■ 上海市統(tǒng)計(jì)局：2012年內(nèi)環(huán)內(nèi)新建商品住宅均價55518元/平方米

　　注：數(shù)據(jù)來自上海市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；房價指“剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅的成交均價”；同比指“較上年同期”。郁斐 制圖

　　2012年上海市房價數(shù)據(jù)詳細(xì)的官方版本昨日公布。

　　1月22日，上海市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《2012年本市房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況》分析稱，剔除共有產(chǎn)權(quán)住房和動遷安置住房等保障性住房后，2012年上海市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)為55518元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間為29281元/平方米，外環(huán)線以外為16541元/平方米。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測算，相比2011年，去年的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房價上漲14.46%，內(nèi)外環(huán)間上漲5.54%，外環(huán)外則下降8.19%。

　　不過，去年外環(huán)外房源的銷售面積達(dá)577.82萬平方米，占上海全市市場化新建商品住宅銷量的比重高達(dá)70.6%。因此，上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師嚴(yán)軍21日介紹，上海純粹市場化的新建商品住宅2012年的平均銷售價格是21412元/平方米，較2011年（同比）下降0.8%。

　　金豐易居副總經(jīng)理周華燕昨日稱，去年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的純市場化的新建商品住宅，售價有所上升，但成交很少。外環(huán)以外的項(xiàng)目，則出現(xiàn)了促銷和低價開盤的情況，這類剛需項(xiàng)目的集中成交，弱化了內(nèi)環(huán)以及中環(huán)項(xiàng)目價格上漲的效應(yīng)，最終形成了整體房價微跌的局面。

　　“內(nèi)環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)少”

　　2012年上海房價區(qū)域分化的局面，與受訪市場人士的感受頗為契合。

　　“內(nèi)環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)少，價格抗跌，更鮮有折扣，加上限購政策，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源的成交量并不多。相比之下，外環(huán)以外新房供應(yīng)量大、單價低，促銷也多，是去年成交的主力區(qū)域�！敝苋A燕如是分析。

　　某國有房企營銷負(fù)責(zé)人昨日同樣直言，“這波行情主要推動者，還是剛需。”

　　德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟進(jìn)一步說，2012年，上海樓市供應(yīng)量較大的外圍區(qū)域，成為了價格率先出現(xiàn)松動的區(qū)域；而市區(qū)區(qū)域的新建商品住宅因?yàn)槠湎∪毙�，價格反而有所上漲。尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，受一些頂級豪宅集中成交的影響，去年房價漲幅達(dá)14.46%。

　　“這樣的局面與以往各區(qū)域房價走勢接近的態(tài)勢大相徑庭�！标戲T麟說。

　　他認(rèn)為，在調(diào)控政策基調(diào)延續(xù)的背景下，這樣的分化局面可能在今年得到延續(xù)。

　　普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“短期內(nèi)不會調(diào)整”

　　對于區(qū)域房價分化對于“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的影響，陸騎麟認(rèn)為不會有太大變化。

　　根據(jù)上海市房管局去年2月發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》中，列出的“可享受優(yōu)惠政策的普通住房”的3個必要條件之一，是“實(shí)際成交價格”低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　陸騎麟稱，實(shí)際操作中，“低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍”沒有統(tǒng)一的認(rèn)定，因此多是按內(nèi)環(huán)內(nèi)房源低于330萬元/套這個標(biāo)準(zhǔn)判斷的。因此，中內(nèi)環(huán)新建商品住宅價格的變化，對普通住房的認(rèn)定不會有變化。

　　“只有在房價出現(xiàn)明顯上漲后，相關(guān)部門才會對現(xiàn)行的普通房認(rèn)定做出調(diào)整�！标戲T麟猜測，短期內(nèi)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不會調(diào)整。

　　是否為普通住房，在房產(chǎn)交易時繳納的相關(guān)稅費(fèi)不同。

　　房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率“房價標(biāo)準(zhǔn)”將調(diào)

　　而隨著2012年上海市新建商品住宅平均銷售價格的公布，2013年認(rèn)定個人住房房產(chǎn)稅稅率的“房價標(biāo)準(zhǔn)”則將調(diào)整。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年微漲3.1%。

　　陸騎麟解釋，這就意味著，2013年上海市成交單價超過27740元/平方米的應(yīng)稅住房，應(yīng)該按照0.6%的稅率計(jì)算個人住房房產(chǎn)稅稅額。

　　上海市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日亦稱，上海每年都會根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上一年度新建商品住宅的平均銷售價格，來做差別化稅率的“房價標(biāo)準(zhǔn)”。

　　“自個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，每年都會做此類的調(diào)整。”該負(fù)責(zé)人說。

　　根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，上海對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計(jì)算繳納。

　　相關(guān)計(jì)算公式是，年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計(jì)稅價格）×70%×稅率。

　　隨著2012年房價數(shù)據(jù)的出爐，另一個推行個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市重慶，2013年1月1日起，已對高檔住房應(yīng)稅價格開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價格起點(diǎn)從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米。也就是說，今年在重慶新購住宅，建筑面積均價（亦即通俗意義上的房價）在12779元/平方米及以上的，要繳納個人住房房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)重慶市出臺的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則，重慶對在主城區(qū)個人擁有的獨(dú)棟商品住宅和高檔商品住宅，征收房產(chǎn)稅。稅率為0.5%～1.2%。

　　剛需房源漲價壓力

　　商品住宅銷量方面，2012年上海樓市翹尾走勢明顯。

　　按上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年，上海市商品住宅銷售面積為1592.63萬平方米，同比增長8.1%。但在去年10月之前，上海市商品房的累計(jì)銷量呈現(xiàn)的仍是同比下滑態(tài)勢。

　　《2012年本市房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況》分析，在一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，2012年前幾個月商品房銷售面積持續(xù)下降。但隨著房地產(chǎn)價格企穩(wěn)，供應(yīng)增加，購房需求逐步釋放，自5月份起，上海市商品房當(dāng)月銷售量有所回升，10月份開始扭轉(zhuǎn)了累計(jì)銷售面積同比下降態(tài)勢。

　　純市場化商品住宅方面，某國有房企營銷負(fù)責(zé)人的觀察是，2012年1月，上海樓市成交量較2011年同期出現(xiàn)劇烈下滑，因此不少企業(yè)陸續(xù)調(diào)低售價，從6月開始，成交量出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

　　眼下，市場擔(dān)憂的是，剛需房源在2012年的大量消化，可能導(dǎo)致庫存不足。

　　“目前上海樓市剛需房源庫存的去化周期不足5個月，遠(yuǎn)低于7-8個月的正常水平，預(yù)計(jì)后期這類房源會因?yàn)樾略龉��?yīng)不足，導(dǎo)致價格上漲。”周華燕說。

　　嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝也認(rèn)為，去年上海外環(huán)以外和中外環(huán)的樓市最為活躍，但由于2012年樓市銷售中出現(xiàn)的區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，2013年，剛需產(chǎn)品的供應(yīng)或許會跟不上需求，從而導(dǎo)致價格出現(xiàn)小幅上漲。

　　按上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年，上海市商品住宅新開工面積為1563.39萬平方米，同比下降36.8%。

　　周華燕判斷，2013年，改善型項(xiàng)目可能會成為市場的主流。

　　不過，也有分析人士指出，長遠(yuǎn)看，隨著部分保障房的陸續(xù)入市，剛需可能逐漸得到緩解。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，受保障性住房建設(shè)力度加大的影響，去年上海市商品住宅中“90平方米以下住宅”完成投資632.67億元，比上年增長24.7%，占全部住宅投資的43.6%，比上年提高7.3個百分點(diǎn)。