人民網(wǎng)北京8月8日電（楊波 實(shí)習(xí)生 衛(wèi)煒）昨日，宋都股份發(fā)布公告稱(chēng)擬募資15億元投資商品房項(xiàng)目建設(shè)，這是8月以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的第二次嘗試，此前，新湖中寶公布了55億元再融資方案，是2010年房產(chǎn)調(diào)控后首例房地產(chǎn)再融資案例。

從今年6月份以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資“開(kāi)閘”呼聲漸起，業(yè)內(nèi)人士對(duì)放開(kāi)都普遍樂(lè)觀，與此同時(shí)，財(cái)政部近日表示將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，再融資碰撞房產(chǎn)稅，對(duì)于A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，到底是福是禍？

再融資預(yù)期持續(xù)升溫 地產(chǎn)股聞風(fēng)起舞

宋都股份昨日拋出預(yù)案，擬募集不超過(guò)15億元資金，投向南京和杭州的兩宗商品住宅項(xiàng)目，上周，新湖中寶擬非公開(kāi)發(fā)行A股55億元用于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，成為2010年房地產(chǎn)企業(yè)暫停再融資之后的首例。受此消息影響，地產(chǎn)板塊集體大漲，目前已走出6連陽(yáng)的走勢(shì)。

新湖中寶打破地產(chǎn)再融資僵局，宋都股份緊隨其后，有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)再融資放行的速度超過(guò)預(yù)期，看來(lái)符合政策導(dǎo)向的住房項(xiàng)目獲批再融資的成功概率較大。

據(jù)了解，目前兩市仍有迪馬股份、榮豐控股、銀潤(rùn)投資等10家房企停牌，其中多家涉及重要事項(xiàng)未公告，這意味著未來(lái)可能還將有房企祭出新的再融資方案，而這也將逐步印證監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)再融資的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

全社會(huì)資金價(jià)格有望下行 何時(shí)放開(kāi)仍有懸念

此前，根據(jù)國(guó)務(wù)院2010年4月發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和《繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》的規(guī)定，對(duì)存在閑置土地、炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。自此，房地產(chǎn)企業(yè)處只能借道高成本的信托。

如果再融資方案能夠獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低負(fù)債水平和財(cái)務(wù)成本。瑞銀證券在最新發(fā)布的研報(bào)稱(chēng)，地產(chǎn)再融資的嘗試，可以把地產(chǎn)公司部分融資需求從表外轉(zhuǎn)向表內(nèi)，進(jìn)一步降低資金利率水平。

瑞銀證券還認(rèn)為，如果地產(chǎn)融資政策變化，地產(chǎn)企業(yè)不再依賴(lài)高息的表外融資，那么目前社會(huì)整體的中長(zhǎng)期資金價(jià)格可能會(huì)慢慢下降，有利于減輕全社會(huì)的資金壓力。這對(duì)于全部企業(yè)盈利會(huì)有正面作用。

但房產(chǎn)融資到底何時(shí)放開(kāi)，依然具有不確定性。在近期的證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人都強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的口徑?jīng)]有發(fā)生變化，依然是依據(jù)2010年國(guó)務(wù)院規(guī)定的有關(guān)精神來(lái)執(zhí)行。

多部委吹風(fēng)房產(chǎn)稅擴(kuò)容 杭州方案可能成首選

在房企樂(lè)觀企盼再融資放開(kāi)的同時(shí)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容再度被提上了日程。8月4日，財(cái)政部聲明稱(chēng)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)。今年6月，國(guó)家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為2013年財(cái)稅體制改革的重要任務(wù)。

有報(bào)道稱(chēng)，未來(lái)全國(guó)將推廣“杭州方案”這一模式。杭州方案中針對(duì)增量住房征收、以戶(hù)為單位劃定免征面積、實(shí)行超標(biāo)面積累進(jìn)稅率等內(nèi)容，有望在下一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的過(guò)程中，在其他城市推廣。

國(guó)泰君安認(rèn)為，從上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅擴(kuò)容針對(duì)增量或高端存量征收是大概率事件，預(yù)期擴(kuò)大城市包括部分省會(huì)和計(jì)劃單列市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市等。

再融資“碰撞”房產(chǎn)稅 券商建議關(guān)注相關(guān)板塊

近日房產(chǎn)稅擴(kuò)容與再融資報(bào)道交織出現(xiàn)的大背景下，地產(chǎn)板連續(xù)五日上漲。多家券商認(rèn)為不管是房地產(chǎn)稅擴(kuò)容還是再融資重啟，對(duì)于地產(chǎn)板塊影響有限，地產(chǎn)股近期的上漲是估值修復(fù)的過(guò)程。

從房地產(chǎn)企業(yè)已公布的半年報(bào)來(lái)看，電子城、冠城大通、華夏幸福、保利地產(chǎn)上半年利潤(rùn)與去年同期相比，均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。業(yè)績(jī)預(yù)告方面，招商地產(chǎn)、華僑城A、中糧地產(chǎn)、世榮兆業(yè)等22家房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)預(yù)增，鐵嶺新城、世榮兆業(yè)、南國(guó)置業(yè)等則預(yù)計(jì)增長(zhǎng)幅度較高。

瑞銀證券認(rèn)為，如果股權(quán)融資放開(kāi)，地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資成本可能下降，提升業(yè)績(jī)。如果整體政策略有放松，地產(chǎn)企業(yè)的估值壓力將明顯減輕，股價(jià)應(yīng)會(huì)有良好表現(xiàn)。不僅如此，地產(chǎn)投資也會(huì)得到正面影響，和投資建設(shè)相關(guān)的期股，比如水泥，也應(yīng)會(huì)有良好表現(xiàn)。

對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容對(duì)A股市場(chǎng)的影響，國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍對(duì)A股短期會(huì)受到一定影響，但長(zhǎng)期影響有限。壓制地產(chǎn)板塊估值的是政策不確定性和持續(xù)調(diào)控天花板，伴隨行業(yè)供求改善和房產(chǎn)稅等政策靴子落地，板塊估值空間有望打開(kāi)。下半年看30%以上空間。目前價(jià)位和時(shí)間對(duì)下半年繼續(xù)看多，中間或有震蕩，但趨勢(shì)不變。