支付低廉的土地出讓金從政府手中拿的科研用地，后“變身”成住宅高價(jià)賣給購(gòu)房者。近些年，北京時(shí)常發(fā)生這種違規(guī)行為，并引起購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛。北京市國(guó)土局昨日公布，查出9宗科研項(xiàng)目用地涉嫌未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或違規(guī)銷售行為，目前正在核查處理。

　　清查范圍為2007至2009年審批地塊

　　“科研樓當(dāng)住宅賣”并非近兩年才發(fā)生，早在四五年前，媒體就多次曝光數(shù)個(gè)科研用地擅自改變用途、違規(guī)銷售的案例。

　　市國(guó)土局昨日表示，今年上半年，該局會(huì)同有關(guān)區(qū)縣政府和主管部門(mén)，對(duì)全市2007年至2009年審批的科研用地項(xiàng)目擅自改變土地用途或違規(guī)銷售行為進(jìn)行清查，共發(fā)現(xiàn)9宗涉嫌未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或違規(guī)銷售行為，目前正在依法按規(guī)核查處理。

　　為何此次核查的是2007年至2009年審批的項(xiàng)目，市國(guó)土局沒(méi)有給予回復(fù)。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，從2010年開(kāi)始，北京對(duì)于非住宅類的項(xiàng)目擅自改變用途出售的問(wèn)題，接連出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)定治理，如不得分割銷售，違規(guī)出售的無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證等，而從2009年10月起，市規(guī)劃委就停止對(duì)loft項(xiàng)目的審批。因此在2009年之后，這類擅自改規(guī)劃、違規(guī)銷售的行為得到了遏制。

　　大部分違規(guī)項(xiàng)目位于科技園區(qū)內(nèi)

　　昨日公布的9個(gè)違規(guī)項(xiàng)目，朝陽(yáng)區(qū)3個(gè)，昌平區(qū)3個(gè)，石景山區(qū)2個(gè)，通州區(qū)1個(gè)。

　　記者注意到，這些項(xiàng)目基本上都位于科技園區(qū)內(nèi)，比如朝陽(yáng)區(qū)的中關(guān)村電子城西區(qū)、昌平區(qū)的中關(guān)村生命科學(xué)園。不少項(xiàng)目之前也曾被媒體曝光過(guò)，如2009年曾曝光的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園內(nèi)的春暉園項(xiàng)目，以及位于回龍觀附近的尚城項(xiàng)目。

　　■ 鏈接

　　9個(gè)涉嫌違規(guī)項(xiàng)目

　　●朝陽(yáng)區(qū)（3個(gè)）

　　中關(guān)村電子城西區(qū)E6地塊

　　中關(guān)村電子城西區(qū)E7地塊

　　雙井西大望路北京化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司研發(fā)項(xiàng)目用地

　　●石景山區(qū)（2個(gè)）

　　金頂街北路69號(hào)院研發(fā)樓

　　石景山科技園實(shí)興大街教育科研罰沒(méi)資產(chǎn)處置項(xiàng)目

　　●通州區(qū)（1個(gè)）

　　北京物流科技信息化研發(fā)基地

　　●昌平區(qū)（3個(gè)）

　　中關(guān)村生命科學(xué)園7-1地塊研發(fā)樓（項(xiàng)目名稱：春暉園）

　　中關(guān)村生命科學(xué)園7-2地塊研發(fā)樓（項(xiàng)目名稱：春暉園）

　　北京汽車治污工程研究生產(chǎn)中心A-1地塊科研辦公樓項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱：尚城）

　　■ 提示

　　買科研樓當(dāng)住宅存風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)專家介紹，與住宅用地相比，科研用地地價(jià)較低，開(kāi)發(fā)商拿地成本也低，之所以把科研用地以住宅形式來(lái)建設(shè)和銷售，主要是經(jīng)濟(jì)利益使然。購(gòu)買這類房屋，業(yè)主會(huì)面臨多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先科研辦公樓立項(xiàng)卻改為住宅來(lái)銷售，其用地性質(zhì)與規(guī)劃證不符。商品房必須經(jīng)過(guò)竣工備案才能入住和辦理產(chǎn)權(quán)證，如果在規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)通不過(guò)，就會(huì)導(dǎo)致竣工備案困難，交房和辦理產(chǎn)權(quán)證會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　同時(shí)，科研辦公樓立項(xiàng)的項(xiàng)目水電標(biāo)準(zhǔn)都是商用，跟住宅立項(xiàng)項(xiàng)目相比，生活成本高出了一倍。此外，住宅立項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限為70年，而科研用地立項(xiàng)的項(xiàng)目使用年限只有50年。

　　■ 焦點(diǎn)

　　土地非法批準(zhǔn)使用應(yīng)收回

　　專家稱應(yīng)重罰違法企業(yè)，購(gòu)房者將無(wú)法辦理住宅房產(chǎn)證

　　北京市國(guó)土局表示，按照《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。

　　這意味著，如果是科研用地項(xiàng)目擅自改變土地用途或違規(guī)銷售，這必定是違法建設(shè)。

　　但對(duì)于違法問(wèn)題如何處置，市國(guó)土局表示正核查處理，并沒(méi)有提及具體處理原則和方向。專家稱，對(duì)于非法改變土地用途，尚缺乏相對(duì)應(yīng)的監(jiān)管和具體處罰條例。

　　《土地管理法》規(guī)定，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。至于這些項(xiàng)目用地是否被收回，專家說(shuō)，還需主管部門(mén)依據(jù)法律和具體情況仔細(xì)斟酌。

　　另一種處罰可能是罰款，“即便不收回，也應(yīng)該重罰違規(guī)企業(yè)。”專家說(shuō)，購(gòu)房者雖然不會(huì)涉及被罰，但也可能無(wú)法辦理住宅房產(chǎn)證。

　　■ 個(gè)案

　　科研樓變身loft住宅

　　2009年，位于回龍觀附近的“尚城”因?qū)⒖蒲修k公用地改作住宅出售，被媒體曝光。

　　變身賣樓每平米賺幾十倍

　　尚城“本名”中天創(chuàng)業(yè)園，項(xiàng)目投資商是北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。當(dāng)年為拿到這塊科研用地，盛榮房地產(chǎn)公司成立一家科研企業(yè)即中天華瑞科技發(fā)展有限公司。項(xiàng)目名定為中天創(chuàng)業(yè)園，在推廣時(shí)搖身變?yōu)樯谐牵�與其他樓盤(pán)一樣向老百姓銷售。

　　當(dāng)時(shí)在市住建委網(wǎng)站上也顯示，尚城項(xiàng)目名稱是中天創(chuàng)業(yè)園，尚城是推廣名。土地用途和使用年限是科研50年，批準(zhǔn)預(yù)售的是1770套科研辦公樓。這意味著，這些購(gòu)房人當(dāng)時(shí)的購(gòu)房網(wǎng)簽，也是按科研項(xiàng)目網(wǎng)簽，而不是住宅網(wǎng)簽。

　　2009年底，尚城已基本售罄，僅剩下一層的幾套房源，當(dāng)時(shí)樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平米。這比開(kāi)發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)每平米數(shù)百元的價(jià)格翻了幾十倍。一位業(yè)主稱，雖然尚城的房?jī)r(jià)比周邊高，但房子層高5.4米，可以隔成兩層，也就是loft，相當(dāng)于半價(jià)。

　　業(yè)主仍擔(dān)心房產(chǎn)變違建

　　昨晚，尚城小區(qū)，不少老年人在樓前空地跳舞、閑聊。多數(shù)人不知道小區(qū)的特殊之處，只知道家里是小兩層。

　　居民王女士說(shuō)，買房時(shí)大家已聽(tīng)說(shuō)房子是“商住兩用房”，和普通住宅不同。入住一段時(shí)間后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，最終導(dǎo)致了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾爆發(fā)。接著，媒體曝光，所屬中關(guān)村生命科學(xué)園表態(tài)稱小區(qū)房子是違章建筑，或被強(qiáng)行拆除。這一切，都讓王女士和鄰居一度感到“受騙了”。

　　王女士記得，大概在前年，房產(chǎn)證陸續(xù)發(fā)下來(lái)了，“是50年產(chǎn)權(quán)”。

　　昨日，國(guó)土部門(mén)的又一次通報(bào)讓王女士平復(fù)的心又揪了起來(lái)。她現(xiàn)在擔(dān)心的是，還能不能安寧地在這里住下去。