珠三角房博會(huì)海外樓盤(pán)風(fēng)頭蓋過(guò)“本地姜”，業(yè)內(nèi)人士提醒

　　新快報(bào)記者 陳齊 實(shí)習(xí)生 周鵬程

　　近日，在廣州國(guó)際會(huì)展中心舉辦的珠三角房博會(huì)吸引了近300個(gè)海外樓盤(pán)“筑巢引鳳”，展區(qū)面積也占了總展出面積的一半以上，勢(shì)頭完全蓋過(guò)“本地姜”，讓人驚呼珠三角房博會(huì)已成“海外房博會(huì)”。

　　面對(duì)火熱的海外置業(yè)潮，老廣應(yīng)當(dāng)注意不少?lài)?guó)家的房產(chǎn)后期維護(hù)費(fèi)用及各種稅費(fèi)驚人，甚至有可能出現(xiàn)“買(mǎi)得起、住不起”的情況。此外，未來(lái)人民幣呈雙向波動(dòng)趨勢(shì)所帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)也是海外置業(yè)投資必須考慮的一大問(wèn)題。

　　現(xiàn)象

　　中國(guó)購(gòu)房者成海外樓市重要客戶(hù)

　　在歐債危機(jī)余波未平、美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的國(guó)際大背景下，歐美市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下滑情況嚴(yán)重。然而，“西邊不亮東邊亮”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生了一大 批“新貴”階層，追求高品質(zhì)生活的他們將投資的目光轉(zhuǎn)向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力在海外市場(chǎng)初現(xiàn)崢嶸�！爸袊�(guó)消費(fèi)者強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力愈發(fā)受到國(guó)際 關(guān)注”，廣東省房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)王韶向記者介紹說(shuō)。

　　這一點(diǎn)在本屆珠三角房博會(huì)上也得到了佐證，現(xiàn)場(chǎng)一位海外樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者，經(jīng)過(guò)歐債危機(jī)的重挫，不少歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣，現(xiàn)在中國(guó)買(mǎi)家去那邊買(mǎi)房，就等于借了救命錢(qián)給他們，因此這些海外樓盤(pán)在中國(guó)做宣傳十分賣(mài)力。

　　根據(jù)新加坡官方數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買(mǎi)家已首次超越馬來(lái)西亞成為新加坡海外置業(yè)第一生力軍。此外，根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，倫敦一手物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞，而在這其中又以中國(guó)內(nèi)地和香港的購(gòu)買(mǎi)者居多。

　　種種跡象都表明，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力的“強(qiáng)勢(shì)崛起”已經(jīng)成為海外市場(chǎng)最具潛力的買(mǎi)家，諸多海外房地產(chǎn)企業(yè)也將目光投向了中國(guó)的富裕階層。

　　原因

　　調(diào)控政策使買(mǎi)家“過(guò)埠”買(mǎi)樓

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在一定程度上拉低了投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，迫使海外置業(yè)風(fēng)潮盛行。

　　以廣州為例，“國(guó)五條”新政下，為完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，廣州對(duì)于高價(jià)樓盤(pán)住宅項(xiàng)目預(yù)售審批更趨嚴(yán)格，高端產(chǎn)品入市步伐放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)可供選擇的高端產(chǎn)品減少，這對(duì)于手中不缺資金的人來(lái)說(shuō)，多多少少受到限制，出現(xiàn)“有錢(qián)也沒(méi)處買(mǎi)”的尷尬局面。

　　此外，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。加之眾多海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始有意識(shí)地專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)買(mǎi)家開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，相比國(guó)內(nèi)高價(jià)的住宅產(chǎn)品，價(jià)格和品質(zhì)都相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)。這些都使得不少高端買(mǎi)家動(dòng)了海外置業(yè)的心思。

　　事實(shí)上，自2005年起，中國(guó)內(nèi)地投資者的境外投資力度每年增長(zhǎng)35個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析，2017年中國(guó)內(nèi)地投資者直接參與的境外投資預(yù)計(jì)將從2012年的1150億美元增長(zhǎng)至1720億美元。

　　人民幣升值催熱海外置業(yè)

　　英國(guó)、加拿大、澳大利亞、美國(guó)等地是中國(guó)買(mǎi)家投資置業(yè)的熱門(mén)區(qū)域，在英國(guó)倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、加拿大溫哥華和美國(guó)舊金山等地，到處可見(jiàn)中國(guó)投資客的身影。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)的中國(guó)外匯交易中心公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年6月5日銀行間外匯市場(chǎng)人民幣匯率中間價(jià)為：1美元對(duì)人民幣 6.1757元，1歐元對(duì)人民幣8.0707元，1英鎊對(duì)人民幣9.4476元，1澳大利亞元對(duì)人民幣5.9448元，1加拿大元對(duì)人民幣5.9643 元。其中人民幣對(duì)美元更是在4月1日至5月31日的40個(gè)交易日里，匯率中間價(jià)17次創(chuàng)出2005年匯改以來(lái)新高，相比于2013年1月1日匯率優(yōu)勢(shì)也將 帶動(dòng)更多中國(guó)買(mǎi)家加入海外購(gòu)房置業(yè)大軍。目前人民幣對(duì)英鎊匯率為9.4476?1，與三年前相比，相當(dāng)于升值了30%左右。這就意味著內(nèi)地買(mǎi)家現(xiàn)在出手的 話(huà)，房?jī)r(jià)比前幾年打了七折。

　　提醒

　　買(mǎi)房不等于可以移民！

　　眾多的人將目光投向海外，隨之而來(lái)的一系列問(wèn)題也擺在他們面前，各國(guó)稅收政策不同，也導(dǎo)致了置業(yè)以后的維護(hù)成本大不一樣，將極大影響購(gòu)房者的投資收益。因此赴海外投資置業(yè)尤其需要摸清所在國(guó)家的政策底細(xì)，千萬(wàn)不可“蒙查查”。此外，買(mǎi)房不一定等于移民！

　　買(mǎi)房獲得居留權(quán)跟移民有本質(zhì)區(qū)別

　　記者發(fā)現(xiàn)，在珠三角房博會(huì)上，許多海外樓盤(pán)都以“居留權(quán)”、“移民”為噱頭，而許多海外樓盤(pán)的代理原本也是做“移民、留學(xué)”等業(yè)務(wù)起家，但事實(shí)上，在許多國(guó)家，買(mǎi)房獲得居留權(quán)跟移民有著本質(zhì)區(qū)別。

　　很多人誤以為凡在海外買(mǎi)房置業(yè)都可辦投資移民，其實(shí)不然。除了塞浦路斯外，歐洲買(mǎi)房獲得的只能是“臨時(shí)居住權(quán)”，這跟普遍意義上的拿到“綠卡”、“永居權(quán)”有本質(zhì)的區(qū)別。

　　以葡萄牙為例，投資者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，取得的僅是居住許可證，也就是臨時(shí)居住權(quán)。取得臨時(shí)居住權(quán)1年后需再次提交申請(qǐng)，2年后提出居住許可的再次 申請(qǐng)。5年內(nèi)，申請(qǐng)人必須保持所購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目。此外，申請(qǐng)人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，接下來(lái)的每一個(gè)兩年里居住至少14天。5年的 居留期滿(mǎn)后，才可以申請(qǐng)永久居留權(quán)。

　　值得注意的是，葡萄牙對(duì)永久居留申請(qǐng)者有特別的要求，申請(qǐng)人必須年滿(mǎn)18周歲，無(wú)犯罪記錄，持有臨時(shí)居住證滿(mǎn)5年并且擁有基本的葡萄牙語(yǔ)知識(shí)。 永久居住證的有效期永久，但每5年需要續(xù)簽一次，而且每年居住的時(shí)間至少要3個(gè)月以上。如果要入籍，則需要持有居住證滿(mǎn)6年，并有足夠的葡萄牙語(yǔ)知識(shí)。值 得注意的是，在取得臨時(shí)居住權(quán)的5年里，如果沒(méi)有按時(shí)申請(qǐng)，或者在葡萄牙居住時(shí)間少于規(guī)定時(shí)間，則有可能面臨臨時(shí)居住申請(qǐng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得一提的是，美國(guó)、加拿大、新加坡、澳大利亞等傳統(tǒng)移民熱點(diǎn)國(guó)家近幾年都提高了移民門(mén)檻。加拿大投資移民的投資額從80萬(wàn)加元提高到150萬(wàn) 加元，并將效仿澳大利亞、新西蘭，投資移民者將先獲得臨時(shí)居民身份，幾年以后才會(huì)給予永久居民身份。在美國(guó)，投資移民更是風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前不久發(fā)生的“芝加哥 會(huì)議中心項(xiàng)目”案表明，在美國(guó)投資移民，申請(qǐng)人不一定能拿到綠卡，甚至連投資款都不一定能拿回來(lái)。

　　買(mǎi)房出租收益或趕不上持有成本

　　與中國(guó)目前僅在個(gè)別城市試行房產(chǎn)稅所不同，在海外許多國(guó)家，持有物業(yè)的稅費(fèi)成本非常高，如果沒(méi)有先計(jì)算好投資回報(bào)，很可能出現(xiàn)買(mǎi)房出租的收益還趕不上持有成本。

　　以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅在美國(guó)每個(gè)州和地區(qū)都不一樣，不過(guò)一般在1%至3%之間。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估計(jì)算房產(chǎn)稅。除了房產(chǎn)稅， 在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的 地區(qū)，還需要買(mǎi)上一份額外的自然災(zāi)害險(xiǎn)，比如加州要買(mǎi)地震險(xiǎn)，部分南方城市要加買(mǎi)颶風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，還有許多海外樓盤(pán)的小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，一般用來(lái)支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，根據(jù)小區(qū)服務(wù)不同，費(fèi)用從每年150美元到每月300美元之 間。物業(yè)費(fèi)主要針對(duì)公寓，物業(yè)費(fèi)每年只有一到兩百美元，不過(guò)，也有一些新的別墅和年代久遠(yuǎn)的公寓，這兩者都可能產(chǎn)生較高的物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用每年 3000-5000美元。

　　面對(duì)高額的房產(chǎn)持有成本，有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然國(guó)外的房產(chǎn)價(jià)格便宜，但養(yǎng)護(hù)所需要繳納的各類(lèi)稅費(fèi)并不菲，投資者需謹(jǐn)慎行事。