樓市降溫趨勢(shì)日益明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，創(chuàng)最近13個(gè)月新低，房?jī)r(jià)整體漲幅明顯收窄。2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲11.1%，比1月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)與春節(jié)后多個(gè)地方樓盤降價(jià)的現(xiàn)象頗為吻合。樓市傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”恐難出現(xiàn)，今年樓市成交量將明顯走低。

　　同比漲幅整體收窄

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市價(jià)格下降，9個(gè)城市價(jià)格持平。4個(gè)價(jià)格下降的城市分別為牡丹江、溫州、安慶、濟(jì)寧，價(jià)格持平的城市包括哈爾濱、杭州、海口、唐山、丹東、吉林、九江、韶關(guān)、大理。平均而言，當(dāng)月70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，漲幅創(chuàng)最近15個(gè)月新低。

　　就同比而言，2月有69個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，但漲幅均明顯收窄。在一線城市中，上海的同比漲幅最高，達(dá)18.7%，而北京、廣州、深圳的同比漲幅分別為15.5%、15.9%、15.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，據(jù)計(jì)算，2月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格分別同比平均上漲11.1%和6.4%，分別比1月回落1.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年春節(jié)之后，不少三四線城市傳出房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、市場(chǎng)消化遲緩的消息。杭州、南京等城市近期出現(xiàn)零星的降價(jià)并向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)走勢(shì)與當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)頗為一致。

　　分析人士認(rèn)為，在連續(xù)多個(gè)月沒(méi)有實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩和降價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)的自我調(diào)整。鏈家地產(chǎn)的分析稱，2012年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力增加。

　　今年初以來(lái)，面對(duì)樓市明顯偏淡的情況，房企采取多種方式應(yīng)對(duì)，如推出促銷活動(dòng)，或以明顯低于預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤。這些舉措進(jìn)一步增強(qiáng)了房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。

　　實(shí)際購(gòu)房成本難下降

　　3月16日，位于北京南六環(huán)大興區(qū)天宮院區(qū)域的“住總?cè)f科橙”項(xiàng)目開(kāi)盤。其毛坯房銷售均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，比銷售人員此前預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低5000元。即使剔除裝修價(jià)格，開(kāi)盤價(jià)也要比預(yù)期價(jià)格低約3000元/平方米。作為北京近兩年來(lái)的首個(gè)“低開(kāi)”項(xiàng)目，萬(wàn)科橙的降價(jià)被認(rèn)為具有信號(hào)意義。

　　分析人士指出，由于銀行房貸政策收緊，即使房?jī)r(jià)有所下降，購(gòu)房者的實(shí)際成本不僅沒(méi)有下降，甚至還有所提高。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，首套房貸款利率8.5折的優(yōu)惠如今已絕跡，目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率已成主流，部分銀行甚至要求利率上浮5%。

　　張大偉表示，銀行提高首套房貸利率，對(duì)剛需購(gòu)房者壓力很大，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)可能趕不上房貸增加的利息支出。

　　除北京外，在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市，首套房利率優(yōu)惠政策也已基本絕跡，這在很大程度上對(duì)沖了房?jī)r(jià)下降給購(gòu)房者帶來(lái)的實(shí)惠。分析人士表示，從今年以來(lái)銀行房貸操作的實(shí)踐來(lái)看，差別化信貸政策尚待真正落實(shí)，剛需購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本仍難以下降。

　　或遭“倒春寒”

　　購(gòu)房成本的提高抑制了成交量。以北京為例，據(jù)北京市住建委的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來(lái)北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%；新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計(jì)818.8億元，同比下降58%。

　　按照慣例，每年3-5月，樓市往往迎來(lái)成交量回升，這被業(yè)內(nèi)稱為“小陽(yáng)春”。在沒(méi)有調(diào)控政策突然干預(yù)的情況下，上半年的“小陽(yáng)春”與下半年的“金九銀十”往往是一年中房地產(chǎn)銷售的高峰時(shí)段。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，在自住商品房推出、銀行信貸收緊、價(jià)格回落預(yù)期等多方面因素的沖擊下，市場(chǎng)觀望情緒有所增強(qiáng)，注定今年3月的“小陽(yáng)春”難以重現(xiàn)去年的盛況。有業(yè)內(nèi)人士稱之為“倒春寒”。

　　張大偉表示，從春節(jié)過(guò)后的一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化。購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)，房企“讓利跑量”的心理逐漸占了上風(fēng)，供需格局悄然生變。去年北京市單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，目前已經(jīng)降低到1:2左右。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦對(duì)房?jī)r(jià)回落形成一致性預(yù)期，則需求很可能突然銳減。 記者 張敏

(來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))