三問(wèn)老年公寓

有這么高額的回報(bào)？

一旦開(kāi)發(fā)商違約 投資者沒(méi)處說(shuō)理

江蘇李安祥律師事務(wù)所的倪韶風(fēng)律師指出，該老年公寓的開(kāi)發(fā)商公然出售公寓的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在交易的過(guò)程中不僅僅是像表面上看起來(lái)的那樣是在“出租房屋”，實(shí)質(zhì)上還是通過(guò)以租代售的方式將國(guó)家的劃撥土地也一并“出租”了出去。

問(wèn)題隨之而來(lái)，這樣的投資方式究竟有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？

南京工業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所的付光輝副教授認(rèn)為，這樣的投資方式并不穩(wěn)，如果后期“愛(ài)玉老年公寓”的開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉N種原因破產(chǎn)或倒閉，投資人權(quán)益將很難得到任何保障。

付光輝副教授解釋說(shuō)，從法律層面上來(lái)說(shuō)，投資人花二三十萬(wàn)購(gòu)買的，僅僅是老年公寓房產(chǎn)20年的租賃權(quán)，但在法律上租賃權(quán)并不屬于物權(quán)，僅僅只是一個(gè)債權(quán)，而債權(quán)是很難得到法律保障的�！凹词归_(kāi)發(fā)商和你簽了合同，在他經(jīng)營(yíng)不下去的情況下，他可能就違約造成一系列麻煩。”

記者也仔細(xì)研讀了一下開(kāi)發(fā)商提供的樣板合同。在關(guān)于違約責(zé)任的條款內(nèi)容上，記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商提供的合同中對(duì)于投資人（乙方）的約束很多，但卻較少提及自己若是違約需要承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任。并且其中還有一條內(nèi)容為“若因不可抗力因素導(dǎo)致延期交付的，甲方（開(kāi)發(fā)商）不承擔(dān)違約責(zé)任�！�

有這么另類的銷售？

公寓曾預(yù)售床位 被民政部門叫停

據(jù)揚(yáng)子晚報(bào)記者調(diào)查了解，去年11月，這家公司就在珠江路南京新世界中心25樓，公然售賣老年公寓的“床位”。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，他們也是把項(xiàng)目宣傳為一種高回報(bào)的投資項(xiàng)目，號(hào)稱兩三年之后就可以翻番。

根據(jù)民政部門的事后調(diào)查和當(dāng)時(shí)媒體的報(bào)道：該開(kāi)發(fā)商銷售總監(jiān)宣稱，老年公寓100張床位已賣出去一半多了，售價(jià)為10年期的8.2萬(wàn)元、15年期的10.2萬(wàn)元，20年期限的是12.2萬(wàn)元。上述價(jià)格不包含餐費(fèi)和護(hù)理費(fèi)用，僅僅是床位的費(fèi)用。

棲霞區(qū)民政局社會(huì)福利科當(dāng)時(shí)就表示，老年公寓項(xiàng)目屬于社會(huì)福利性質(zhì)，雖然政府鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入，但不同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的期房銷售。

民政部門表示，“愛(ài)玉老年公寓”這種以投資為目的吸引老年人預(yù)先購(gòu)買床位的行為，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)過(guò)程中一旦出現(xiàn)資金斷裂等問(wèn)題，將給老年人帶來(lái)難以挽回的損失。

于是，棲霞區(qū)民政局叫停了這種做法，要求開(kāi)發(fā)商將收取的預(yù)定費(fèi)用全部退給已花錢買床位的老人，改為意向合同的方式合作。

目前，南京市民政局、國(guó)土局等相關(guān)部門已介入對(duì)此事件的調(diào)查處理工作。

事件追蹤

棲霞區(qū)民政局：已多次要求停售

八卦洲“愛(ài)玉老年公寓”項(xiàng)目是建在國(guó)家劃撥用地上的，根據(jù)國(guó)家關(guān)于劃撥土地的使用管理規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)屬于社會(huì)福利性質(zhì)，不可用于經(jīng)營(yíng)盈利。江蘇李安祥律師事務(wù)所的倪韶風(fēng)律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的違規(guī)之處很明顯：以國(guó)家劃撥用地來(lái)從事經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

記者又來(lái)到批復(fù)同意籌辦該項(xiàng)目的棲霞區(qū)民政局了解情況，該局社會(huì)福利科負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于江蘇宏飛經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的這種經(jīng)營(yíng)模式，他們不予認(rèn)可。“風(fēng)險(xiǎn)太大了，不出事還好，萬(wàn)一出個(gè)事情他跑了，我們上哪去找？”

這位負(fù)責(zé)人還透露，他們此前曾多次通知“愛(ài)玉老年公寓”的負(fù)責(zé)人，不允許采用這種模式經(jīng)營(yíng)，要求對(duì)方停止經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售行為。

由于目前國(guó)家對(duì)于老年公寓的經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)范，因此他們管理起來(lái)也十分困難，除了口頭叫停，并沒(méi)有什么其他實(shí)際有效的做法。“政府現(xiàn)在沒(méi)有明文，這個(gè)模式正在探索，到底合不合法，我們也不清楚，上級(jí)政府部門也沒(méi)有說(shuō)不能搞�！保ㄓ浾� 焦哲 文/攝）