中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2013年《住房綠皮書》分析認(rèn)為，2011年四季度以來住房市場(chǎng)走勢(shì)一波三折，受力于中央政策、金融機(jī)構(gòu)、地方政府多方調(diào)整博弈

　　新華網(wǎng)消息 12月13日，由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的 “2013年《住房綠皮書》發(fā)布暨2012-2013年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”在北京舉行。會(huì)議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)問題和重大挑戰(zhàn)，分析了2011-2012年中國住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)測(cè)了2012-2013年我國住房發(fā)展趨勢(shì)，并正式發(fā)布了由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2012-2013）》。

　　住房綠皮書指出，2011年四季度以來住房市場(chǎng)市場(chǎng)走勢(shì)是市場(chǎng)各方相互博弈，尤其是各方中央調(diào)控政策博弈的結(jié)果�？傮w上，先是中央強(qiáng)化住房調(diào)控政策，地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)形成下跌預(yù)期。接著中央宏觀政策的微調(diào)波及房地產(chǎn)，地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場(chǎng)預(yù)期逆，導(dǎo)致的市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)反彈；隨后，中央再度從嚴(yán)行政調(diào)控政策，各方預(yù)期再度發(fā)生改變，但經(jīng)濟(jì)政策沒有改變，市場(chǎng)再次進(jìn)入微漲階段。

　　中央關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)整

　　2011年第四季度，中央宏觀經(jīng)濟(jì)增長主動(dòng)下調(diào)，實(shí)施從亞的房地產(chǎn)調(diào)控政策。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)水平下降過速，2012年2月和5月2次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年6月8日，央行3年來首次降息。2012年7月5日，央行4年來首次非對(duì)稱降息。7月25日國務(wù)院督察組赴全國，有關(guān)部委重申嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　金融機(jī)構(gòu)有關(guān)住房信貸政策的調(diào)整

　　第一，上調(diào)首套房基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)有關(guān)住房信貸政策的調(diào)整。2011年10月后，各大商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸款基準(zhǔn)利率。北上廣深杭等上調(diào)幅度在5-10%左右，有些城市高達(dá)50%。第二，下調(diào)首套房的基準(zhǔn)利率。2012年6月8日，央行宣布決定個(gè)人住房公積金存貸款利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。2012年7月5日，央行再次宣布降息，為央行4年來首次非對(duì)稱降息，同時(shí)個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)央行要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　地方政府執(zhí)行調(diào)控政策力度的變化

　　第一，2010年下半年開始，地方政府認(rèn)真執(zhí)行調(diào)控政策。第二，2012年上半年，在日益嚴(yán)峻的財(cái)政收支壓力下，借中央政策微調(diào)之機(jī)，一些市地方政府屢屢試探中央從嚴(yán)調(diào)控的底線，對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)越演越烈，（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國有近40個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)樓市調(diào)控政策，涉及首套房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個(gè)方面。）。第三，在中央督察等行政高壓下，各地再度嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分別采取更嚴(yán)格的限購以及限價(jià)、限利、限拍地等措施。

　　住房市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生三度變化

　　第一， 2011年第四季度和2012年第一季度，市場(chǎng)形成明確的下調(diào)預(yù)期。第二，2012年5月份起，金融政策的微調(diào)及調(diào)控放松的傳言，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期改變。第三，2012年7月后，中央再度從嚴(yán)的調(diào)控政策，使市場(chǎng)預(yù)期再度發(fā)生逆轉(zhuǎn)，第四，中央沒有采取有效的經(jīng)濟(jì)政策使預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化。

　　開發(fā)企業(yè)的決策和行為發(fā)生改變

　　第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整體資金緊張、庫存壓力大的背景下，抑制了開發(fā)商的投資動(dòng)力，大部分房企選擇減少開工量和緩開工，大部分開發(fā)商仍可能繼續(xù)選擇“加速出貨、以價(jià)換量”等銷售策略來加速回籠資金。第二，在部分樓盤在以價(jià)換量獲得較好的銷售業(yè)績后，同時(shí)受市場(chǎng)預(yù)期的影響，開發(fā)商的銷售策略調(diào)整，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價(jià)格，擴(kuò)大銷量。開發(fā)企業(yè)資金狀況逐漸好轉(zhuǎn)（見下圖）。第三，但市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生分化的情況下，開發(fā)商購置土地和開工面積回復(fù)又出現(xiàn)曲折（見下圖）。

　　購房者決策和行為發(fā)生改變

　　第一，在嚴(yán)格的調(diào)控政策和房價(jià)下降的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求退場(chǎng)，改善性需求和剛性需求家庭持幣待購。第二，一方面，自2011年房價(jià)下降以來，積累了相當(dāng)?shù)膭傂孕枨蠛透纳菩孕枨�，在市�?chǎng)對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，擔(dān)心房價(jià)反彈，開始入市釋放，甚至提前購買。另一方面，利率下調(diào)，購房成本下降，購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有所減輕，部分人的購房意愿增強(qiáng)，剛性需求釋放。第三，在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生分化和剛性需求部分釋放后，住房成交量和價(jià)格微漲。

(來源:新華網(wǎng))