2012年底的樓市翹尾，成了“漲價(jià)回暖”的最好說(shuō)辭；大多數(shù)售樓處擺出的“存貨無(wú)多，蛇年請(qǐng)?jiān)纭钡募軇?shì)，以及“年后要漲，趕緊出手”的低語(yǔ)，更讓一種緊張的情緒在購(gòu)房人心目中彌漫；網(wǎng)絡(luò)，本該成為信息的窗口，卻被操作成為流言的源頭……本報(bào)記者通過(guò)深入調(diào)查，了解到為“房?jī)r(jià)回暖”造勢(shì)的一只只背后的手。

　　現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)

　　售樓處里制造出來(lái)的“饑餓”

　　“我們現(xiàn)在還剩頂層、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因?yàn)槲覀冑u得太好了，”在房山長(zhǎng)陽(yáng)某知名大盤(pán)的售樓處，銷售人員對(duì)以購(gòu)房人身份前來(lái)的記者這么說(shuō)，“現(xiàn)在我們都不怎么推貨了，您還是節(jié)后再來(lái)吧。”

　　然而，言必稱“沒(méi)貨”，只是銷售人員的慣例開(kāi)場(chǎng)白而已，當(dāng)記者表示出欲走的神情時(shí)，這位銷售人員又趕緊接上來(lái)說(shuō)：“我看您要是真想買(mǎi)，還是在現(xiàn)在的房子里挑一套吧。年后必須要漲啊，你看現(xiàn)在我們的房子都賣到了18000元—19000元/平方米了，還賣得這么快，明年估計(jì)得過(guò)20000元/平方米了。”

　　以上的場(chǎng)景，在節(jié)前的售樓處里，一次次地出現(xiàn)。然而，這些銷售人員說(shuō)的都是真的嗎？

　　“XX盤(pán)給您報(bào)的價(jià)，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上，”一位開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)手向記者“吐槽”說(shuō)，“顧客來(lái)了，先報(bào)一個(gè)較高的價(jià)格，在溝通中初步鎖定購(gòu)房人‘確有誠(chéng)意’后，再以辦卡、優(yōu)惠、申請(qǐng)打折等花樣百出的方法把房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓購(gòu)房人覺(jué)得自己‘砍價(jià)’厲害、很成功，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿，”這位資深的操盤(pán)手告訴記者，“至于和你說(shuō)年后開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)過(guò)20000元/平方米的，根本就不要信�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況是，正在忙著做2012年的收尾、統(tǒng)計(jì)、獎(jiǎng)金發(fā)放等工作，根本還沒(méi)有研究節(jié)后的開(kāi)盤(pán)價(jià)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，新春的定價(jià)要到節(jié)后，研究了區(qū)域內(nèi)其它各樓盤(pán)的可能售價(jià)后，才最后定下來(lái)。現(xiàn)在就和您說(shuō)明年價(jià)格多少多少的，一定不靠譜�！�

　　網(wǎng)絡(luò)炒作

　　到處都是漲價(jià)的小道消息

　　“我是一期業(yè)主，今天聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，節(jié)后就會(huì)下調(diào)價(jià)格至20000元/平方米，兄弟姐妹們?nèi)ゾS權(quán)�。。�！”

　　這樣的“沒(méi)頭帖子”，經(jīng)�？梢栽谡搲�里看到。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，所謂的下調(diào)價(jià)格，比該樓盤(pán)售樓處的報(bào)價(jià)還略高一些，更高于其一期均價(jià)。也就是說(shuō)，這個(gè)號(hào)稱“維權(quán)”的帖子，不過(guò)是借這個(gè)比較觸目的噱頭，來(lái)傳遞一個(gè)價(jià)格信息。

　　一旦購(gòu)房人被這個(gè)信息吸引，通過(guò)電話或者電商網(wǎng)站搜索時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際報(bào)價(jià)低于“網(wǎng)傳”的價(jià)格，也就會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生一種“撿便宜了”的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。

　　“事實(shí)上，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不僅僅是通過(guò)論壇來(lái)傳播‘看漲’的消息了，”一位網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣工作室的老板告訴記者，“通過(guò)QQ群、SNS社交網(wǎng)絡(luò)、微博等工具，深入購(gòu)房人的交流群體，以購(gòu)房人的身份，直接‘植入’看漲的信息，包括爆內(nèi)幕、談?lì)A(yù)測(cè)，甚至捏造一些空穴來(lái)風(fēng)的漲價(jià)消息等。有一部分人甚至?xí)�‘身兼’許多論壇和Q群的管理員，以期增加傳言的權(quán)威性�！�

　　據(jù)調(diào)查，目前絕大多數(shù)的購(gòu)房人會(huì)從網(wǎng)絡(luò)上獲取購(gòu)房信息，而超過(guò)9成的開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷，這其中的“營(yíng)銷”絕非指單純的廣告投放。

　　數(shù)據(jù)注水

　　“日光”“月光”不敢見(jiàn)光

　　“首日開(kāi)盤(pán)即售罄！”

　　“銷售三日即推貨5億元，購(gòu)房人夜里兩點(diǎn)開(kāi)始排隊(duì)！”

　　“開(kāi)盤(pán)半月狂銷12億元，區(qū)域銷冠！”

　　這是目前樓市最常見(jiàn)到的宣傳口徑。

　　“不是說(shuō)日光盤(pán)真的沒(méi)有，但絕大多數(shù)日光盤(pán)都是開(kāi)發(fā)商為了造勢(shì)而人為操作出來(lái)的，”一位資深的房企營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，“‘偽日光’現(xiàn)象又分為很多種，其中最普遍的一種是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間蓄客、短期爆發(fā)的形式，制造出營(yíng)銷火爆的局面�！�

　　這其實(shí)還是一種比較老實(shí)的做法，只不過(guò)是把積累比較久的銷售業(yè)績(jī)集中在一個(gè)很短的時(shí)間里放出來(lái)而已，對(duì)于其他購(gòu)房人并沒(méi)有什么傷害。但其它的一些“日光盤(pán)”的操作手法就比較隱蔽，也更不“光明”了。

　　比較常見(jiàn)的是公布不實(shí)的銷售數(shù)據(jù)，即使是一些比較知名的開(kāi)發(fā)商也會(huì)這么做。記者曾經(jīng)對(duì)多個(gè)號(hào)稱“日光”、“首日售罄”的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查，市住建委網(wǎng)站公開(kāi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，部分號(hào)稱“銷售過(guò)九成”的樓盤(pán)，實(shí)際簽約率可能只有60%多，這還是計(jì)入了“預(yù)訂狀態(tài)”之后的結(jié)果，如果以“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”為標(biāo)準(zhǔn)，簽約率還要更低。

　　“其實(shí)這種做法，只要細(xì)心人稍微查閱一下公開(kāi)數(shù)據(jù)就不難得知�！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“對(duì)于這樣的詰問(wèn)，開(kāi)發(fā)商可以以‘很多購(gòu)房人的資格在審查，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后’來(lái)塞責(zé)�！�

　　“日光盤(pán)”里更深的貓膩是，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把“技術(shù)性漲價(jià)”和“日光”結(jié)合起來(lái)，就更有欺騙性了。以某知名的商業(yè)地產(chǎn)為例，在開(kāi)盤(pán)預(yù)售時(shí)以19000元/平方米的均價(jià)一口氣簽約近300套住宅，然后宣布“日光”。然后，次日就宣布將價(jià)格調(diào)整到了22000元/平方米，漲了3000元/平方米。

　　“開(kāi)發(fā)商在促銷成功后，其實(shí)會(huì)面臨一些客戶放棄簽約的情況，特別是一些低總價(jià)、宣傳力度大的剛需樓盤(pán)。消費(fèi)者很容易產(chǎn)生沖動(dòng)型購(gòu)買(mǎi)或者跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)，但到了最后簽約階段又會(huì)因?yàn)榉N種的理性考慮放棄，而開(kāi)發(fā)商最怕的就是這部分客戶流失�！� 一位地產(chǎn)公司高層告訴記者，“這種情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)宣布因?yàn)闀充N而大幅度提價(jià)，主要是為了讓簽訂預(yù)售合同的消費(fèi)者堅(jiān)定購(gòu)買(mǎi)決心，覺(jué)得自己買(mǎi)‘賺’了，其本質(zhì)是通過(guò)所謂的漲價(jià)把消費(fèi)者‘嚇’回去�！�

　　概念透支 借用區(qū)域規(guī)劃推高房?jī)r(jià)

　　“您對(duì)這個(gè)區(qū)域了解嗎？我先給您介紹一下�！蓖ǔ＃�在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，看房人首先會(huì)聽(tīng)到銷售人員說(shuō)這句話。的確，在買(mǎi)房的過(guò)程中，樓盤(pán)所處的區(qū)域信息，是購(gòu)房人所需了解的重要信息之一。

　　在北京城市建設(shè)不斷推進(jìn)的形勢(shì)下，有不少區(qū)域受益于城市規(guī)劃，得到進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)新的城市建設(shè)規(guī)劃公布后，有的開(kāi)發(fā)商則利用區(qū)域板塊發(fā)展的概念，提升自身樓盤(pán)的價(jià)值，有的甚至借此炒作地段優(yōu)越性與升值潛力，對(duì)此進(jìn)行夸大和炒作，推高房?jī)r(jià)。

　　近日，在通州某項(xiàng)目售樓處，記者遇上了一對(duì)前來(lái)看房的年輕夫婦，兩人向記者講述了近兩個(gè)月以來(lái)在通州看房、選房的經(jīng)歷。

　　“我們準(zhǔn)備2013年下半年結(jié)婚，想在通州買(mǎi)房，也看了不少通州新樓盤(pán)，基本上每到一處樓盤(pán)，銷售人員都會(huì)搬出來(lái)‘通州國(guó)際新城’的概念�！笨捶咳肃u先生表示。

　　“銷售人員上來(lái)就說(shuō)，某某重點(diǎn)項(xiàng)目即將開(kāi)工。但實(shí)際上，很多樓盤(pán)根本并不位于重點(diǎn)項(xiàng)目附近，有的甚至就是距離很遠(yuǎn)，一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有。而且，所謂的‘即將開(kāi)工’，也并不一定準(zhǔn)確。只要城市規(guī)劃的建設(shè)有一點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)，就會(huì)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)大肆渲染�，F(xiàn)在在通州很難找到均價(jià)15000元/平方米以下的新房了，基本上都接近20000元/平方米。”鄒先生說(shuō)。

　　其實(shí)，對(duì)于樓盤(pán)的銷售人員來(lái)說(shuō)，掌握最新的房地產(chǎn)政策以及區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的最新動(dòng)向，是他們的必修課。這些都將成為銷售人員推銷樓盤(pán)時(shí)口中的說(shuō)辭，并且是隨著情況的變換，不斷更新的。

　　炒家煽風(fēng)

　　小型投資客渲染房?jī)r(jià)走高

　　限購(gòu)政策推出以來(lái)，雖然市場(chǎng)中有大量的投資炒房客被擠壓出局，但仍有個(gè)別投資客對(duì)限購(gòu)政策的松綁仍存有僥幸心理，強(qiáng)烈期待房子大幅漲價(jià)，認(rèn)為有一天房地產(chǎn)市場(chǎng)還能回到之前的“暴利時(shí)代”。因此，這些人還是執(zhí)著地將“買(mǎi)房”視為投資渠道。

　　“我想全款買(mǎi)兩套，全部出租出去。”在亦莊某商住項(xiàng)目售樓處，一位女購(gòu)房人表示：“現(xiàn)在手上有一些資金，以前跑過(guò)各種房展會(huì)，大大小小的房子也買(mǎi)過(guò)不少賣過(guò)不少。我覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)房子還是比較劃算的，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回暖，但也不是歷史最高點(diǎn)。”這位購(gòu)房人并不避諱地將自己稱為是“單體作戰(zhàn)的炒房客”。

　　她向記者透露說(shuō)，自己從新建普通住宅到商鋪都買(mǎi)過(guò)，已經(jīng)“倒騰”房子好多年了，最多的時(shí)候手上曾擁有十余套房子。2011年樓市出現(xiàn)下滑，她賣掉了幾套房�，F(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇并逐步趨穩(wěn)，近期，她又“入手”兩套�！拔移綍r(shí)十分關(guān)心樓市的動(dòng)向，經(jīng)常參加各種看房活動(dòng)，還在網(wǎng)上加入了多個(gè)‘購(gòu)房人QQ群’”。

　　目前在剛需群體占市場(chǎng)主力的形勢(shì)下，可以說(shuō)，這類購(gòu)房群體依然存在，他們甚至是導(dǎo)致恐慌性購(gòu)房情緒的主要推手，在一定程度上助推了房?jī)r(jià)上漲。

　　本報(bào)記者 陳靜思