十年內(nèi)難落地

　　據(jù)中國之聲《央廣夜新聞》報道，近段時間以來，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正的猜想越來越多地被大家提及。此前，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“383方案”中提到：對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正�！八�以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。

　　而剛剛閉幕的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》又再次提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這點也讓更多的人開始猜測，這是不是正在釋放小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的信號呢？這份《決定》出臺后，記者也就各地小產(chǎn)權(quán)房的銷售現(xiàn)狀進行了調(diào)查。

　　北京通州的太玉園小區(qū)在八通線輕軌總站土橋向南一公里處，一直以來，以北京最大的小產(chǎn)權(quán)房集中地著稱。小區(qū)門口通知欄上密密麻麻的都是房屋信息，出租信息占了大幅篇幅。兩側(cè)有三四家小型房地產(chǎn)中介。記者以買主的身份詢問太玉園小區(qū)的房價，中介直言，自從小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的消息傳出，十天內(nèi)，房價每平米漲了將近1000元。

　　中介：最近房價漲了不少了，之前每平米9000左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲了將近七八百塊錢。

　　記者：就這一個月？

　　中介：這十天吧，因為這邊一般一直有消息說要轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。

　　記者詢問了幾家中介，發(fā)現(xiàn)漲價的確成了普遍趨勢，房主的期望值變得越來越高了。

　　中介：現(xiàn)在都在漲，漲得這么厲害，再等就漲更厲害了。

　　中介：現(xiàn)在有些房已經(jīng)賣到100多萬了。

　　而據(jù)其他一些媒體報道，南方一些城市的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在居然漲價已經(jīng)漲到了比原來的房價高出了50%。“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲讓小產(chǎn)權(quán)的房價飆升，不少人都蠢蠢欲動，就算自己不住，也投資的想法。不過，與房價飆升的時候，賣方就會猶豫了：萬一賣早了，以后漲價怎么辦？于是，捂房惜售的情況就出現(xiàn)了。江蘇臺記者柏媛媛介紹，在南京，不少小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主就聞風(fēng)而動，或是提價或是停止銷售。

　　西善橋地區(qū)是南京市小產(chǎn)權(quán)房最集中的板塊，由于房價相對同區(qū)域商品房每平米要便宜三四千元，吸引了不少手頭偏緊的購房者。市民孫小姐在這里選房已經(jīng)一個多月，好不容易選到了中意的房子，但最近房東卻忽然反悔了。

　　孫小姐：我本來看到潤福園的房子88平米，65萬。價錢全部都談好了，就差坐下來簽字了，賣方就忽然一下后悔了，就說買上就要能轉(zhuǎn)正，至少能賣個90萬。

　　從南京西善橋地區(qū)的現(xiàn)實情況來看，雖然近期這里不少小產(chǎn)權(quán)房的房主提價或是惜售房源，但這一區(qū)域的七彩星城、福潤園、東升山莊等小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的房源售價穩(wěn)定。：

　　房產(chǎn)中介葛經(jīng)理：均價都在7000塊錢左右，沒什么多大的幅度上漲，有的一個季度漲個萬把塊錢。這個不能說是小產(chǎn)權(quán)的變化，全國房價都在漲，南京的商品房漲得還更多。

　　北京這樣的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房價格上漲得比較快，南京這樣的二線城市雖然沒有出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房價格飆升的情況，但不少人對其價格有上漲的預(yù)期，出現(xiàn)了捂房惜售的現(xiàn)象。

　　原標題：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正風(fēng)聲再起 專家稱五到十年內(nèi)難落地

　　鄭州某房屋中介公司銷售經(jīng)理楊書方已經(jīng)在房地產(chǎn)中介干了6、7年，銷售二手小產(chǎn)權(quán)房也是他們的經(jīng)營項目之一，雖然是5000元一平的超低價格，但一說起小產(chǎn)權(quán)房的銷售，他還是直搖頭。

　　記者：鄭州市小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)大概有多少個？

　　楊書方：我們了解的最起碼一二十個，一年最多也就賣個三五套。因為成交量確實很低，一直賣不出去，最主要原因是不能貸款，再一個就是沒有保障，沒有房本，很多人都會考慮這兩點。

　　楊書方所在的房屋中介公司在鄭州有近30家連鎖店，僅手下小產(chǎn)權(quán)房房源就上百套，無論是從房源數(shù)量還是公司規(guī)模都是數(shù)一數(shù)二。但無論目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正風(fēng)聲吹的有多響，小產(chǎn)權(quán)房的銷售一直都是冷冷清清。

　　楊書方：小產(chǎn)權(quán)房目前是政策沒出來，不明確，很多人都在觀望。我們在網(wǎng)上了解的一線城市可能比較多一點，在鄭州沒什么太大變化，看房的還是比較少。

　　在楊書方的店里，記者看到來咨詢房屋信息的人絡(luò)繹不絕，但卻很少愿意買小產(chǎn)權(quán)房。正在咨詢房屋信息的劉先生告訴記者，自己最近也打算在鄭州購房，小產(chǎn)權(quán)房低廉的價格讓他心動不已，但猶豫再三，還是沒有出手。

　　劉先生：小產(chǎn)權(quán)不像商品房，感覺還是沒有保障。將來轉(zhuǎn)正，還得出一部分費用，不劃算，來回盡折騰了。小產(chǎn)權(quán)到啥時候還是小產(chǎn)權(quán)，方方面面包括物業(yè)都趕不上正規(guī)的。

　　在浙江樂青，小產(chǎn)權(quán)房的形式多樣，數(shù)量也多。溫州房價在眾多城市中經(jīng)常唱反調(diào)，總是一支獨降，因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的風(fēng)聲讓樂青市民還在觀望當(dāng)中。一房屋中介負責(zé)人介紹說，雖然目前小產(chǎn)權(quán)房的銷量、價格等還沒有明顯變化，但是至少能讓剛需購房者更青睞小產(chǎn)權(quán)房。

　　房屋中介負責(zé)人：現(xiàn)在好賣一點，這些本來就便宜，小產(chǎn)權(quán)房證比國有的證便宜一點，現(xiàn)在又有這個政策，可能有人會選擇交易。因為這個便宜，以后也許會轉(zhuǎn)正，所以人家對它感興趣，也許以后這種房子會有優(yōu)勢。

　　安徽滁州的小產(chǎn)權(quán)房買賣從之前的乏人問津，到目前為止似乎有一些預(yù)熱的苗頭，有很多的購買者開始陸續(xù)地問詢小產(chǎn)權(quán)房的情況。

　　記者走訪了幾家房產(chǎn)中介公司，中介人員介紹，由于小產(chǎn)權(quán)房不能過戶，之前很少有人來問詢小產(chǎn)權(quán)房買賣的登記信息，而最近一段時間開始，陸續(xù)有人來詢問是否有小產(chǎn)權(quán)房出售。

　　中介工作人員：小產(chǎn)權(quán)房都沒有房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證就過不了戶，所以那時候賣不掉。最近也有人問了，也有人想買這樣的房子了。

　　而在另一家房產(chǎn)中介公司，工作人員介紹，前兩天剛剛辦理了一起小產(chǎn)權(quán)房買賣，相對于商品房，小產(chǎn)權(quán)房價格要便宜不少。

　　工作人員：價格便宜點，便宜二十幾萬。一般情況下不管過戶，或者在當(dāng)?shù)乜梢�，但是在大市辦過戶是過不掉。

　　不能過戶不受保護這似乎是小產(chǎn)權(quán)房的弊端，但是我們似乎能夠聽出來在各個城市里面，但凡是有小產(chǎn)權(quán)房，這個所謂的銷售市場還是存在的。當(dāng)然，他們不可能在房地產(chǎn)交易市場去掛牌出售，更多的還都是屬于私下交易的這種現(xiàn)象，即便如此目前私下交易的現(xiàn)象也出現(xiàn)了一些變化。

　　中介呂軍：目前還沒有正式掛出來交易，不過以前他們都是在都在私底下交易的，畢竟小產(chǎn)權(quán)房三證是不齊的，所以相對價格也比普通商品房便宜，但是它存在一些后遺癥，以后糾紛會比較多。買小產(chǎn)權(quán)房的人基本上以自住型為主，剛性需求為主。

　　在臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)坐落著很多由農(nóng)村發(fā)展起來的“城中村”，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使小產(chǎn)權(quán)房能夠上市交易，這些戶主也不愿意出讓房產(chǎn)。像李先生一套5樓立地的小產(chǎn)權(quán)房，一年的光租金收入就能高達十多萬。

　　李先生：就是再加上兩倍，也不會賣的。商品房國有使用期70年，但是我們使用期是永久的。而且我們房子租金收入也很好，不會賣的。

　　原標題：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正風(fēng)聲再起 專家稱五到十年內(nèi)難落地

　　隨著《決定》提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場之后，有幾點變化，一是小產(chǎn)權(quán)房的買賣由暗轉(zhuǎn)明，還有的小產(chǎn)權(quán)房主捂著不賣，因為對將來會有更好的價格預(yù)期；另外就是新的小產(chǎn)權(quán)房的價格的變化，有的價格比《決定》公布前上漲了不少，怎樣看待這種變化？

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉：這個其實就是惡性炒作，不管從哪方面說，政策其實被惡意解讀了。小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正從決定里并沒有明確的提到房產(chǎn)，只是一些人通過自己的利益角度這么解讀了。從市場來看，現(xiàn)在樓市或者房地產(chǎn)市場的確是投資屬性比較高，所以很多人從房地產(chǎn)或者從樓市的角度，有可能做出一些誤導(dǎo)市場的故意引導(dǎo)市場的分析。整體來看，最近有一些由之前暗地里的交易轉(zhuǎn)為明面交易或者價格上漲非常迅速，肯定是非理性的舉動。

　　很多人都存在著這樣一個想法，就是小產(chǎn)權(quán)房遲早都要轉(zhuǎn)正，對此是怎么看？

　　張大偉：所謂的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，從目前來看在各個地方還沒有能夠?qū)嵤┑恼�策基礎(chǔ)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的確是投資屬性還是比較高，各個地方也把土地財政作為很重要的財稅來源。所以從短期來看，即使是從不浪費社會財富的角度出發(fā)，不會完全取締小產(chǎn)權(quán)房，但是對一些新建的小產(chǎn)權(quán)，還是在取締的。這點來看，很多人認為小產(chǎn)權(quán)能轉(zhuǎn)正，是對政策的誤讀。即使幾年之后小產(chǎn)權(quán)能夠有部分從不浪費社會財富的角度轉(zhuǎn)正，也肯定是有償?shù)�，而且肯定會補比較多的土地出讓金。但是單獨直接把它轉(zhuǎn)成商品房或者說一些人想通過這種手段獲得投資利潤，不管是從5年還是10年看，這種可能性都很小。

　　法律監(jiān)管與保護的空白，讓小產(chǎn)權(quán)房處于尷尬的現(xiàn)狀。對很多投資小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主而言，能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房，擁有房產(chǎn)證，意味著房子可以賣更好的價錢，而對更多的因為資金不夠或者需要改善住房的已經(jīng)購買正居住在小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的業(yè)主而言，一張房產(chǎn)證，則意味著可以睡的更安心、踏實。

　　有數(shù)據(jù)顯示，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅僅十一五期間就達到了2.83億平方米，到目前不完全統(tǒng)計，全國總量或者已經(jīng)超過了70億平方米。如果按每戶住三口人來計算，按每一套100平方米來計算，就相當(dāng)于住了2.1億人，這樣的涉及面應(yīng)該是非常廣的。當(dāng)然，價格低是不少人對于小產(chǎn)權(quán)房最直觀的感受，因為商品房價格高買不起，那么住房又是剛性需求，這種情況之下只好去找便宜的來買了。

　　實對于現(xiàn)在一些小產(chǎn)權(quán)房的住戶來講，這一次決定所提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過，有專家認為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是對政策的誤讀。如何理解這個問題呢？

　　張大偉：首先，三中全會提到了城鄉(xiāng)用地是一個系統(tǒng)，這的確是一個方向，但是小產(chǎn)權(quán)是之前的問題，它涉及到占用了之前一些農(nóng)村宅基地或者是農(nóng)村耕地，做了一些跟之前不一樣的事，從法律定義上是非法的。三中全會賦予農(nóng)民更多的土地紅利等，是建立在之后或者說現(xiàn)存還有的宅基地上，不會說把之前特別是購買了小產(chǎn)權(quán)的，作為投資屬性在用的，肯定不可能轉(zhuǎn)正。

　　小產(chǎn)權(quán)房為什么難以轉(zhuǎn)正呢？

　　張大偉：更多的原因是跟現(xiàn)在樓市的發(fā)展基礎(chǔ)有關(guān)系，如果小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，整個房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)就出現(xiàn)了變化，因為整個的土地供應(yīng)量或者各方的利弊格局出現(xiàn)了明顯的變化。一旦小產(chǎn)權(quán)能夠轉(zhuǎn)正，農(nóng)村的宅基地就有可能流轉(zhuǎn)到住宅用地市場，目前來看，國內(nèi)5-10年是不可能出現(xiàn)真正的落地。

　　在建的一些新的小產(chǎn)權(quán)房可能會被拆除嗎？

　　張大偉：這是肯定的，其實三中全會的文件是賦予農(nóng)民以土地紅利，并不是說賦予現(xiàn)在投資購買了小產(chǎn)權(quán)房的人投資紅利。雖然短期來看，很多購買小產(chǎn)權(quán)或者之前買小產(chǎn)權(quán)因為炒作獲利了，但是從長遠來看，小產(chǎn)權(quán)不太會成為，它畢竟打了政策的擦邊球，或者說是違法違規(guī)的東西。所以轉(zhuǎn)正的可能性比較小的，即使后期一些農(nóng)村宅基地有可能流轉(zhuǎn)，更多的也是賦予農(nóng)民利益，不可能賦予之前一些非法的行為變成正規(guī)的，這個可能性很小。

　　備受爭議的小產(chǎn)權(quán)房究竟將來的命運將會是怎樣？

　　中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英：在改革開放初期特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展快速增長的時期，小產(chǎn)權(quán)房利用了一些農(nóng)業(yè)用地，以后在基本農(nóng)田保護條例發(fā)布以后，利用農(nóng)業(yè)用地搞小產(chǎn)權(quán)房的情形越來越少，主要是村莊占地以及一些廢棄地。實際上還是村集體行為，如果沒有村集體沒有村干部的支持、介入，小產(chǎn)權(quán)房是很難以擴大的。雖然有農(nóng)民把自己的宅基地利用了、蓋了多層住房，搞出售，但是在有些郊區(qū)大面積蓋小產(chǎn)權(quán)房特別是高層樓房，主要是集體行為。三中全會以后，釋放了一個信號就是，當(dāng)我們把體制理順以后，至少不會產(chǎn)生新的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房將會是歷史遺留問題，會有一個合理的辦法去解決這個問題。

　　小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不應(yīng)該轉(zhuǎn)正？

　　黨國英：如果它不轉(zhuǎn)正，那也不一定要拆除，轉(zhuǎn)正的方式是多種多樣的。如果它確實危害了公共利益，確實不符合政府的規(guī)劃，實在要拆，政府要面對得到小產(chǎn)權(quán)房的家庭和出售小產(chǎn)權(quán)房集體之間的關(guān)系問題。住小產(chǎn)權(quán)房的家庭是弱者，集體作為一種組織是強者，如果要拆小產(chǎn)權(quán)房，首先要注意保護弱者的利益，要有一種機制首先要對買房的人積極補償，要讓集體承擔(dān)責(zé)任，在這個前提下可以考慮拆除，而且這種情況應(yīng)該是比較少的。

　　小產(chǎn)權(quán)房問題究竟該如何治理？

　　黨國英：借助這一次三中全會的改革精神，一定要建立一種體制，特別是建設(shè)用地的規(guī)劃與用土管理體制。有了這樣的體制之后，無論是國家的土地還是集體的土地，我們能讓它們所蓋的房子都是產(chǎn)權(quán)房，都是合法的，以后就沒有小產(chǎn)權(quán)房了。對于現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房的處理，一定要考慮到全國相當(dāng)一批人的實際利益，政策不能與這個龐大的人群發(fā)生對立，要本著考慮老百姓的利益，考慮到現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房是不是一定和公眾利益相沖突，我們的規(guī)劃是不是能做合理的調(diào)整，之后再想辦法處理歷史遺留問題。

(來源:中國廣播網(wǎng))