新盤和二手房哪個(gè)劃算？

　　對(duì)比北京同一區(qū)域二手房和新房?jī)蓚�(gè)購房方案可見，新盤稅費(fèi)成本較低，但地段較差，升值空間難以預(yù)料

　　專家建議，預(yù)計(jì)各地落地細(xì)則會(huì)有保護(hù)自住需求的條款，因此買賣雙方達(dá)成購房協(xié)議的應(yīng)盡快過戶，而未確定購房意向的也不必恐慌

　　3月1日以來，“國五條”細(xì)則已經(jīng)持續(xù)發(fā)酵7天，北京二手房市場(chǎng)掛牌量激增，成交周期也迅速縮短。實(shí)際上，依據(jù)“國五條”細(xì)則規(guī)定，二手房交易將實(shí)施按轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)稅，但細(xì)則中并未明確執(zhí)行時(shí)間。

　　值得一提的是，記者連日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了避稅，已經(jīng)達(dá)成交易意向的買賣雙方都在加快辦理過戶手續(xù)，但尚未達(dá)成購房意向的潛在購房者卻陷入糾結(jié)。

　　“現(xiàn)在我不知道是應(yīng)該購買二手房，還是繼續(xù)關(guān)注新房�！币晃辉诒本┩ㄖ輩^(qū)鏈家地產(chǎn)中介門店咨詢購房信息的李女士（化名）向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我是貸款買房，交易周期長(zhǎng)，如果買二手房，可能無法趕在新政落地前網(wǎng)簽；如果現(xiàn)在買新房，將來趨嚴(yán)的新政執(zhí)行后，新房?jī)r(jià)格可能下降，那就買虧了”。

　　實(shí)際上，如李女士一樣糾結(jié)于當(dāng)下是否買房，買新房還是二手房的購房者很多。對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉建議，預(yù)計(jì)各地政策落地細(xì)則會(huì)有保護(hù)自住的條款，因此如果是最近面臨過戶的，可以加緊過戶，但還未達(dá)成交易意向的也不必恐慌。

　　二手房交易量同比上漲近3倍

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月1日到3月7日，北京市二手住宅網(wǎng)簽7482套，環(huán)比上月同期上漲140.66%，與2012年同期相比，上漲了273.73%。

　　值得一提的是，3月7日，北京二手住宅單日網(wǎng)簽2166套，創(chuàng)下2011年12月9日以來的單日網(wǎng)簽最高值。

　　而據(jù)記者連日走訪北京通州區(qū)房地產(chǎn)交易中心和多家中介門店后發(fā)現(xiàn)，“國五條”細(xì)則出臺(tái)后的首周，二手房掛牌量激增，議價(jià)空間也相對(duì)上升。以記者長(zhǎng)期關(guān)注的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)云景里南門的二手房交易情況為例，春節(jié)前期，該小區(qū)房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)為19000元／平方米左右，而目前有部分房源報(bào)價(jià)已降至約18000元／平方米。

　　不過，買賣雙方為了趕政策“末班車”而接連掀起的“過戶潮”尚未平息。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向本報(bào)記者表示，相比之前業(yè)主端的賣方市場(chǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向買賣雙方的成交意向都較之前強(qiáng)烈，尤其已經(jīng)簽訂購房合同的，雙方都希望盡快過戶。

　　更值得注意的是，記者在走訪通州多個(gè)剛需新盤后發(fā)現(xiàn)，部分一直在買新房或買二手房之間徘徊的購房者將注意力轉(zhuǎn)向了新房。

　　“二手房新政出臺(tái)后的第二天和第三天正好是雙休日，我們樓盤這兩天成交了50多套房，這幾乎相當(dāng)于過去一個(gè)星期的交易總量�！北本┩ㄖ輩^(qū)梨園鎮(zhèn)的東亞·印象臺(tái)湖售樓處的一位銷售人員向記者表示，“其中不少客戶是同時(shí)關(guān)注周邊二手房和我們的項(xiàng)目，在二手房新政出臺(tái)后，一些原本有些猶豫的客戶就選擇了我們的項(xiàng)目”。

　　實(shí)際上，“國五條”細(xì)則未落地之時(shí)，正如李女士一樣，多數(shù)剛需購房者糾結(jié)于當(dāng)下是否適合出手，如果決定出手，那么買新房還是二手房？

　　買新房和二手房哪個(gè)劃算？

　　“這幾天看房者突然增多，但真正出手買房者還是要少于觀望者�！鄙鲜鲋薪殚T店的銷售經(jīng)理向本報(bào)記者表示，事實(shí)上，買新房和二手房都需要算一筆賬。

　　該銷售經(jīng)理向記者透露，以附近的云景里南門小區(qū)一套總價(jià)160萬元的89平方米戶型的二手普通住宅（業(yè)主購買未滿五年）為例，如果購房者能夠趕在“國五條”細(xì)則落地之前簽約，那么該房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納個(gè)稅1.6萬元，契稅1.6萬元，營業(yè)稅8.8萬元以及中介費(fèi)約2萬元，該房稅費(fèi)等總購房成本為14萬元；如果購房者未趕上政策“末班車”，轉(zhuǎn)讓時(shí)按轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)稅的話，若業(yè)主原來購房耗資60萬元，差額部分為100萬元，則需繳納個(gè)稅20萬元，個(gè)稅增加了18.4萬元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的11.5%，其購房成本也增加至32.4萬元。

　　而距上述小區(qū)約20分鐘車程的通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的新盤東亞·印象臺(tái)湖均價(jià)為16000元／平方米。“以位于10層總價(jià)126萬元的76平方米左右的一套新房為例，需要繳納契稅1.26萬元，公共維修基金約1.52萬元”。 東亞·印象臺(tái)湖銷售中心的銷售人員向本報(bào)記者介紹，購房稅費(fèi)成本為2.8萬元左右。

　　由上述同一區(qū)域二手房和新房?jī)蓚�(gè)購房方案可見，新盤稅費(fèi)購房成本較低，但地段較差，升值空間難以預(yù)料。

　　“除去地理位置、周圍配套、升值空間、購買時(shí)機(jī)、付款方式等多種因素后，單以購房總價(jià)來衡量的話，新盤稅費(fèi)等購房成本顯然更低。”有業(yè)內(nèi)專家向記者表示，不過，買房往往涉及多方復(fù)雜因素，一般無法簡(jiǎn)單對(duì)比如何購買才最劃算。

　　除此之外，因利息因素，全款買房要比貸款買房更劃算。而如果購房者貸款買房，使用公積金貸款和商業(yè)貸款也大有不同，一般公積金貸款首付高，月供壓力小。而商業(yè)貸款首付相對(duì)較低，盡管目前北京不少銀行首套房執(zhí)行利率85折，但月供一般要比公積金貸款壓力大。所以，最終是否劃算還要看購房者購買能力如何。記者 王麗新

(來源:證券日?qǐng)?bào))