營業(yè)稅(賣家)未滿5年 14萬元滿5年且唯一 0元個人所得稅(賣家)未滿5年 2.5萬元滿5年且唯一 0元國五條細則實施后18萬元未來以差額的20%征收個稅，且參照以往的認定標準

　　自‘新國五條’政策發(fā)布后，新政關于房屋轉(zhuǎn)讓按售房差價征收20%個稅成為促使二手房成交過戶出現(xiàn)高峰的導火索。各地各大房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，人們希望趕在地方細則出臺前完成房屋的買賣交易，從而規(guī)避新政所帶來的額外房屋交易稅費。更是有購房者為趕搭‘末班車’購房避稅而各出奇招。這些購房‘奇招’是否存在風險，早報記者連線房地產(chǎn)專業(yè)律師進行解答。

　　案例1

　　先過戶后辦貸款

　　由于擔心地方細則的出臺以過戶日期為準，所以有購房者選擇在貸款手續(xù)下來之前就開始走過戶流程，以抓緊時間，避免地方細則出臺后多交稅款。

　　陳小姐是在新“國五條”新政細則出臺后一天去中介看房子的，由于是剛需所以希望能在地方個稅征收前趕上這趟“末班車”。很快她就看中了一套市中心兩室戶的房源，賣家也同樣希望能夠在個稅政策操作細則出臺前趕快完成交易，于是雙方便在兩天內(nèi)簽訂了購房合同。

　　由于陳小姐購房還需要通過銀行貸款，但申請貸款的審批流程通常要兩至三周時間，所以賣家擔心可能出現(xiàn)的政策風險，提出在貸款手續(xù)下來之前就開始走過戶流程。然而過戶時，如果是通過貸款購房的需要出示銀行的貸款審批證明，只有一次性付款交易不需要這項證明的。也就是如果需要提前完成過戶，就需要將合同變更為一次性付款的購房合同來操作。陳小姐疑慮操作是否可行。

　　律師解答：

　　關于購房抵押貸款，銀行實施嚴格的審批程序，如核查購房者的資格、所購房屋的產(chǎn)權信息以及購房合同約定的首付款比例等。如果買賣雙方將購房合同中的付款方式改為一次性付款的(即形式上看無需貸款)，則恐怕將無法通過銀行的審批。

　　如果購房合同中的付款方式還是約定為分期付款，且在簽署購房合同的同時向銀行申請了購房抵押貸款，但在貸款審批下來之前買賣雙方即先行辦理了過戶登記手續(xù)，按照目前房產(chǎn)交易中心的操作，在此情況下交易中心將不再單獨受理該房屋的購房貸款抵押登記申請。

　　如果買賣雙方在過戶登記并取得產(chǎn)證之后再向銀行申請購房抵押貸款的，則不符合購房抵押貸款的要求，無法通過銀行的審批。

　　因此，如果交易雙方在取得銀行貸款審批之前貿(mào)然過戶，由于貸款難獲批準，買方的付款履約能力得不到保障，對買賣雙方都會產(chǎn)生很大的風險。

　　案例2

　　房產(chǎn)證去名

　　還有一些人選擇以將房產(chǎn)證中的家庭成員去名的方式避稅。

　　趙女士家有兩處房產(chǎn)，近期正打算將其中一套換成大一些的房子給已經(jīng)成年的兒子居住，然而產(chǎn)證上一家三口的名字都有，中介提醒趙女士，這樣的情況未來房子在交易時很可能要征收20%的個稅。建議其分別將兩處房產(chǎn)的產(chǎn)證改為夫妻和兒子分別持有以避免即將出臺的地方交易個稅細則。家庭成員之間的“去名字”，將原來共有房屋變?yōu)橐蝗霜氂�，也就是成為家庭唯一住房，這樣是否可以避稅？而“去名字”的成本又是多少？

　　楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者，所謂“滿五年”的日期是按照房產(chǎn)證上登記的發(fā)證日開始計算的。

　　其中夫妻更名、法定繼承以及直系親屬間贈與是可以追溯的而不需要重新計算日期，買賣的話需要重新計算日期。但贈與等“去名”方式可能會產(chǎn)生契稅、公證費等其他費用。

　　律師解答：

　　在法律層面，所謂“去名”是轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)份額并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法律程序，會因轉(zhuǎn)讓方式的不同而產(chǎn)生不同的稅負。如果選擇買賣方式，應當按照現(xiàn)行有關房屋轉(zhuǎn)讓交易的稅收政策依法繳納交易稅費，包括個人所得稅、營業(yè)稅、契稅等；如果采用贈與方式，根據(jù)相關規(guī)定，直系親屬之間的房產(chǎn)贈與，不征收個人所得稅及營業(yè)稅，僅需繳納贈與部分的契稅，但請注意因受贈取得的房產(chǎn)在再次轉(zhuǎn)讓時的稅負相對較高。

　　值得注意的是，按照目前有關限購及房產(chǎn)稅收的政策，在計算房產(chǎn)數(shù)量時，以“家庭”為單位，“家庭”成員是指夫妻雙方及未成年子女。因此，在這個“家庭”定義范圍內(nèi)的主體，即使從某套房產(chǎn)的產(chǎn)證上去掉，該房產(chǎn)還是會被視為“家庭”房產(chǎn)，如果被“去名”的“家庭”成員名下有其他房產(chǎn)，就無法實現(xiàn)“家庭唯一住房”的目的。對于前文定義的“家庭”成員以外的其他人員(包括成年子女及其他直系親屬)，在其從原住宅產(chǎn)證上“去名”之后，原住宅不計作其名下房產(chǎn)。

　　案例3

　　約定如果加稅合同無效

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理宋會雍告訴記者，李先生剛剛看中一套二手房準備跟賣家簽合同，按照原來的約定是李先生和賣家商量好按照房款的1%交個人所得稅，由買家李先生支付，但因為新政的原因，李先生擔心遞件的時候一定要按照售房差額的20%征稅，這樣下來又要多付20萬元的稅款，李先生表示無法承受。中介公司便建議買賣雙方在合同中注明，如果要按照20%來交稅的話則此合同就無效。但李先生也不清楚這樣的條款是否具有法律效力。

　　律師解答：

　　準確地理解李先生的意思，應該是在合同中約定，“如果按照差額的20%交稅就不再履行合同”。這在法律上應被理解為當事人約定了合同終止的條件，一旦約定的條件成立，即按照差額的20%交稅，則合同終止，并非合同無效。如果合同因此終止，根據(jù)合同法，當事人需要對合同進行結(jié)算和清理。這時就牽涉到返還財產(chǎn)、違約責任、損失賠償?shù)葐栴}。因此，建議在約定合同終止條件的同時，在合同中針對終止后各方的違約責任如何承擔、各方已產(chǎn)生的成本及費用如何分擔(例如因談判、簽約及部分履行而產(chǎn)生的差旅費、住宿費，也可能存在中介機構費用)等問題作出明確約定，必要時向律師咨詢專業(yè)意見，以免發(fā)生爭議。

　　案例4

　　抵押房產(chǎn)假訴訟

　　關于避稅，購房者可謂動足腦筋，甚至有購房者提出以訴訟抵押方式來避開個稅。即買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院的判決書去房產(chǎn)中心過戶，這樣做是否存在風險？

　　律師解答：

　　這種做法的風險很大。首先，這種做法將買賣和借貸兩種不同的法律關系人為地混在一起，其目的是為了規(guī)避限購。在當前的限購環(huán)境下，法院會對借貸關系的真實性作嚴格審查，一旦認定為“名為借貸，實為買賣”，法院很可能基于“以合法形式掩蓋非法目的”的理由不認可合同效力。此外，新民事訴訟法實施后，當事人還可能會因此類惡意或虛假訴訟被追究法律責任。再則，退一步講，即使借貸名義的訴求得到了法院支持，法院不會直接判令房產(chǎn)過戶，而是要通過拍賣程序?qū)⒎慨a(chǎn)拍賣，并以拍賣所得款項償還借款，懷著購房本意的“貸款人”不能直接取得房屋產(chǎn)權。即使法院判決或調(diào)解支持直接過戶，如果買方屬于限購人群，房地產(chǎn)登記部門仍有可能因為限購而拒絕辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此外，即使僥幸通過法院判決或調(diào)解的方式成功過戶，仍然要按照稅收政策繳納所得稅、營業(yè)稅、契稅等稅負，而且，其間產(chǎn)生的訴訟費、拍賣費等也是一個不小的數(shù)目。

　　以一套75平方米、兩室一廳、總價在250萬元的內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房為例，當初一次性付款購入價是150萬元，裝修費用約為10萬元；另因位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，總價低于330萬元屬普通住宅標準。

　　案例5

　　假離婚為“實現(xiàn)”唯一住宅

　　在限購令出臺后，便出現(xiàn)過一波“假離婚”以規(guī)避限購措施實現(xiàn)買房需求，而此次政策提出關于交易時個稅嚴格按照售房價差20%征收的相關要求后，再次引發(fā)人們以“假離婚”規(guī)避稅費的想法。

　　王先生夫婦名下?lián)碛袃商鬃》�，近期正準備出售其中的一套住房，希望改善現(xiàn)有居住條件。然而新政一出，售房價差20%的個人所得稅嚇退了王先生夫婦，使其原本的改善計劃擱置。聽朋友說，假離婚可以避稅，即家庭原本擁有兩套住房，離婚后就變成了唯一住宅，滿5年后便可免征個人所得稅。王先生半信半疑，不知道這樣是否可以避開即將出臺的按售房價差20%征稅？

　　律師解答：

　　如果離婚，則這對男女不再屬于一個家庭。登記在一方名下的住宅，在該方不擁有其他住宅的情況下，屬于該方的唯一住宅。接下來的問題是，這套房子何時“滿5年”？是從當初購房時起算，還是從離婚時起算，還是從房產(chǎn)權利人變更登記完成之日起算(如果房屋原先登記在雙方名下，則需要將一方的名字從產(chǎn)證上去除以使房產(chǎn)權利人變更登記為僅為另一方的狀態(tài))？

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱的“滿五唯一”中的“滿五”是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達五年以上，其中個人購房(非公有住房)的日期以房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照“孰先”原則確定。因此，如果按照這個規(guī)定執(zhí)行，在繳納契稅、離婚和更名(更名登記將重新頒發(fā)產(chǎn)權證，產(chǎn)證登記時間也將更新為更名時間)這三個時間節(jié)點中，應該將當初契稅完稅憑證注明的日期作為“滿五”的起算時間。

　　但仍需要提醒購房者注意，在目前住房限購宏觀調(diào)控加碼勢頭愈演愈烈的大環(huán)境下，從嚴執(zhí)法、政策趨嚴變化的可能性較大，在離婚后等待“滿五”的過程中，如果政策發(fā)生變化導致“滿五”的起算點按照“孰后”原則，那么“滿五”的等待期會因此延長。