新華網(wǎng)重慶4月2日電（記者 趙宇航、胡旭）年初業(yè)界對于樓市分化將加劇的預(yù)測就已流行，一季度全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。對于三四線城市而言，現(xiàn)在下樓市將要崩盤的結(jié)論可能還為時尚早。

　　交易量下滑很厲害

　　作為四川省第二大城市，擁有百萬人口的綿陽屬于典型的三線城市。曾經(jīng)一度只有本地房地產(chǎn)商耕作的市場，近年來吸引了萬達(dá)、華潤、恒大等一線地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入。被當(dāng)?shù)厝朔Q為“溫吞水”的房地產(chǎn)市場在2012年前后出現(xiàn)井噴式增長。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年綿陽市主城區(qū)新增商品住宅24274套，新增面積218．63萬平方米，與2012年相比分別增長60％和56％，呈大幅上漲態(tài)勢。同時，2013年商品住宅成交22513套，成交面積為208．61萬平方米，環(huán)比分別上漲22％和25％。

　　進(jìn)入2014年，綿陽房地產(chǎn)市場受到不小沖擊。

　　“綿陽目前的市場價格出現(xiàn)5％左右的下行調(diào)整�！碑�(dāng)?shù)氐囊晃坏禺a(chǎn)商透露，“盡管有優(yōu)惠，我們在城中心的舊城改造開發(fā)項(xiàng)目，位置和配套都很好，但基本賣不動�！�

　　綿陽當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介人士說：“買房者觀望情緒較重，不管是新房還是二手房，交易量下滑很厲害�！�

　　綿陽的情況只是國內(nèi)三四線城市的一個縮影。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2014年2月，全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比漲幅0．54％，同比漲幅10．79％，漲幅繼續(xù)縮小。其中，住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市有36個，比2013年12月增加4個，其中除杭州、溫州、哈爾濱等6個二線城市外，均為三四線城市，臺州、馬鞍山、紹興跌幅居前。

　　走勢判斷出現(xiàn)分歧

　　對于三四線城市房地產(chǎn)市場未來的走勢，業(yè)界出現(xiàn)分歧。

　　持悲觀論者認(rèn)為，由于前些年三四線城市興起轟轟烈烈的造城運(yùn)動，導(dǎo)致近期形成海量的住房供應(yīng)，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題，今年部分樓市可能面臨崩盤的風(fēng)險。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬－8000萬平方米。

　　“樓市的分化其實(shí)在2013年就已顯現(xiàn)。”中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，房價必然增長乏力。部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除有崩盤的可能。

　　而持相反態(tài)度者認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化所帶來的市場紅利遠(yuǎn)沒有消失，三四線城市房地產(chǎn)市場依然大有可為。

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績發(fā)布會上不斷強(qiáng)調(diào)，三線城市房地產(chǎn)市場不行的觀點(diǎn)是錯誤的，不能用個別三線城市的市場狀況來代表整個三線城市的走勢。

　　“三四線城市整體容量不容忽視。”新加坡國立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說，“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕，但其市場容量足以承載企業(yè)在1－2年內(nèi)集中進(jìn)行開發(fā)�！�

　　同時，文華認(rèn)為在三四線城市中，人口有一定基數(shù)，快速的城鎮(zhèn)化也會引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動，而不少城市的房地產(chǎn)市場還處于孕育期，其中不乏市場機(jī)會。

　　長遠(yuǎn)規(guī)劃是良策

　　不論三四線城市房地產(chǎn)市場未來走勢如何，過去盲目造城的發(fā)展策略已不可取。專家認(rèn)為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn)市場，做好長遠(yuǎn)規(guī)劃是良策。

　　新華社經(jīng)濟(jì)分析師萬利認(rèn)為，對于三四線城市而言，新型城鎮(zhèn)化將帶來人口大幅增長，新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化，在這一進(jìn)程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來的房地產(chǎn)供給過剩，也要防止投資過熱催生樓市泡沫。

　　文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機(jī)，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。同時為了解決部分城市需求不足問題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入、就業(yè)，而非被動“保障”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動趨勢研判，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求。此外，還應(yīng)著眼于改善長期供求關(guān)系，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的“正循環(huán)”。

(來源:新華網(wǎng))