中國經濟網北京3月5日訊 近日，國務院辦公廳發(fā)布關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知。通知中強調，要充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用。稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。通知還明確，將總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种�機構可根據政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。針對此次國務院出臺的樓市調控政策，眾多專家及兩會代表、委員表示，新政彰顯了國家穩(wěn)定房地產市場的決心，但同時也“灼傷”了居民正常的住房改善型需求，未來政策有望繼續(xù)優(yōu)化和調整。

　　二手房交易成本將大增

　　此前，房主如出售普通住宅，可選擇兩種方式繳納個人所得稅，個稅為繳納總房款的1%或者繳納增值差價的20%。不過，多數(shù)二手房交易都選擇總房款的1%這種方式繳納。隨著國務院昨天下發(fā)通知的執(zhí)行，今后各個城市或將只能按照房屋增值額的20%繳納個人所得稅了。

　　中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，本次政策力度較大，特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前需要繳納個稅為2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

　　如果這一政策得以嚴格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。以北京為例，等細則出臺以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。

　　多數(shù)業(yè)內人士認為，“總體嚴厲、強調差異化”是通知主要特征，將對市場預期帶來不小影響。

　　全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員張泓銘表示，20%的轉讓所得稅政策，目標指向的是投機性需求，設計政策者希望通過“降低轉讓獲利”來抑制投機性需求。他同時坦言，不排除政策也有可能誤傷自住性需求，特別是年輕人因工作遷徙和新婚而產生的剛性需求，以及普通城市家庭的升級換代需求。

　　張泓銘認為，涉及房地產稅收體系的整體改革，仍需要時間。目前的征稅方法也只是一個過渡性的做法。從中長期看，根本性的調節(jié)辦法是用經濟手段對自住需求和投資需求進行嚴格區(qū)分，對自住房實施免稅或低稅，反之對個人擁有兩套以上空置房則以高稅“懲戒”。

　　二套房貸政策將嚴上加嚴

　　通知中還稱，將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，要及時制止、糾正。

　　對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种�機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。但究竟哪些城市會被列為房價上漲過快的城市，目前尚不知情。

　　專家指出，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰、科學地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。

　　近期，二套房貸首付將調至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。而在昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策。北京市房協(xié)秘書長陳志和偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉均認為，各地應該會從實際情況出發(fā)，來確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國家也明確提出鼓勵改善性購房需求，因此對于二套房也不能一棒子打死。同時，也要看當?shù)劂y行自身的情況。

　　“如果真是調到7成，那和全款購房也沒太多差別了�！焙�景暉認為，二套房也應該實施差別化信貸政策，如果二套房購買的是普通住房，則不應該再上調。

　　新房市場稅收優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)

　　胡景暉表示，個稅征收方法成為本次發(fā)布政策的最大亮點。二手房交易的個稅征收，只能按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

　　胡景暉認為，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，在各地細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期，而房價上漲過快的區(qū)域將尤其明顯。而隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。對于中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場由于買賣環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。

　　不過，胡景暉也分析表示，應該會有部分住房不受個稅政策的影響，按照財政部及稅務總局、住建部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規(guī)定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征個人所得稅，可見，對于家庭唯一的、且業(yè)主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

　　解決供需矛盾才是根本 未來政策還將優(yōu)化調整

　　相比已經嚴厲的抑制不合理需求的手段，增加供應更為重要。增加供應首先要增加土地供應。《通知》提出，房價上漲壓力較大的城市應進一步增加土地供應，穩(wěn)定土地市場預期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應目標的北京在同一天內拍出13個地塊，顯然已經開始注重增加土地供應的重要性。同時，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應，《通知》提出要求金融機構支持普通商品房項目的貸款需求，加快供地、建設和上市進度。

　　中國房地產協(xié)會副會長朱中一認為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅持實施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進而從根本上穩(wěn)定房價。

　　但也有眾多專家及業(yè)內人士指出，此次出臺的調控政策力度明顯超出預期，居民改善性住房等正常需求也受到了影響。

　　全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康認為，新政一方面大大抑制了通過買房賣房不斷倒手來獲利的可能性，但另一方面也壓抑了二手房市場的改善性需求。新規(guī)是階段性政策，雖然有利有弊，從管理部門來說，這是針對眼下情況的一個必要措施，未來仍可能做進一步優(yōu)化和調整，并出臺長效機制。

　　“一套房是剛需，有的人賣掉小房換大房，這樣還要收這么高的稅就不公平了�！比珖�人大代表、娃哈哈集團董事長宗慶后表示，酌情征收是可以的，但一刀切并不妥。

　　全國人大代表、巨力集團董事長楊建忠認為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

(來源:中國經濟網)