“新國五條”細(xì)則中關(guān)于二手房征稅的條款引起了廣泛的關(guān)注。若按照新的稅收標(biāo)準(zhǔn)，買賣二手房將增加個稅幾萬甚至幾十萬。雖然“新國五條”的地方版尚未出爐，但“有才”的網(wǎng)友已經(jīng)想出了各種避稅方法。不過，律師及業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這些招數(shù)不靠譜，可能為買賣雙方造成不必要的損失。

招數(shù)1

偽造欠債事實

通過司法判決過戶

買主李先生，賣家張先生。李先生先把房款給張先生，張先生按房款打欠條給李先生，并以房產(chǎn)做抵押。然后，李先生以張先生欠款不還起訴至法院，張先生承認(rèn)欠款，但無力償還，愿以房產(chǎn)抵償。最后，李先生拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀：在辦理房屋過戶前，該房產(chǎn)的所有權(quán)人仍為原產(chǎn)權(quán)人，一旦出現(xiàn)房屋價格上漲，產(chǎn)權(quán)人很可能否認(rèn)雙方之間的房屋買賣關(guān)系，選擇清償債務(wù)后對該房屋進(jìn)行二次處分，而且這里涉及到房屋抵押，萬一該房屋在抵押期間發(fā)生毀損等情形，引發(fā)糾紛的可能性非常大。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：對于這種避稅方法，出發(fā)點(diǎn)可以為公眾所理解，但在實際操作過程中卻會事與愿違，甚至?xí)�引起法律糾紛及相關(guān)風(fēng)險。首先，這一種欠款行為，是一種非真實的借貸行為，不符合相關(guān)法律要求。其次，這一種房產(chǎn)交易，在逃避納稅責(zé)任的同時，卻忽視了相應(yīng)的監(jiān)管及法律保護(hù)因素。

招數(shù)2

雙方各自假離婚

與對方配偶結(jié)婚過戶

買主李先生，賣家張先生。第一步，張先生和妻子離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸張先生。第二步，李先生也離婚，房產(chǎn)歸李先生(如果有房產(chǎn)的話)。第三步，張先生攜房產(chǎn)和李先生的前妻結(jié)婚，房產(chǎn)共有。第四步，張先生再次離婚，房產(chǎn)歸女方。第五步，張先生和李先生各自復(fù)婚。

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀：過去的報道中出現(xiàn)過“假結(jié)婚”繞開限購政策的情況。如果說房屋買賣雙方以婚姻為手段進(jìn)行避稅，其行為并不違法，但是這里畢竟涉及到幾個婚姻關(guān)系，關(guān)于夫妻個人財產(chǎn)的分割及家庭債務(wù)問題極有可能發(fā)生糾紛，一旦購房者張先生和李先生的前妻結(jié)婚后，一方就財產(chǎn)分割問題反悔，要求分割另外一方名下的其他財產(chǎn)，不但達(dá)不到避稅目的，還會產(chǎn)生其他糾紛。

北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊：這個方法目前看只是存在理論上的可能性，實際操作性不強(qiáng)，不建議一般購房者輕易去嘗試這種非常規(guī)的方式。

招數(shù)3

賣家離婚房產(chǎn)歸一方

以家庭唯一住房出售

買主李先生，賣家張先生。張先生先將打算賣出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售給李先生(還需滿5年才能避稅)。賣掉之后張先生再復(fù)婚。

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀：這個方式并不能從根本上達(dá)到避稅目的，因為“按照20%計征個人所得稅”的政策還沒有出臺細(xì)則，目前看來，出售家庭唯一住房的這種情況是否在征稅范圍之外仍不得而知。跟第二個案例一樣，涉及到婚姻關(guān)系，發(fā)生糾紛的可能性比較大，實踐中也很常見。

偉業(yè)我愛我家分析師孔丹：通過離婚再復(fù)婚的方式獲取免繳個稅的優(yōu)惠理論上是可行的。但是這其中仍然存在很多風(fēng)險需要注意，萬一假婚姻遇到真危機(jī)，其中一方則可能人財兩空。

招數(shù)4

簽訂陰陽合同

將成交價格寫成原價

買主李先生，賣家張先生。李先生和張先生簽訂陰陽合同，以房產(chǎn)原價100萬元、實際成交價200萬元為例，如按新政計征20%個稅，需繳稅20萬元。如果簽訂陰陽合同，將成交價格寫成100萬元，那就不需繳一分錢個稅。

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀：“陰陽合同”是一種違法行為，極易發(fā)生糾紛。一般司法實踐中，會以備案合同為準(zhǔn)，產(chǎn)生糾紛后會對賣方產(chǎn)生不利后果，且涉嫌偷稅。

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：按照現(xiàn)行規(guī)定，二手房成交依照政府的指導(dǎo)價格進(jìn)行。按例子中所說，如果該房產(chǎn)所在區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價為200萬，即使成交價格寫成100萬，最終仍需以200萬作為計稅依據(jù)；如果該區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價為100萬，按此辦法可避個稅，但同時銀行在放款之時最多給予買方70萬的支持，而且，在未來該房子出售過程中同樣會按照100萬的買入價計稅。

■官方回應(yīng)

北京細(xì)則將研究應(yīng)對措施

相關(guān)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人昨天接受本報記者采訪時表示，北京近期將會出臺“新國五條”細(xì)則。針對市場上流傳的這些五花八門的避稅辦法，相關(guān)監(jiān)管部門將會研究處理措施。

“新國五條”細(xì)則疑問多

“新國五條”細(xì)則出爐。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“新國五條”細(xì)則仍為框架性條款，對于一些具體執(zhí)行時的細(xì)節(jié)問題仍存疑問。

1

20%政策什么時候執(zhí)行？

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長何琦：新政具體執(zhí)行時間將取決于各地方政府細(xì)則的出臺時間。

2

執(zhí)行時間劃定是按照交件日期計算嗎？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：現(xiàn)在能夠體現(xiàn)法律效率的時間節(jié)點(diǎn)有兩個：網(wǎng)簽時間和過戶時間。由于網(wǎng)簽之后，或因貸款無法順利通過審批，或因官方辦理流程約束，部分網(wǎng)簽量無法正常過戶，或者過戶時間會拖延很長時間。個人認(rèn)為用網(wǎng)簽時間界定執(zhí)行時間的可能性比較大，這樣可以規(guī)避其他不確定因素帶來的法律糾紛。

3

現(xiàn)行1%計征的所得稅是否仍舊執(zhí)行？

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長何琦：20%差額計稅辦法將取代現(xiàn)行總額1%的政策，后者將不再執(zhí)行。

4

“能核實房屋原值的”房源如何界定？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：能核實房屋原值的房源應(yīng)該就是指有相關(guān)合同或者票據(jù)，能夠證明房產(chǎn)獲取時的價值的房源。

5

差額計算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本？

北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松：現(xiàn)行差額計算是包括裝修維修等成本的，未來情況在細(xì)則未出之前不能確定，預(yù)計保留原來方式可能性較大。

6

對于滿5年二手房交易時，是否按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：按照財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅，可見，對于家庭唯一的、且業(yè)主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松：現(xiàn)行滿5年且是業(yè)主唯一住房的可以免個稅，未來預(yù)計此政策保留可能性較大。

7

一年內(nèi)賣房又買房是否可以抵免個稅？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松：現(xiàn)行政策中只有公房可以這樣執(zhí)行，新政標(biāo)準(zhǔn)還未確定。

8

二套房首付比例和利率提高到幾成？

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)：“新國五條”細(xì)則規(guī)定，房價上漲過快的城市需出臺相關(guān)政策，意味著將執(zhí)行這個政策的城市承認(rèn)本地房價上漲過快，因此各地政府的實施情況和力度仍存在不確定性。