新華網(wǎng)華盛頓7月2日電（記者蔣旭峰）隨著美國(guó)樓市從2012年開始“綻放綠芽”，樓市也出現(xiàn)很多有意思的新現(xiàn)象。美國(guó)馬里蘭州的資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布賴恩·魯佩爾觀察到，樓市出現(xiàn)了亞洲買家增多、低價(jià)位住宅供應(yīng)偏緊、現(xiàn)金為王、止贖房產(chǎn)入市等新風(fēng)向標(biāo)，這些現(xiàn)象正對(duì)美國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的原有范式帶來(lái)沖擊。

　　學(xué)中文雖然很難，但這是魯佩爾端穩(wěn)飯碗的利器。近年來(lái)，隨著日益增多的亞裔群體在美國(guó)買房，魯佩爾所在的八方地產(chǎn)公司中會(huì)中文的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過(guò)了半數(shù)。亞裔人群偏愛買不動(dòng)產(chǎn)保值，不過(guò)他們的關(guān)切和思維方式與美國(guó)人有區(qū)別。魯佩爾發(fā)現(xiàn)，重視家庭教育的亞裔人群看重學(xué)區(qū)好的樓房，但不喜歡每月要繳納物業(yè)費(fèi)的美式慣例；在美國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)的當(dāng)下，凡事都習(xí)慣討價(jià)還價(jià)的亞裔人群還是不忘一張口就往下壓低房?jī)r(jià)，這種適合買方市場(chǎng)的做法有可能讓他們?cè)谫u方市場(chǎng)中錯(cuò)失良機(jī)。

　　在流動(dòng)性寬松和樓市回暖時(shí)，購(gòu)買低價(jià)位的樓房成為良好的保值渠道。魯佩爾發(fā)現(xiàn)，15萬(wàn)美元左右的低價(jià)房屋緊俏，上市一周左右可能就會(huì)被搶走，甚至出現(xiàn)幾位買家加價(jià)競(jìng)買的局面，但中高端房產(chǎn)的供應(yīng)相對(duì)充足。

　　美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示出樓市回暖趨勢(shì)，2013年5月美國(guó)新房銷售量升至近五年來(lái)的最高點(diǎn)，按照當(dāng)前的銷售速度，市場(chǎng)上的待售新房需4．1個(gè)月售罄，遠(yuǎn)低于一年前的4．7個(gè)月。

　　隨著亞裔、巴西等國(guó)揣著大筆現(xiàn)金來(lái)美國(guó)買房的買家增多，沒有攢錢習(xí)慣的美國(guó)人喪失了競(jìng)爭(zhēng)力。金融危機(jī)后，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)卡緊了房貸標(biāo)準(zhǔn)，銀行房貸沒過(guò)關(guān)是導(dǎo)致交易流產(chǎn)的重要原因。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環(huán)節(jié)和交易失敗的潛在風(fēng)險(xiǎn)，自然是賣家首選的對(duì)象。魯佩爾近期就有至少三個(gè)委托客戶敗在了掏出一疊現(xiàn)金的買家面前。“很多亞洲買家即便不是全款買房，也可能拿出50％的首付，一些美國(guó)人只能拿出5％的首付，這就使得亞洲買家成為香餑餑�！�

　　次貸危機(jī)留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產(chǎn)。止贖房產(chǎn)在購(gòu)房者無(wú)力還供、產(chǎn)權(quán)被收歸銀行所有后，銀行通常會(huì)等待房?jī)r(jià)上升再行出售。無(wú)人照料、狀況糟糕的止贖房產(chǎn)就像是社區(qū)里的“老鼠屎”，會(huì)拖累整個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)，在某個(gè)社區(qū)擁有多套止贖房產(chǎn)的銀行也可能“客大欺店”，拖欠物業(yè)費(fèi)不交，從而影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境和園林維護(hù)，使得社區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)入螺旋式下降通道。

　　美國(guó)房地產(chǎn)跟蹤公司的數(shù)據(jù)顯示，從2007年初到2011年底，美國(guó)已有超過(guò)400萬(wàn)套房屋完成了止贖程序，另有820萬(wàn)套房屋已啟動(dòng)止贖程序。今年4月，美國(guó)止贖房屋的銷售量為7．07萬(wàn)套，較前月上漲近8％。魯佩爾發(fā)現(xiàn)，隨著美國(guó)樓市轉(zhuǎn)暖再加上中低價(jià)位的樓房供應(yīng)偏緊，止贖房產(chǎn)逐漸入市，這在一定程度上也能幫助平抑市場(chǎng)低價(jià)位房屋供應(yīng)偏緊的局面。

　　在美國(guó)，買房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國(guó)人，年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評(píng)分是常見現(xiàn)象。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供的房貸項(xiàng)目針對(duì)低信用評(píng)分群體，最低只需3．5％的首付，低于其他商業(yè)銀行5％的最低首付要求。這家1934年成立的機(jī)構(gòu)隸屬于美國(guó)住房與城市發(fā)展部，是全球最大的抵押貸款擔(dān)保方，在次貸危機(jī)發(fā)生后，商業(yè)銀行抵押貸款市場(chǎng)萎縮，聯(lián)邦住房管理局“民退國(guó)進(jìn)”，但由于營(yíng)運(yùn)不善，連續(xù)多年虧損，預(yù)計(jì)2013財(cái)年赤字高達(dá)163億美元。

　　聯(lián)邦住房管理局的收入來(lái)源主要是收取抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)。以前，30年期定息抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)在繳納5年且欠款金額比例降至房產(chǎn)價(jià)值78％的風(fēng)險(xiǎn)線以下后，就無(wú)需再繳納保費(fèi)。但為了彌補(bǔ)虧損，聯(lián)邦住房管理局目前把擔(dān)保費(fèi)繳納期限延長(zhǎng)至整個(gè)貸款周期，并提高了保費(fèi)。在美國(guó)金融產(chǎn)品日新月異和樓市復(fù)蘇的當(dāng)前，聯(lián)邦住房管理局貸款首付比例僅比商業(yè)銀行貸款少1．5個(gè)百分點(diǎn)的吸引力日益下降。如此下去，魯佩爾預(yù)計(jì)，五年后聯(lián)邦住房管理局的貸款或圖變革，或?qū)⒃谑袌?chǎng)上無(wú)人問(wèn)津，美國(guó)房貸市場(chǎng)將向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)局面再邁出一步。

(來(lái)源:新華網(wǎng))