新型城鎮(zhèn)化并不等同于房地產(chǎn)化，這一點在社會各界中已形成共識。但在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，必然涉及到戶籍制度和土地制度的改革，從而難以避免與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生聯(lián)系。舊城改造、新城建設(shè)與外來人口的進(jìn)入，都是大城市城鎮(zhèn)化發(fā)展必經(jīng)階段，在這過程中必然會導(dǎo)致各種房地產(chǎn)市場問題，認(rèn)識這些問題并尋求解決之道，才能保證在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　大城市的界定標(biāo)準(zhǔn)

　　新型城鎮(zhèn)化的提出，為我國未來城鎮(zhèn)化發(fā)展之路明確了方向，它將改變過去過于追求城市發(fā)展的模式，而轉(zhuǎn)向?qū)⒅匦姆诺饺松砩稀Ｔ诖蟪鞘行滦统擎?zhèn)化中，將提高外來務(wù)工者和城市周邊失地農(nóng)民的生活質(zhì)量與合法權(quán)益；將改變粗放式發(fā)展模式，更加注重集約化模式，堅持資源節(jié)約、環(huán)境友好的發(fā)展道路。

　　早在1949年,美國預(yù)算局就提出了大城市區(qū)的概念和界定標(biāo)準(zhǔn),其概念在1967年為“一個一體化的具有可識別性的大型人口核心的經(jīng)濟(jì)和社會單位”。經(jīng)過多次修改后，在2000年更新為“包括一個可識別的人口核心和具有核心高度一體化的毗鄰地域的地區(qū)”。日本在1960年提出了“大都市圈”概念,認(rèn)為大城市圈中心城市，應(yīng)為中央指定市(相當(dāng)于中國的直轄市)或人口規(guī)模在100萬人以上，并且鄰近有50萬人以上的城市，外圍地區(qū)到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大城市圈之間的物資運輸量不得超過總運輸量的25%。

　　由此可見，國際上對于大城市的概念并無統(tǒng)一定義，各國可因地制宜。結(jié)合具體情況，并參考其他國家對大城市的定義，我國可將大城市范圍界定在省會級以上城市，城市常住人口需達(dá)到800萬人以上，城市城鎮(zhèn)化率50%以上。

　　考慮到我國人口超過800萬人的城市較多以及數(shù)據(jù)的可獲取性，筆者僅選取人口超過1000萬人的七個城市，包括北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳以及成都等作為大城市研究樣本。

　　在城鎮(zhèn)化過程中，一方面是大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，逐步完成向城市人的轉(zhuǎn)變，而大城市地區(qū)城市人口的增加必然導(dǎo)致住房需求擴(kuò)大，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面是城市居民的生活水平隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展得到提升，改善型住房需求的釋放也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動因之一。新型城鎮(zhèn)化更加注重質(zhì)量的發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化條件下，對居民生活質(zhì)量、土地利用以及生態(tài)環(huán)境問題的重視，將推動大城市房地產(chǎn)市場向更加穩(wěn)定與健康的方向發(fā)展。

　　城鎮(zhèn)化存在的問題

　　我國土地資源稀缺，而土地資源又是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必要基礎(chǔ)條件。因此，認(rèn)清土地市場發(fā)展現(xiàn)狀有利于為合理利用稀缺土地資源制定方向，從而保證城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。舊城改造、新城建設(shè)與外來人口進(jìn)入，都是大都市城鎮(zhèn)化發(fā)展必經(jīng)階段，在這過程中必然會導(dǎo)致各種房地產(chǎn)市場問題，認(rèn)識這些問題并尋求解決之道，才能保證城鎮(zhèn)化推進(jìn)下房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　1、避免透支未來地產(chǎn)投資

　　大城市衛(wèi)星城與新城是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下的產(chǎn)物，它既是城市向外疏導(dǎo)人口緩解城區(qū)壓力的途徑，也是政府體現(xiàn)政績的方式之一。出于對發(fā)展速度的追求，許多新城建設(shè)初期并沒有進(jìn)行合理且可實施的發(fā)展規(guī)劃，許多開發(fā)企業(yè)看中新城發(fā)展前景紛紛進(jìn)駐，吸引大量房產(chǎn)投資客，造成新城快速發(fā)展的假象。但是，區(qū)域發(fā)展最關(guān)鍵的因素是產(chǎn)業(yè)和人口，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與人口居住的新城無法長遠(yuǎn)發(fā)展，最終可能導(dǎo)致新城變空城的尷尬局面。

　　盲目的市場追捧不僅會透支未來地產(chǎn)投資，成為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的阻礙因素，而且過熱的房地產(chǎn)投資還將造成新城發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)市場。因此，一旦市場遭遇宏觀政策限制，新城經(jīng)濟(jì)就會受到?jīng)_擊。

　　產(chǎn)業(yè)支撐是新城建設(shè)發(fā)展的必要條件之一，房地產(chǎn)先行的開發(fā)模式已經(jīng)被多次證明是行不通的。由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口導(dǎo)入，人口進(jìn)入和流動才能保證新城房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

　　2、外來務(wù)工者基本住房未能保障

　　我國有數(shù)以億計的外來務(wù)工者被統(tǒng)計進(jìn)城市常住人口，最終體現(xiàn)為城鎮(zhèn)化率增長，但實際上他們并未享有與城市居民同等的權(quán)利與福利待遇。由于越發(fā)達(dá)的城市戶籍制度控制越為嚴(yán)格，因此在大城市這一問題尤為突出。

　　“居者有其屋”是大城市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性目標(biāo)，但是現(xiàn)實中大都市外來務(wù)工者卻面臨著多重住房問題。首先，與城市戶籍居民相比，他們居住面積狹小。其次，由于住房空間很難容下床以外的其他設(shè)施，他們基本生活設(shè)施難以保證。再次，外來務(wù)工者居住環(huán)境與衛(wèi)生條件差強(qiáng)人意，這些將直接影響到他們的身體健康狀況。

　　新型城鎮(zhèn)化明確了人口城鎮(zhèn)化、質(zhì)量城鎮(zhèn)化的方向，因此滿足外來務(wù)工者住房需求、提高居住條件是大城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展目標(biāo)之一。外來務(wù)工者是大城市中最不穩(wěn)定的群體之一，他們福利待遇的提高有助于大城市城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

　　3、舊城區(qū)影響房屋市場公平性

　　在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，舊城區(qū)制約了大都市的發(fā)展建設(shè)，其建筑雜亂無章、環(huán)境衛(wèi)生差、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、社會治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、土地利用率低等問題給城市的建設(shè)管理帶來一系列負(fù)面影響。

　　大城市舊城區(qū)占據(jù)著市區(qū)寶貴的土地資源，土地資源不能發(fā)揮出其最大的經(jīng)濟(jì)效益，加之舊城區(qū)原來的空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能滿足大都市現(xiàn)代化發(fā)展的要求，城區(qū)土地缺乏科學(xué)的規(guī)劃和管理，造成了土地利用率低、資源嚴(yán)重浪費的后果。不僅如此，舊城區(qū)雜亂破舊的建筑形態(tài)與周圍城市形成強(qiáng)烈對比，對城市形象產(chǎn)生了不良影響，也對城市整體規(guī)劃與功能布局造成不小的阻礙。

　　此外，舊城區(qū)房屋租賃價格比周邊地區(qū)的價格要便宜，雖然為進(jìn)城外來低收入人口提供了廉價的居住場所，但其出租的房屋多為違法建筑，政府難以管理，正規(guī)的房地產(chǎn)市場與之相比實際處于不公平的競爭狀態(tài)，嚴(yán)重影響了城市房屋租賃市場的正常發(fā)展。因此，舊城改造不僅能改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程，也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

　　新型城鎮(zhèn)化是綜合考慮到我國過往城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的種種問題而提出的，它是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。針對我國大城市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場存在的問題，參考國際成功經(jīng)驗，并結(jié)合我國自身的具體情況，對新型城鎮(zhèn)化下大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提出以下建議：

　　1、保持產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)均衡發(fā)展

　　首先，新城規(guī)劃不能被過分追求發(fā)展而盲目躍進(jìn)，開發(fā)建設(shè)之初必須以科學(xué)合理的規(guī)劃為基礎(chǔ)。規(guī)劃需具有前瞻性，需結(jié)合大城市具體情況，依托形成所在區(qū)域可被利用的資源，充分考慮新城未來發(fā)展可能遇到的問題和阻礙，并在建設(shè)過程中結(jié)合新城發(fā)展的實際情況不斷地對規(guī)劃進(jìn)行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應(yīng)始終圍繞著規(guī)劃進(jìn)行，合理科學(xué)的先行規(guī)劃也是促進(jìn)新城房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺資源，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展之根本，尤其對于地少人多的大城市而言，在新城建設(shè)過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當(dāng)前生產(chǎn)生活對土地資源的需求，同時要為未來發(fā)展預(yù)留空間，實現(xiàn)空間靈活運用與城市可持續(xù)發(fā)展；另一方面，要站在中長期發(fā)展的角度，不能以犧牲土地資源為代價一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監(jiān)督作用，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，合理調(diào)整供地節(jié)奏，確保土地合理集約利用。

　　最后，新城建設(shè)是房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)同時發(fā)展的過程，二者相互作用，保證城市可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的支撐，其發(fā)展創(chuàng)造的就業(yè)崗位吸引了產(chǎn)業(yè)人口在城市定居生活，而人是房地產(chǎn)市場存在的必要條件。同時，還要保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，就業(yè)和居住達(dá)到平衡，新城才能減少對大都市中心區(qū)的依賴，形成自身發(fā)展的良性循環(huán)，避免新城變死城的局面。

　　2、重視舊城改造和拆遷安置

　　舊城改造將牽涉到原地區(qū)居民的安置，一旦出現(xiàn)問題就會對改造工作的順利進(jìn)行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會作為客源進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對市場需求造成沖擊導(dǎo)致房價租金上漲，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。制定合理公平的拆遷安置法律法規(guī)在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件。

　　政府需要對實施舊城改造的開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)投資回報高、拆遷成本低、能夠快速運作的區(qū)域，而某些急需改造的危舊房區(qū)或具有很高歷史文化價值的老街區(qū)，由于規(guī)劃限制條件多、開發(fā)風(fēng)險大、動拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對舊城改造進(jìn)行有效引導(dǎo)，信貸和稅收政策是重要的調(diào)節(jié)手段，包括簡化手續(xù)、減免稅費、資金傾斜和信貸支持。

　　3、追求人的城鎮(zhèn)化

　　第一，推進(jìn)外來務(wù)工人員市民化。現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度嚴(yán)重阻礙人口市民化進(jìn)程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務(wù)工人員市民化進(jìn)程，實現(xiàn)外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴(kuò)大可享受的福利待遇范圍，同時設(shè)立機(jī)構(gòu)致力于協(xié)助外來人口提升都市認(rèn)同感，真正實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，提高大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

　　第二，保障房是國家針對中低收入人口設(shè)置的福利政策，大城市中外來務(wù)工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務(wù)工人員納入大城市保障房體系，對城鎮(zhèn)化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應(yīng)按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮(zhèn)保障房建設(shè)和分配額度，而大城市地方政府應(yīng)出臺配套細(xì)則，有效降低外來人口申請本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設(shè)進(jìn)度，爭取為外來人口提供居住保障。

　　第三，對于外來務(wù)工人員中不符合保障房申請條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應(yīng)綜合考慮他們的購買能力，引導(dǎo)房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。（□楊紅旭 肖詩杜）

(來源:中國證券報)