人民網(wǎng)上海2月26日電（記者 魏倩） 限購近三年的房市再次回暖之后，30歲的明欣與丈夫最后決定買房。只是這一次拍板，最主要的動(dòng)力來自她在北京工作的同學(xué)。去年末以3萬元一平米的價(jià)格，在望京買了一套200多萬的小兩居，除了自籌100萬首付外，經(jīng)信用等級(jí)評(píng)估可以獲得92萬元公積金貸款，利率為4.5%。

雖然她的同學(xué)最后貸到手的數(shù)額，還要根據(jù)其公積金賬戶余額來確定，但是，相較于銀行貸款7.05%基準(zhǔn)利率，公積金貸款的低利率，意味著獲得額度越高，還貸壓力越小。

在上海工作的明欣興奮不已，根據(jù)其先生賬戶每月2500元公積金——比自己同學(xué)多了一倍，她設(shè)想能獲得百萬公積金貸款，但了解之后她才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)情況與她的設(shè)想相去甚遠(yuǎn)。

郁悶的購房者

根據(jù)上海市現(xiàn)行公積金政策相關(guān)規(guī)定，購買首套房者，個(gè)人貸款最高限額30萬，如有繳存補(bǔ)充公積金，額度可增加10萬；以家庭為單位，兩人都有繳存公積金和補(bǔ)充公積金，最高可申請(qǐng)80萬貸款。

而同時(shí)期北京市公積金貸款政策是，個(gè)人最高貸款額度為80萬，經(jīng)個(gè)人信用等級(jí)評(píng)估為AA級(jí)可上浮15%，為92萬；評(píng)定為AAA級(jí)，則可以申請(qǐng)最高104萬貸款。

同為一線高房價(jià)城市的京滬差異居然如此之大，令明欣錯(cuò)愕不已。根據(jù)自己情況，假如購買一套180萬的商品房，最多申請(qǐng)40萬公積金貸款，付完三成首付，還需86萬銀行貸款。

按照現(xiàn)行政策，首套房銀行貸款在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上可8.5折，但細(xì)算下來明欣仍需要多付十幾萬利息。算完帳，明欣買房的沖動(dòng)幾乎消失殆盡。

不只明欣對(duì)公積金貸款失望，一位在滬從事公關(guān)工作的潘小姐也告訴人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，她于去年4月份買了一套66平的二手房，因?yàn)檎煞蚴翘K州戶口，最后以自己的名義申請(qǐng)到一筆40萬15年期的公積金貸款，余款走商貸，需月供8300元，壓力頗大。

與之形成對(duì)照的是，潘小姐在北京的一對(duì)夫妻朋友則用公積金貸款超過百萬。夫妻一方是消防員，另一方是民企普通職員，非大國企、中直機(jī)關(guān)職員。北京市鏈家地產(chǎn)一家門店店長表示，在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，買房者的學(xué)歷、職稱、工作單位等條件越好，就能獲得更高的評(píng)估打分，也較容易申請(qǐng)到高額度。

但在上海，即使條件再好，以戶計(jì)算最高只能貸到80萬，大多數(shù)人集中在30-40萬。差異讓曾在北京工作的潘小姐形成了“繳存公積金起不了多少作用，多繳也沒用”的看法。

上海中原地產(chǎn)一位店長告訴記者，可以選擇組合貸，首套房銀行利率可以打8.5折。雖然算下來也能少還一些利息，但由于貸款程序復(fù)雜，辦理時(shí)間長，一些民營地產(chǎn)開發(fā)商和二手房主并不愿意使用組合貸。

作為國內(nèi)最早建立公積金制度的上海市，為何在額度上與北京差異巨大？根據(jù)京滬統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，2012年北京市人均月工資4672元，上海市為4331元，兩市商品房均價(jià)又都在兩萬元以上。

雖然京滬兩市公積金繳存比例分別為12%和7%，但兩個(gè)城市繳存額度相差無幾，“上海月均繳存約50億，北京稍高在60億左右”，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在電話中向人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示。

根據(jù)上海市住房公積金管理中心最近發(fā)布的運(yùn)行報(bào)告顯示，2012年共歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金556.44億元，同比增長19.06%。截至2012年底，累計(jì)歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金3548億元，累計(jì)提取住房公積金1940億元，余額1680億元。

而北京市2011年歸集住房公積金為683.88億元，累計(jì)歸集住房公積金3543.79億元，提取2006.61億元，余額1537.18億元。2012年最新數(shù)據(jù)尚未公布，該市年初設(shè)定目標(biāo)為歸集額為740億。大致比較，兩市額度相近。

陳杰說，“差別是比較大，上海個(gè)人最高40萬額度，相對(duì)于市場(chǎng)房價(jià)是比較偏緊的”。

即使在同時(shí)期的廣州市，個(gè)人公積金貸款額度最高為50萬，家庭最高為80萬，并且省內(nèi)公積金可以互通。而上海附近的杭州市個(gè)人公積金貸款額度最高也有50萬。

上海的“尷尬”

設(shè)立公積金制度目的在于“扶持廣大中間收入階層滿足合理的住房購置需求”，意即幫助剛需買房人群；貸款額度控制嚴(yán)格，則在于限制投機(jī)性買房，“但現(xiàn)在恰恰不利于我們工薪階層買自住房，對(duì)投資買房的人也遏制不了，像上海緊鄰長三角這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，有錢人非常多”，潘小姐認(rèn)為。

對(duì)于京滬兩市動(dòng)輒百萬的房子，陳杰認(rèn)為“夫妻雙方加起來最高能貸百萬是可以的”。

但正在限購之中的房地產(chǎn)市場(chǎng)要政府調(diào)整公積金額度卻比較尷尬。陳杰表示，“現(xiàn)在時(shí)機(jī)敏感，調(diào)整就相當(dāng)于放出一個(gè)信號(hào)。在平穩(wěn)時(shí)期可以逐步調(diào)整，相對(duì)來說對(duì)中間層支持力度更大一點(diǎn)�！倍�且早在2008年時(shí)，北京、杭州等全國多個(gè)城市調(diào)整繳存比例至12%，廣州最高可至20%，但上海自1999年以來就未做調(diào)整，繳存比例目前在全國也算最低。

據(jù)陳杰介紹，公積金貸款額度調(diào)整主要考慮兩個(gè)因素，“一是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系；二是資金的安全性問題�！�

2009年，由于住房公積金被鼓勵(lì)用于房地產(chǎn)救市，需求超過歸集額度，常州、南京等多個(gè)城市公積金鬧起“錢”荒，出現(xiàn)公積金流動(dòng)性危機(jī)，上海的額度也一直控制較緊。2012年時(shí)，廣州市也公積金出現(xiàn)過存取“倒掛”，前五月月支出量超過歸集量，調(diào)用了往年的歸集量來滿足需求。

另外調(diào)整政策還跟地方政府態(tài)度有關(guān)。陳杰表示，一是政府不愿意松動(dòng)公積金額度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“火上澆油”；二來公積金有一部分是財(cái)政補(bǔ)貼�！吧虾Ｏ鄬�(duì)比較保守，繳存越高，財(cái)政讓利和免稅額度相對(duì)要高。”

雖然上海個(gè)人單筆申請(qǐng)額度低于北京，但2012年上海市住房公積金整體放貸數(shù)猛增了一倍，幾乎為北京兩倍。也就是說，上海公積金受益人群更廣。

根據(jù)上海市住房公積金管理中心報(bào)告，2012年上海住房公積金個(gè)貸發(fā)放金額達(dá)410.38億元，同比增長54.83%；北京則計(jì)劃2012年放貸225億元，2011年為250億。以貸款數(shù)占?xì)w集總余額大致估算，上海為24%，而北京為16%。從兩個(gè)數(shù)字可見，京滬兩市住房公積金沉淀資金都較高。

陳杰還表示，“北京公積金資金充裕度比較高，即使上限貸100多萬，也沒什么大問題。但是如果持續(xù)出現(xiàn)大幅流出，流入不夠，也會(huì)考慮調(diào)整”。

明欣認(rèn)為，自己丈夫繳存的公積金比較多，如果政策設(shè)計(jì)上能更靈活點(diǎn)，比如像北京一樣有些評(píng)估后的浮動(dòng)，那么公積金對(duì)他們這些城市“夾心層”剛需買房才有所幫助。