中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所包含的價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一直令各界嚴(yán)重關(guān)注。樓市的主要問題集中在：土地財(cái)政寅吃卯糧，全國(guó)樓市供過于求，京滬等大城市房?jī)r(jià)過快上漲，不合理的房?jī)r(jià)收入比和租售比，涉房信貸規(guī)模膨脹等。而目前看來，筆者認(rèn)為其存在較大的軟著陸的希望，具體理由如下：

　　首先，政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)上的作用逐漸走向“并重”，政府角色正從無所為到有所為轉(zhuǎn)換。沒有任何一個(gè)國(guó)家能單純依賴商品房市場(chǎng)解決本國(guó)國(guó)民的住房問題，中國(guó)也不例外。直到2010年之前，中國(guó)將房地產(chǎn)問題過度地推向了市場(chǎng)。除了土地財(cái)政急劇膨脹，政府對(duì)解決“民有所居”問題的作為有限。

　　而近年來，隨著保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，政府提供的住宅套數(shù)約占到全部住宅的20％，這將顯著約束商品房的價(jià)格上升，且緩解中低收入階層的不滿情緒。

　　其次，金融改革使中國(guó)居民投資渠道日益多元化，不再單純依賴房產(chǎn)投資。要去爭(zhēng)論過去10年貨幣是否超發(fā)，幾乎相當(dāng)于一種挑戰(zhàn)常識(shí)的荒誕舉動(dòng)。中國(guó)出生于1975年之前的人口，或多或少因其經(jīng)歷的苦難貧寒和不安定感，而有著巨大的儲(chǔ)蓄熱情。

　　中國(guó)居民的高儲(chǔ)蓄和央行的快速發(fā)鈔相互碰撞時(shí)，居民財(cái)富就如同夏天的冰棍，隨時(shí)間而日益消融。2005年之后房?jī)r(jià)的顯著持續(xù)上升，以及2008年之后股市的肅殺，使得人們確信樓市才是保存財(cái)富的主要載體。但利率市場(chǎng)化使中國(guó)實(shí)際利率已經(jīng)為正，各種私人銀行、信托和理財(cái)產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，而房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策不斷強(qiáng)化，使得中國(guó)富人群體的投資性購(gòu)房熱情大為縮減。首次置業(yè)和改善需求成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

　　第三，城鎮(zhèn)化的本意在于彌合中國(guó)城鄉(xiāng)的二元鴻溝，同時(shí)也具有使房地產(chǎn)市場(chǎng)更為均衡的功能。城鎮(zhèn)化并沒有那么玄妙，無非是以往中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)民的權(quán)利不均等，城市和農(nóng)村教育醫(yī)療養(yǎng)老等軟硬公共服務(wù)不均等，現(xiàn)在要以城鎮(zhèn)化緩解或逆轉(zhuǎn)之，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展公平地惠及更多國(guó)民。

　　城鎮(zhèn)化必然要求財(cái)政加速向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型，承包地等加速向固化物權(quán)轉(zhuǎn)型，農(nóng)民加速向市民轉(zhuǎn)型。在此進(jìn)程中，中國(guó)的大城市發(fā)展將嚴(yán)格受控，自然村、行政村和小城鎮(zhèn)的數(shù)量將衰減，人口更多地向中小城市、向建制鎮(zhèn)聚集。城鎮(zhèn)化進(jìn)程很可能意外地化解目前在三四線城市已普遍存在的房地產(chǎn)供過于求的困境，甚至意外地收獲郡縣治、天下安的效果。

　　第四，中國(guó)地方政府的土地財(cái)政隱含的巨大風(fēng)險(xiǎn)可能被延后，財(cái)稅改革使其具有更大的斡旋余地。目前中國(guó)地方政府的財(cái)政支出中，1/3靠稅費(fèi)收入，1/3靠土地出讓，1/3靠上級(jí)財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。通常保守估計(jì)地方政府的債務(wù)規(guī)模在10萬~15萬億元間。

　　目前看來，地方政府資產(chǎn)端的膨脹將受到制約，指向新增產(chǎn)能的項(xiàng)目難以出臺(tái)。負(fù)債端則在省財(cái)政統(tǒng)籌的層級(jí)之上，再輔以中央財(cái)政建立地方財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制。考慮到財(cái)稅體制改革已明確了地方事權(quán)和財(cái)政支出責(zé)任相對(duì)應(yīng)，到地方債務(wù)化短為長(zhǎng)的期限結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，以時(shí)間換空間可能成為解決土地財(cái)政問題的主要思路，這為穩(wěn)定樓市奠定了基礎(chǔ)。

　　第五，中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可控性明顯增強(qiáng)，不太可能成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。涉及房地產(chǎn)的信貸主要是開發(fā)貸和按揭貸款。就開發(fā)貸款而言，由于開發(fā)商的自有資金率被要求不低于35％,而目前該比率通常在50％,因此房地產(chǎn)開發(fā)的去杠桿化相對(duì)充分。

　　此外，從2005年以來，每年新增按揭貸款對(duì)當(dāng)年商品住宅銷售的比率逐年下降，購(gòu)房者首付比例和房?jī)r(jià)雙雙不斷上升，使目前按揭余額對(duì)商品住宅市值的比率很可能低于20％。此外，影子銀行系統(tǒng)中的房地產(chǎn)融資總體風(fēng)險(xiǎn)也尚可。房地產(chǎn)金融綁架了銀行的說法，難以成立。

　　第六，中國(guó)房地產(chǎn)政策在近期和未來的走向，可能有無心插柳的意外收獲。近期的樓市調(diào)控，主要集中在針對(duì)京滬等地在房屋購(gòu)置和出讓方面更為苛刻的信貸和稅收政策，集中在重慶、上海房產(chǎn)稅模式的擴(kuò)大試點(diǎn)，集中在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的立法工作等方面。這些政策曾面臨巨大爭(zhēng)議，現(xiàn)在看來，形成的綜合效果和市場(chǎng)預(yù)期是令人驚訝的。

　　京滬兩地更為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸，確實(shí)是大城市購(gòu)房需求的強(qiáng)力“緩釋劑”，否則很可能2013年春節(jié)以來一線城市的房?jī)r(jià)上漲將更為猛烈。如果在未來3~5年，更嚴(yán)厲的政策調(diào)整主要是上海、重慶模式房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)，真正具有殺傷力的房地產(chǎn)稅還在加強(qiáng)立法階段，那么中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行很可能進(jìn)入高位穩(wěn)定的平臺(tái)期。回顧21世紀(jì)以來，2003年之前中國(guó)銀行業(yè)尚處于已整體技術(shù)性破產(chǎn)的困境之中，此后借助全球?qū)χ袊?guó)高增長(zhǎng)的向往，以及次貸危機(jī)前癲狂的全球股市，中國(guó)銀行業(yè)通過注資股改上市，以區(qū)區(qū)不足10年的時(shí)間，就成功拯救了其銀行系統(tǒng)（這很可能是百年來大國(guó)金融絕無僅有的奇跡）。

　　中國(guó)房地產(chǎn)在2007~2010年也處于風(fēng)聲鶴唳的危局中，而現(xiàn)在看來，半是人力半天意，中國(guó)房地產(chǎn)有可能再度上演戲劇性的軟著陸奇跡。

　　（作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授）