留神遭遇貸款租房尷尬

　　今年3月底傳出了“美國底特律破產(chǎn)，一雙鞋錢能換兩套房”的消息，某房產(chǎn)網(wǎng)站僅周末兩天，就接到上千人報名參加底特律抄底搶房團的電話。然而，在了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士看來，“白菜價”買房有風險。

　　據(jù)介紹，美國底特律曾經(jīng)是三大汽車公司通用、福特、克萊斯勒總部所在地，上世紀五十年代，汽車制造業(yè)的發(fā)展使底特律的人口一度達180萬，而目前居民人數(shù)已降至70萬。底特律政府為巨額債務所困。

　　“美國還有只賣10美元一套的別墅呢，但坐落于已成廢墟的社區(qū)中，事實上已經(jīng)沒有什么價值了�！睒I(yè)內(nèi)專家表示，目前底特律賤賣的房產(chǎn)，都是由于經(jīng)濟不景氣、大量人員撤走而留下的沒人要的房子。遺棄房很多是貸款買房的人中斷還貸后直接送給了銀行，而銀行不想因為支付房產(chǎn)稅和修繕費用變成負資產(chǎn)，于是給錢就賣，社區(qū)居住品質(zhì)很難保障。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事何英緬曾坦言：“如果底特律房產(chǎn)真有很高的投資價值，當?shù)氐拿绹�人自然也將聞風而至，哪里還有真貨等著大洋彼岸的中國人�！彼�透露，由于美國的房產(chǎn)買賣要通過第三方機構，一般高價值的房源都是中介機構內(nèi)部消化，自行推薦給大客戶，而在市場上掛出來的房子通常投資價值不大。

　　對此，張?zhí)┰卩]件中則用一連串的嘆號向記者表達了在不了解當?shù)鼗�本局勢的情況下“沖動性”購房的擔心：底特律的房子的確屬于“白菜價”，但白給也不敢要。當?shù)刂伟膊缓�，犯罪率又高。如果你買了房子，萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些并不了解當?shù)丨h(huán)境，就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現(xiàn)任何問題，全得由房主負責。盡管不同州的法律不盡相同，但基本上都傾向于保護租客的利益。如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時修繕，等到的就是法院的傳票。

　　與此同時，若不了解購房地的種種政策，也會遭遇尷尬。

　　在采訪中，記者注意到，很多有在海外購房計劃的人均希望能以貸款的方式交付購房款。

　　但專業(yè)經(jīng)紀人朱玉女士告訴記者，以美國為例，美國申請貸款不僅繁復而且難度比較大。通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民，“當海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加�！钡�究竟增加到多少，并沒硬性要求，“也并不是每家機構都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構”。

　　對于希望通過日后出租以收回成本的投資想法來說，真的是“看上去很美”。

　　張?zhí)┫蛴浾呓榻B，“租房給人也有風險，如果租戶夫妻倆都失業(yè)而無力負擔房租的話，房產(chǎn)經(jīng)紀人會幫助屋主驅(qū)趕租客，律師費大約要1250美元，警察來驅(qū)逐租客則需費時大約45至90天。所以如果遇到這種租客，屋主就會有比較大的損失”。

　　關鍵了解相應國家法律

　　“到國外買房”如今成了流行語。這不單是國外開發(fā)商和中介機構在不停地給消費者灌輸理念，連中國社科院日前發(fā)布的2013年《投資藍皮書》也明確表態(tài)：“投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)�！奔幢闶聦嵢绱�，到海外置業(yè)就一定能占到便宜嗎？答案是否定的。

　　2012年下半年，一條“66萬人民幣買房移居德國”的微博，吸引了眾人眼球。據(jù)微博介紹，這個項目由德國新布呂克國際商業(yè)中心有限公司(ICCN)推出，購買50平方米公寓一套，以此房產(chǎn)注冊一家獨資公司，便可能獲得德國長期居留權，享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家”的便利，而購房費用加移民手續(xù)費總計66萬元人民幣。

　　北京鑫豪威信息咨詢有限公司總經(jīng)理杜謙接受媒體采訪時表示，所謂的66萬元人民幣其實只是打開移民大門的敲門磚。他介紹：“德國通過買房人對注冊公司的運營，首先提供一年或者兩年的居留權，公司運營五年以上，買房人通過五年以上的工作居留之后，才能轉(zhuǎn)為當?shù)氐拈L期居留，從而達到移民的目的。而在這開始的五年里，運作一家公司每年得投入十幾萬甚至幾十萬歐元，66萬元只是一個開始�！�

　　除了德國，“10萬元就能拿到瑞典國籍”、“16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡”等消息也充斥在網(wǎng)頁上。對于這些傳聞，一些國家政府或駐華大使館也迅速予以澄清。以瑞典為例，目前對想通過投資移民瑞典的中國人來說，拒簽率相當高，瑞典移民局的申請通過率連1%都達不到，而且受理時間長達18個月，并非10萬元就能輕松搞定。

　　北京律師徐瑩表示，國人海外置業(yè)的法律風險挺大，最核心是國內(nèi)購房者通常對國外相關房地產(chǎn)法律不了解，信息嚴重不對稱�！捌胀ㄙ彿空卟豢赡転橘I套房子，專門去國外了解房地產(chǎn)法規(guī)。在海外置業(yè)過程中，購房者幾乎所有信息都是單方面來自相應中介、開發(fā)商等。他們?yōu)榱舜黉N可能淡化對購房者不利信息，而國內(nèi)購房者通常無法從獨立第三方獲取中立信息�！焙Ｍ庵脴I(yè)一定要詳細了解相應國家法律法規(guī)，盡量掌握全面信息，避免潛在風險。

　　“海外購房和國內(nèi)購房的另一個不同點是，購房后還得學管理房產(chǎn)，這是一件很繁復的工作。除需要及時繳納水電氣費用，及時還按揭貸款等，屋主還需對居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹木負責，如果做得不好，會受到市政部門的警告甚至罰款。美國也有專門管理房產(chǎn)的中介服務機構�！睆�?zhí)┨嵝言噲D在境外特別是在美國買房的民眾，“一些經(jīng)濟條件不允許，或兩三年之內(nèi)打算回國的民眾都不適合在海外買房。畢竟買房首先牽涉到算經(jīng)濟賬，獲得房產(chǎn)后要繳水電氣費、地稅、銀行貸款……如果沒有一筆錢鋪墊，短期內(nèi)無法達到以房獲利的目的”。