“連續(xù)‘作戰(zhàn)’20多天了，趕緊把客戶的資料交齊辦妥，4月就可以放長假了�！钡禺a(chǎn)中介銷售賈偉凱揉了揉雙眼，勉強地露出亢奮的笑容。此時，離國務(wù)院規(guī)定的各地出臺“國五條”實施細(xì)則大限只剩寥寥數(shù)天。

3月1日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確提出了二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個人所得稅等條款。近期，記者在廣州市房地產(chǎn)交易登記中心采訪時看到，每天一大早都有大批市民擠在門口排隊取號，買房的多過賣房的。“新政”引發(fā)了二手房交易的高潮，近期廣州交易量幾乎是之前的3倍。

這些天，賈偉凱每天都要陪客戶看八九套房，睡眠時間嚴(yán)重不足。從市場的反饋來看，政策的威懾力已經(jīng)顯現(xiàn)。“各地細(xì)則逐步出臺后，市場就會出現(xiàn)一種觀望、縮量的態(tài)勢�！蹦车禺a(chǎn)中介首席分析師龍斌說。

廣東版細(xì)則“穩(wěn)”房價

“國五條”中關(guān)于“二手房交易凡能核實房屋原值的應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”的政策最受關(guān)注。

3月25日晚，廣東省政府網(wǎng)站的首頁公布《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(以下簡稱《通知》)，被稱為廣東版“國五條”的細(xì)則率先出臺。但是，不少業(yè)內(nèi)人士分析，該細(xì)則含糊其辭，僅僅是統(tǒng)籌性的表態(tài)，沒有實質(zhì)性的“殺傷力”，力度小于市場預(yù)期。同時，也未對限價目標(biāo)、二手房交易征20%個稅如何操作、二套房貸怎樣收緊等做出明確規(guī)定，而這些才是社會最為關(guān)心的重要問題。

某房產(chǎn)公司營銷總監(jiān)李向陽認(rèn)為，廣東“國五條”細(xì)則較顯溫和，可能在部分客戶中會形成新一輪的觀望。他同時認(rèn)為，“增加中小套型普通商品住房供應(yīng)”是一次政策重申，說明政府出臺本細(xì)則的本意是抑制投資投機購房需求。

《通知》要求，廣州市、深圳市要根據(jù)近年房價走勢，按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標(biāo)，而且，年內(nèi)在廣東全省21個地級市實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，這比“國五條”相關(guān)要求整整提前了兩年。

“房價過快上漲的地區(qū)要及時采取住房限購等穩(wěn)定房價的政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定�！薄锻ㄖ�》明確要求，廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與“國五條”要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整。

此前，廣州的增城、從化并沒有實行嚴(yán)格限購措施，根據(jù)國辦發(fā)〔2013〕17號文中關(guān)于限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域的規(guī)定，今后增城和從化將嚴(yán)格實行雙限措施。

《通知》還要求，廣東各級政府要于2013年3月底前向社會公布2013年度住房用地供應(yīng)計劃，報省國土資源廳備案。并進(jìn)一步探索完善“限地價、競房價”、“限地價、競房價或競配建保障房”等土地出讓方式，防止商品住房土地出讓價格過快上漲。

但是，《通知》并未對該政策作出更多解釋。知情人士透露，地方政府當(dāng)務(wù)之急是盡快出臺省級的指導(dǎo)性意見，因為“國五條”要求各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)于一季度前向社會公布本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，而現(xiàn)在距離一季度結(jié)束只有不到一周時間。至于個稅計征辦法，由于需要等待稅務(wù)總局的具體解釋，因此在《通知》中沒有細(xì)談，可以理解。

廣州房價“不高于GDP增幅”

就在大家沸沸揚揚猜測各地細(xì)則的可操作性時，3月26日，廣州市常務(wù)副市長陳如桂“拋”出了廣州調(diào)控房價的目標(biāo)——“不高于GDP增幅”。

他認(rèn)為，廣州房價調(diào)控目標(biāo)是，房價增幅至少不應(yīng)高于GDP(10%)和城市居民人均可支配收入漲幅(11%)。他透露，房價調(diào)控目標(biāo)已有方案，但還未審定，審定后會及時公布，盡快實施。

“廣州要調(diào)房價比任何城市面臨的壓力都更大�！标惾绻鹫f，去年廣州首次置業(yè)的接近70%，30%屬于改善性住房購房，說明廣州剛需大，對剛性需求不能簡單調(diào)控；第二，廣州房價處于“價格洼地”，去年一手樓均價1.4萬元/平方米，比京滬深杭等都低，今年1、2月份，廣州房價分別漲了10%和14%，目標(biāo)定太低，意味著今后房價會降下去，壓力很大；第三，在廣州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中心城區(qū)的一些高端住宅不斷推出，量價都高，對全市均價拉升比較大，要調(diào)成比較低的漲幅不容易。新城區(qū)配套好，前景好，房地產(chǎn)價格正在提升，也給政府調(diào)控房價帶來壓力。

國家統(tǒng)計局公布的2月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，廣州房價環(huán)比漲幅達(dá)到3.1%，與北京并列全國首位。而廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2013年前兩個月，廣州全市十區(qū)樓市均價首度突破1.6萬元/平方米，達(dá)到16298元/平方米。

對“20%個稅”規(guī)定，陳如桂表示，這是“國五條”明確要求，“對二手房交易中打擊投機性銷售行為起到很好作用”。

此外，對于開征房產(chǎn)稅，陳如桂說，開征房產(chǎn)稅首先要考慮可操作性，廣州還沒有正式研究，但是在思考這個問題，也在調(diào)查上海和重慶的試點情況。稅基怎么確定，稅率多少合適，要達(dá)到什么樣的目的，是否能達(dá)到效果，都要研究。

陳如桂重申：第一、廣州市政府將堅定不移地執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，認(rèn)真落實新“國五條”措施和指標(biāo)；第二、按計劃加快推進(jìn)保障房建設(shè)；第三、廣州市政府從今年開始要加大土地供應(yīng)，加大住房保障力度，在政府行政調(diào)控的前提下，通過更多的市場經(jīng)濟手段，把房價控制在一個合理的水平。

陳如桂還透露，廣州今年5月將出臺公租房保障制度試行辦法，今后保障范圍的收入標(biāo)準(zhǔn)將參考人均可支配收入的60%左右來劃定，并且每年動態(tài)調(diào)整，外來人員有望納入其中。

細(xì)則出臺后的“寒冬”

房地產(chǎn)中介同樣體會到了壓力。一名不愿意透露姓名的房地產(chǎn)經(jīng)理透露，這個月中下旬他們的業(yè)績創(chuàng)下了近幾年的新高。但最近一周以來，老百姓購房的熱度消退了不少。“該買的該賣的大部分都進(jìn)行得差不多了。我們已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接即將來臨的‘寒冬’�！备鶕�(jù)其所在機構(gòu)的判斷，樓市新政執(zhí)行后，廣州房價大概會短暫地下降5%。

記者在采訪中了解到，大多數(shù)購房者，尤其是二手房的潛在買家，都希望趕在地方執(zhí)行這一政策之前盡快“下手”，以避免繳納更多的稅費。

今天下午，廣州社情民意研究中心公布的“商品房價格廣東省城鎮(zhèn)居民看法”的民調(diào)顯示，對近一年來本地商品房價格感到“上漲”的比例達(dá)78%，而感受“下跌”的僅1%。

值得關(guān)注的是，多達(dá)74%的人表示“不能”承受本地房價。其中，高收入者表示“不能”承受房價的多達(dá)59%。

對于今年是否是買房的時機，56%的人持否定表態(tài)，而認(rèn)為“是”的人為16%，還有28%的人表示“難說”。大城市認(rèn)為“不是”買房時機的人最多，達(dá)59%；高收入者持否定表態(tài)的人也多達(dá)53%。

項目組專家分析指出，經(jīng)多年房價調(diào)控，“漲”仍是民眾的主流感受和預(yù)期。而且，房價上漲已向中小城鎮(zhèn)蔓延，小城鎮(zhèn)居民感受房價上漲的比例超過了大城市。

其實，廣東省出臺“限購”、“限價”、稅收調(diào)節(jié)等措施之外，還提出了增加小戶型商品住房供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)等。

2013年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)為基本建成11.6萬套、新開工建設(shè)7.84萬套。廣東省政府要求各地盡快把建設(shè)任務(wù)落實到具體項目和地塊，抓緊做好立項、規(guī)劃、環(huán)評等前期工作，確保新開工項目在2013年10月底前全部開工，2012年前已開工項目在2013年年底前基本建成。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，由于廣東省政府出臺的實施細(xì)則中明確了保障性住房的保障力度，因此，如果限價和限購能夠嚴(yán)格執(zhí)行，對于抑制這些城市的房價過快上漲將起到明顯作用。