焦急的二手房

主編：傅喻

記者：韓志濤

攝像：劉勛 張明 陳艷波 白羽

一、今天我們來關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控的新國五條，限購政策更加嚴厲，而其中最令人關(guān)注的，是二手房個稅由交易總額的1%-2%，將從嚴按照差額的20%征收。政策一出，引發(fā)了市場強烈的反應，不僅是購房者急著簽約，甚至引發(fā)了一些看似荒謬但卻無可奈何的行為，不少地方出現(xiàn)了“過戶潮”，“離婚潮”。

僅僅在3月6號這天，在北京，離婚數(shù)甚至高達一千例，比平時多出了一倍。同一天在南京，離婚人數(shù)就達到了294對，是平時的兩倍。 南京市民政部門當天共開出了1600張單身證明，而單身證明上填寫的用途一欄，清一色的寫的是“購房”。在上海閔行區(qū)，民政局婚登中心有關(guān)負責人表示，此前離婚率每天只有幾對，極端高峰也就20多對。但“國五條”出臺后，平均每天離婚率漲至30多對。

為此，閔行區(qū)民政局在婚姻登記中心門口還特意設(shè)立了“樓市有風險，離婚需謹慎”大幅公告警示牌，提醒各對夫妻勿為規(guī)避政策而輕率選擇“假離婚”。

避稅效應還引爆多地“過戶潮”。在北京，“國五條”出臺后的一周內(nèi)，二手住宅網(wǎng)簽量達到了9400套，比二月份同期大幅增加了279.5%；南京二手房交易登記達到平時的8倍；在重慶，市民帶著板凳排隊過戶二手房；而在上海，一對夫婦掛著氧氣瓶排隊過戶。二手房過戶量的劇增，也給各地房管局的工作人員帶來巨大壓力。鄭州市房管局的一位工作人員連續(xù)加班加點一周后，在窗口接件時因直接休克被救護車拉走搶救。在各地細則出臺之前，政策“末班車”效應還在持續(xù)發(fā)酵，記者在北京市東城區(qū)房屋登記大廳采訪時發(fā)現(xiàn)。面積不大的交易中心內(nèi)，擁入了進百人。有的甚至是拄著拐杖上了年紀的老人。

老人告訴記者，國五條出臺后，他的女兒為避免高額的個稅，想把自己的一處房產(chǎn)過戶給老人。為了趕時間，90多歲的他已被折騰了好幾天。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多人都擔心國五條會對房屋產(chǎn)權(quán)變更的成本產(chǎn)生影響，所以大都忙著將自己名下的房產(chǎn)，通過買賣形式過戶給親屬。

朱女士目前最擔心的問題就是北京新政細則出臺的時間。新政實施到底是按照交易簽訂合同的時間開始？還是過戶的時間開始？這對她影響巨大。朱女士告訴記者，家人把所有的資產(chǎn)都壓在房子上，如果真的按照20%征稅，近幾年的房產(chǎn)增值收入就所剩無幾了，所以他們要以最快的速度，把60平米的房子過戶給女兒。記者：如果以后在更換新房呢？那怎么考慮？”朱女士：那就是看他們自己的能力了，我只能盡到我現(xiàn)在這個責任了。給女兒�！庇浾撸合葧簳r避免一下�！�

朱女士：對，先暫時避免一下�！敝炫�士打聽到，親屬間的房產(chǎn)過戶更名，無論贈與或繼承還要交3%的契稅和4萬元的公證費，而如果直接買賣交易，只須繳1%的契稅，所以她整理好一書包各種手續(xù)資料，來辦買賣過戶。

記者在隨機采訪的人群中做了個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)90%的人多為購買新房和以小換大的置業(yè)者，而涉及交易的房屋面積80%都是100平米以下的鋼需房。陳先生這次就急著趕末班車，想換個大點的房子。

賣房者房子買賣是家里的首要大事，陳先生70多歲的老母親總放心不下，辦任何手續(xù)她都硬撐著要一起來。賣房者因為我們房子他三口人，80年代那小兩T，所以說把房子賣了，再遠一點，這不是市中心嗎再遠一點，買一個大點的�！�

陳先生告訴記者，像他這樣先賣后買的改善置業(yè)人群，受新政影響最大。由于在短時間內(nèi)需要完成兩步交易，所以賣房時，他被迫降低價格以求盡快出售。記者：您能接受這種打擊嗎？陳先生：我接受也得接受，不接受也得接受，國家的規(guī)定，咱們阻止不了，咱們只能通過電視臺呼吁一下，盡量有個緩沖的時間，確實有幾套房子的人，人家不在乎，人家也不賣，你愛扣什么扣什么，跟人一點關(guān)系沒有，我覺得是這樣，對打擊最大的還是剛性需求。我本來我就沒房子，我就要買房子，你要再出臺這政策，等于是我多交稅�！痹陉愊壬�急著賣房的時候，這位郭先生擔心新政細則有變數(shù)，增加成本，迫不及待地辦理了買房手續(xù)。郭先生：“現(xiàn)在每天租金這么漲，你沒有自己固定的地方住，人家讓您搬家你就得搬，作為我們來說，老百姓肯定承受不了，搬家這種折騰，只能自己給自己買個小房子住。”郭先生告訴記者，因為買的是沒過五年出售期的二手房，所以賣方該承擔的營業(yè)稅、中介費都被無端地轉(zhuǎn)加到他身上，讓他多掏了近十萬元。高額的房價下，只能求助于父母。

二、我們看到新“國五條”一出，立刻引爆很多地方的“過戶潮”，甚至還有“離婚潮“。盡管政策出臺的時間已經(jīng)過去了三周，但是在各地實施細則出臺之前，這項政策的“末班車”效應還在持續(xù)發(fā)酵，，畢竟，突然繳納的稅費從幾千增加到幾萬甚至十幾萬，這個變化會促成人們作出迅速的決定這些給二手房交易市場帶來了什么變化呢，來看記者在幾家中介的調(diào)查自3月1日國五條新政出臺后，

在北京鏈家地產(chǎn)[微博]就職的常玲，手機幾乎響個不停，她安排好門店全天候提供房屋核驗與購房資格審核的工作后，就開始著手上午的談判。鏈家地產(chǎn)藍籌名座店經(jīng)理常玲說：“10點半有客戶和業(yè)主看完房子了，想談一下細節(jié)問題。”常玲有這么大的把握，是因為她觀察到了新國五條出來后，買賣雙方心理的驟然變化。20%納稅條款引發(fā)了一種恐慌情緒，讓即將簽署合同的交易雙方期盼盡快完成過戶。常玲說：“因為現(xiàn)在對于房主來說，他也不可能漲價，因為他沒有那么多的時間，所以他的價位都是奔著成交去的�？蛻粢彩钦f看見合適的就定，不會說之前那么猶豫。”記者：之前雙方是什么狀態(tài)，能形容一下？”她說：“之前都是博弈狀態(tài)。我想多賣點，客戶想少拿點，大家都在講。因為現(xiàn)在離這個可能實行日期越來越近，大家都會我覺得都會有一點的讓步，不會像之前每個人都特別堅持�！�

10點半，買賣雙方準時到達鏈家中介，賣主是一位中年男士，買主是一對80后小夫婦。為不干擾他們談判，記者只是在遠處觀望。鏈家地產(chǎn)市場部的張旭告訴記者，新政出臺后，像這樣的咨詢量、房源登記量、成交量明顯上漲，未來一段時間網(wǎng)簽量也將持續(xù)保持高位。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說：“從我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，從3月1號到現(xiàn)在，全市的二手房網(wǎng)現(xiàn)在是1.7萬套，那么可能是平均水平要比2月份大體上到這個要增加了1.7倍。”

常玲告訴記者，增值部分20%的個稅，就目前北京的房價而言，都意味著不菲的支出，她以東二環(huán)部位，100平米，目前市值450萬左右的房子為例，即使按最低指導價每平米2萬四來計算，增值部分20%個稅依然是個高額的數(shù)字。常玲說：“按照以前的政策，可以按照總額1%來交，100平米的房子，個稅大概是需要交到24000萬樣子。如果新政出臺后，是不允許按照1%的比例交納，只能按照差額20%交 。大概是�！蹦敲催@套房子的多出的三十萬的個人所得稅該由誰來支付呢？接近中午一點鐘，談判突然中斷。賣方在戶外抽煙，而室內(nèi)的小兩口也在焦灼地商議著。常玲說：“你之前說可能有90%的這個，你覺得這次，這會你剛才探聽的情況，還會有這樣的把握嗎？他們現(xiàn)在在做最后的考慮，別的這個不太好說�！本驮谖覀兊却�結(jié)果的間隙，一位賣掉房子的陳女士，來到中介準備拿資料去銀行做面簽手續(xù)。陳女士告訴記者，這套房子她原本想留給兒子住，并沒打算賣。但怕政策出臺后承擔高額的稅費，只能被迫出手。她說：“我想如果要是增值20%呢，這個增加好幾十萬，不管對買的也好，還是賣的也好，總體上來說總價還是增值了，不管是轉(zhuǎn)嫁到誰的身上，總價是增值的。反正這個市場，我就可能會有一段時間比較冷清，我覺得應該是。我要是賣，如果把價給我，我肯定考慮不賣了�！�

已經(jīng)是下午兩點鐘，沒有午餐的買賣雙方終于成交。他們疲憊而焦慮地忙著奔赴銀行辦理后續(xù)手續(xù)。談判雙方的經(jīng)手人跟我們介紹了相關(guān)情況。鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問王雅杰 說：“他們也是父母給他們拿一部分錢當首付，他們兩口子還貸款�！庇浾撸簞偛趴戳苏劻撕镁煤镁�。260萬，在賣方絲毫不肯讓步的情況下成交。讓我們看到了依然堅挺的賣方市場。而為了逃避即將實施的高額個稅，網(wǎng)絡(luò)上也曝出種種避稅攻略：陰陽合同、司法判決避稅等，有網(wǎng)友還將各類避稅方法概括為暗度陳倉，金蟬脫殼，偷梁換柱。一些中介公司也開始想規(guī)避的對策。在北京西二環(huán)的一家中介所，記者以出售房屋的身份咨詢能否趕在新政細則出臺前賣掉房子，盡量避開個稅。

這位中介告訴記者，他們可以做陰陽合同，來降低買賣合同標的。但需要納稅的部分在細則出臺后，就不再按1%的比例，而是很有可能征收20%增值部分個稅。這樣的話陰陽合同也免不了太多稅費。中介：“現(xiàn)在真是不好說，一切都是未知的，都沒法保證。只能說碰，看命了，碰到合適的。只能說給您登記一下，大概是這么個情況，行就馬上趕緊�！痹诹硪患抑薪椋�記者以買房人的身份向其咨詢有無二手房房源出售。當記者咨詢這個二手房成交價格會不會是因為有稅費有所提高時，中介表示會交一些稅，但可以報低網(wǎng)簽價格。

房屋中介，中介告訴記者網(wǎng)簽的價格是可以商量，350萬的房子可以按300萬來網(wǎng)簽。這樣與之前的交易額的差額會縮小，稅也會相應減少。而在另一個中介，當記者咨詢所得稅的問題時，他們開始向記者推銷商住兩用房。房屋中中介告訴記者，只要細則出臺，相應的對策也會應運而生，隨后，他推薦一處住宅，帶記者去看房。當記者對戶型和房價并不滿意時，中介依然用能避免高額稅費來推薦第三、

從記者的采訪中我們可以看到， 一些中介公司通過各種各樣的手段，幫助客戶減少稅費上的支出。那么，，在嚴厲的新國五條出臺后，這些五花八門的辦法真的能起到作用嗎？，就是為了抑制飛快上漲的房價，打擊投機行為、抑制投資，但是， 從2003年的“18號文”算起，歷經(jīng)十年九調(diào)控的房價，仍是一路走高，新“國五條”究竟能不能有效遏制房價，會不會傷及剛性需求？政策出臺該如何尊重市場自身的供需關(guān)系？我們來看專家的解讀 。

新國五條”政策出臺以后，不僅是二手房交易市場產(chǎn)生地震，房屋租賃市場市場受到的影響也立即呈現(xiàn)出來，

記者從北京的中介機構(gòu)了解到，房租在年前的基礎(chǔ)上也上漲200元到500元不等。而二手房交易將征收20%個稅的消息，也開始讓新房市場迅速升溫。北京多家樓盤坐地漲價，個別樓盤單價漲幅竟達到近兩萬元。五道口的房價更是漲到每平方米10萬元。3月15號北京新天地樓盤開盤，售價29000元每平米的新房也在半小時內(nèi)售罄。 在上海，樓市成交量屢創(chuàng)新高，截至3月17日已打破近127周新高。3月最熱銷的30個樓盤中，最高樓盤上漲同比高達36%。

南京樓市可以用“井噴”來形容。3月20日，10多家樓盤集中推出近2000套房源，這股上市高潮還沒有結(jié)束，江寧江北又有樓盤拿到預售許可證火速開盤。中國房地產(chǎn)研究會 副會長 顧云昌認為，各地瘋狂上演的種種亂像，皆因國五條而起。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說：“對市場影響如此之大，特別對二手房交易的這種沖擊如此之大，可能是決策部門也沒有預料到的�，F(xiàn)在看來，無論是買和賣的雙方都希望能夠避開稅收。所以我覺得這一點看來，政府部門也應該要總結(jié)經(jīng)驗。一個就是說政策出臺更多遵循一些意見，第二就是細則要盡快地公布準備好，否則的話，會引起市場這樣的波動。”

中國房地產(chǎn)測評中心主任丁祖昱也認為，任何政策的頒布與實施都要尊重市場規(guī)律，但新政細則遲遲未定，目前市場的極度混亂遠超人們預期。

中國房地產(chǎn)測評中心主任 易居中國執(zhí)行總裁 丁祖昱說：“相關(guān)的政府主管部門，要對外發(fā)布一些更加真實、客觀、專業(yè)的聲音，其中有這一條，防止一些混亂的形式充斥在整個市場當中。但是事實上我覺得做的不好，特別是在2月28號出臺這些政策之后，幾乎沒有政府主管部門出來來出面來解釋，我覺得這就是造成目前市場上信息混亂，然后使得大道消息沒有，小道消息滿天飛，”

丁祖昱近期剛剛參與過中國房地產(chǎn)研究會的一項調(diào)查：在調(diào)研中他們發(fā)現(xiàn)：2003年－2012年十年間，國內(nèi)為遏制房價有九次調(diào)控，但與之相伴隨的卻是不斷攀升的房價。(2003年—2012年全國均價整體漲幅：145%)

他們的研究數(shù)據(jù)表明：全國住宅均價2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點城市商品房價平均漲幅達220%，其中，北京房價漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點城市房價走勢)

�。罕本┥虾Ｎ覀兛吹慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)，超過200%的漲幅，基于對最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，

顧云昌分析認為，過去十年導致房價上漲最關(guān)鍵有兩點原因：貨幣的增發(fā)和土地的壟斷。中國房地產(chǎn)研究會 副會長 顧云昌過去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房價漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應的。就是貨幣的放大效應和房價是結(jié)合在一起。再加上由于我們現(xiàn)在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應相對補足。再加上我們的財富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對不足，造成了房價的上漲。

丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號文”算起，歷經(jīng)十年九次調(diào)控的房價，仍是一路走高，這就說明每次的政策不能只簡單地調(diào)控加碼，而是要真正符合市場的供需要求。7“中國房地產(chǎn)測評中心主任 易居中國執(zhí)行總裁 丁祖昱說：“我們也不能說所有的政策都是在抑制房地產(chǎn)，或者說抑制房價的上升。有的時候在供求關(guān)系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個更加匹配于需求的這樣一個供應量，能夠不要造成短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場上的一種短缺供應。那么這可能才是，還有對于中低收入群體，應該有更多的途徑來解決他們的住房問題�！�

顧云昌也認為，近年來種種“限購令”“限售令”的政策調(diào)控，最終結(jié)果是一部分人失去了購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。但解決問題的關(guān)鍵卻唯獨沒有做到，那就是應該放大供應量說：“中國房地產(chǎn)研究 副會長顧云昌。無論是市場的手段，行政的手段，特別中國的行政手段很強調(diào)，但是在增加供應方面我覺得做的還不夠。所以在這一次調(diào)控當中，重申了增加有效供應，我講的是有效供應。那么，這一點我覺得在結(jié)構(gòu)調(diào)控當中，應該兩手抓，一手抓合資過旺的需求，一個抓有效供應。這樣可能才能達到更加好的效果3月22日，中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長1.8%，全國商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長10.0%�。耗壳笆袌錾蠠o論是首次置業(yè)的還是改善性置業(yè)的，甚至包括一些中高端的項目，還是以真正的自用性消費為主，自用性消費當中可以理解他是首次置業(yè)的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國房地產(chǎn)研究首席研究員李戰(zhàn)北京：“北京在過去的十年按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)在過去的十年當中，北京人口凈增551萬，相當于平均每年進來的人口是55萬，這55萬對房子的需求，這是多么大的一筆要求�！�

中國房地產(chǎn)研究會 首席研究員李戰(zhàn)軍以北京每年新增人口55萬，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬平米的交易量來供給。中國房地產(chǎn)研究會 首席研究員李戰(zhàn)軍說：“現(xiàn)在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬平方米上下，2300平方米，隨著調(diào)控的年歷有的年份產(chǎn)生很大的波動。這里還沒有講老北京市民改善性需求的要求�！庇纱死顟�(zhàn)軍擔心，新國五條的初衷是抑制房價過快上漲，大擊投機，但結(jié)果很可能會打擊到群眾自住、改善置業(yè)的合理需求。特別是增值部分20%個稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。

關(guān)于稅費的問題，業(yè)界也存在頗多爭議。前不久，財新網(wǎng)(微博)記發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)稅費增長的統(tǒng)計結(jié)果受到廣泛關(guān)注，根據(jù)財政部和國家稅務總局近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到：這十年間，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

中國房地產(chǎn)研究會首席研究員 李戰(zhàn)軍

李：我們現(xiàn)在沒有看到政府對房地產(chǎn)的費稅有實質(zhì)性的下降，而是年年費稅在不斷地提高，房地產(chǎn)業(yè)的費稅實際上是支撐著中國財政的費稅，在這個費稅之外還有一塊，就是土地出讓金，每年大體上3萬億的土地出讓金這個流入到政府的口袋，所以，費稅不減怎么能夠評議房價。

顧云昌提出，當前最緊要的不是繼續(xù)加征稅費，而是要對不合理的稅制進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

顧：結(jié)構(gòu)的不合理和總量的這個過多，我認為是房地產(chǎn)稅收的一個問題。那么結(jié)構(gòu)的問題就是說，我們主要是在保有環(huán)節(jié)沒有稅收，所以導致很多的持有房產(chǎn)投機投資，那么在開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費混雜，流通環(huán)節(jié)的稅率很高，這樣導致了流通也不暢，開發(fā)環(huán)節(jié)混雜這些行為，而持有環(huán)節(jié)不足。所以房地產(chǎn)稅收體制改革勢在必行。所以說體制改革，我想除了不應該在總量上增加稅負以外，因為最終的稅最終都是老百姓承受的，開發(fā)商的中間過一下�？偭可辖^對不能增加的，要理順這個稅收的結(jié)構(gòu)，我認為這是下一步房地產(chǎn)稅收體制改革的重點。

四、新國五條一出，就引發(fā)了市場極大的震動，假離婚，假合同，各種對策層出不窮。而其中二手房個稅20%的方案，更是產(chǎn)生了立竿見影的結(jié)果，一些剛性需求，從二手房市場轉(zhuǎn)移到了新房市場，一下子拉高了新房市場的溫度。有剛需的購房者擔心的是，如果房價上漲的大勢不變，那么這20%稅費就會是買房者承擔。因為經(jīng)濟學基本原理告訴我們，供求關(guān)系決定價格�，F(xiàn)在我們還無法確定，政策具體實施后對房地產(chǎn)市場的長期影響，但是，就目前的短期效應來看，新房房價被迅速推高，租房市場也水漲船高，我們暫時還沒有看到消費者從中獲益。其實無論是什么樣的手段，市場最終會遵循著它自身的規(guī)律起伏漲跌。我們希望看到，在新國五條從發(fā)布到具體落實的過程中，相關(guān)部門能夠?qū)嵤虑笫侵贫ǚ�合政策初衷的明確細則。