本報記者 黃瑩穎

　　去年底至今，香港政府的調(diào)控政策仍然持續(xù)降溫樓市，一方面是成交量急速下滑，另一方面樓價已止升平穩(wěn)，并有下滑的趨勢。香港業(yè)內(nèi)人士普遍的預(yù)期是，未來香港樓價可能下跌兩到三成，目前仍還不能算是“最壞時刻”。

　　不過也有分析人士指出，樓市即使轉(zhuǎn)勢向下調(diào)整，速度和幅度也會相當(dāng)溫和。有部分開發(fā)商預(yù)期香港政府后續(xù)會調(diào)整政策，而一些投行也仍給予香港本地開發(fā)商買入的評級。

　　樓市調(diào)控見成效

　　去年四季度至今，在香港政府推出多項“辣招”之后，香港樓市交易明顯趨冷，房價也日趨平穩(wěn)。到今年八月中旬，香港一手樓注冊數(shù)突破5000宗，而去年在六月前就已超過這個水平。據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料研究部綜合土地注冊處資料顯示，不包括一手公營房屋，截至8月20日，今年香港一手私樓注冊量為5034宗，與去年同期相比，宗數(shù)大幅下跌近40.3%。與此同時數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度香港樓價同比僅上升1%，大幅低于一季度。

　　而樓市交投的趨冷已明顯沖擊香港地產(chǎn)中介。香港地產(chǎn)中介美聯(lián)集團半年報顯示，其上半年業(yè)績表現(xiàn)慘淡，虧損近8872萬港元，去年同期為盈利1.473億港元，業(yè)績明顯大幅下滑，其中香港住宅傭金減少幅度最大。此外，另一地產(chǎn)中介半年業(yè)績也遭遇同樣境遇，公開數(shù)據(jù)顯示，香港中原地產(chǎn)業(yè)績同比下跌25%。

　　盡管成交量下滑明顯，但樓價仍然相對堅挺，中原地產(chǎn)研究部指出，今年8月12日至18日中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL暫時止跌，在連跌兩周后，按周上升0﹒41％，為七周以來最大升幅。不過這一情況可能會改變，有分析預(yù)期2014年香港樓價下跌幅度可能達(dá)到10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　印花稅遏制內(nèi)地買家入市

　　從阻擊炒房客的實際效果看，香港政府的多項政策已起到明顯作用。去年10月香港推出針對非香港永久居民的15%買家印花稅，今年2月再推出雙倍印花稅，令外地投資者購買香港房產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高可達(dá)物業(yè)價值的23.5%。

　　此前的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地買家最高時曾占到香港新樓盤成交量的四成，不過最新的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地投資者熱情已明顯退潮，香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度，香港私人住宅市場，已知內(nèi)地個人賣家比例，占宗數(shù)3.6%，占金額3.9%。與2012年第四季度的4.1%及5.5%相比，分別下跌0.5及1.6個百分點，反映內(nèi)地業(yè)主惜售，傾向長期持有香港房產(chǎn)。第三季度的數(shù)據(jù)則顯示香港私人住宅市場，已知內(nèi)地個人買家比例，占宗數(shù)6.3%，占金額8.0%。比例較2012年第四季的10.9%及16.8%，分別下跌4.6及8.8個百分點，反映買家印花稅成功遏制內(nèi)地買家入市。

　　香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇指出，實施買家印花稅半年以來，成功遏制了內(nèi)地買家入市，推低了內(nèi)地買家比例。但同時亦令內(nèi)地業(yè)主傾向長期持有香港房產(chǎn)，同時推低內(nèi)地賣家比例。

　　時隔一年再現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)個案

　　對于此前購房者來說更糟糕的情況是，炒房套利不成反而因此成為“負(fù)資產(chǎn)”。此前香港金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的調(diào)查結(jié)果顯示，今年第二季度，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為27宗，截至6月底，負(fù)資產(chǎn)按揭貸款涉及的金額為1.11億港元，其中無抵押約為200萬港元。這也是時隔一年再次出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)個案。香港金管局表示，這次出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)個案，主要是涉及一些銀行職員住屋按揭貸款。這類貸款的按揭成數(shù)一般較高，故此容易形成負(fù)資產(chǎn)。

　　對此美聯(lián)創(chuàng)辦人及主席黃建業(yè)分析，目前樓市已經(jīng)見頂，更多的購房人士由于借貸比率較高，有可能在今年底出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)情況。

　　大規(guī)模出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的情況曾在1997-2003年上演。不過有地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士則指出不應(yīng)過分擔(dān)憂。中原按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理王美鳳指出，目前借款人對于樓市按揭風(fēng)險的防守力較高，置業(yè)性質(zhì)差異也比較大，即使樓價下跌帶來負(fù)資產(chǎn)，也不會是1997至2003年的情況。

　　王美鳳認(rèn)為，目前按揭杠桿率低，平均按揭成數(shù)僅為55％，遠(yuǎn)低于2003年負(fù)資產(chǎn)高峰期時的65%。從這個平均數(shù)字看，樓價需下跌超過45%，負(fù)資產(chǎn)才會廣泛出現(xiàn)，然而，1997年樓市與現(xiàn)時最大的不同之處，在于1997年投機性高、炒風(fēng)普遍，確認(rèn)人轉(zhuǎn)售比例曾高達(dá)近10%；而目前投機成分幾近消失，樓市以自住或長線投資者支持為主，這使得樓市即使轉(zhuǎn)勢向下調(diào)整，速度和幅度也會相當(dāng)溫和，不易出現(xiàn)大量炒家虧本離場引致樓價大跌的現(xiàn)象。

　　樓市悲觀情緒延續(xù)

　　悲觀的預(yù)期仍會持續(xù)，黃建業(yè)認(rèn)為，“香港樓市會衰三年，樓價估計會跌兩到三成�！秉S建業(yè)指出，香港樓市最壞時期仍未來臨，目前才剛開始轉(zhuǎn)差，政府推出打擊樓市的措施，導(dǎo)致樓價輕微下跌，但成交量大幅下滑，未來如果資金大幅流出或出現(xiàn)加息，香港樓市將進(jìn)一步轉(zhuǎn)壞。

　　不過，香港業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這次樓市調(diào)整不會重復(fù)1997-2003年樓市暴跌的情況。

　　黃建業(yè)預(yù)計，這次調(diào)整時間會比較短，大概在三年左右，而出現(xiàn)大跌7成的機會比較小，除非出現(xiàn)大規(guī)模的資金撤離、加息。估計跌幅兩到三成的可能性較大。目前仍存在許多積極因素，一是全球資金泛濫；二是香港開發(fā)商內(nèi)地業(yè)務(wù)開展較好，可以獲得現(xiàn)金流；三是整體借貸比率仍然低，不會有大規(guī)模負(fù)資產(chǎn)；四是股市持續(xù)波動，樓市仍然有一定吸引力。

　　也有部分開發(fā)商預(yù)期港府后續(xù)會調(diào)整政策。嘉里建設(shè)總裁兼首席執(zhí)行官黃小抗在中期業(yè)績發(fā)布會表示，對香港未來的樓市抱著審慎樂觀態(tài)度，相信剛性需求仍然存在，未來供求能夠漸趨平穩(wěn)。香港政府應(yīng)已聽到各方對“辣招”的意見，相信政府會作出調(diào)整及跟進(jìn)。

　　實際上，從大行對香港本地地產(chǎn)公司的評級看，亦未太過悲觀。高盛近期的評級報告顯示，將新鴻基地產(chǎn)盈利預(yù)期下調(diào)7.7%-4.2%，目標(biāo)價由148.3港元微降至148港元，但仍維持其“買入”評級，理由在于隨著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)穩(wěn)步復(fù)蘇，加上推出更多項目，有助提升新鴻基的賬面獲利及縮小其資產(chǎn)凈值折讓。

　　新華社記者 李鵬 攝