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房地產(chǎn)專家：如果放開限購(gòu)北京房?jī)r(jià)今年能再漲100%（網(wǎng)絡(luò)配圖）

  　昨晨，有媒體報(bào)道，“浙江省舟山市房地產(chǎn)限購(gòu)悄然開閘，2013年內(nèi)未購(gòu)房者，無(wú)論家庭房產(chǎn)幾何，都能擁有再買一套的資格”。

　　昨天下午，舟山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)此消息辟謠，稱該市房產(chǎn)限購(gòu)并未取消，但就小島居民子女就讀遷居本島等現(xiàn)實(shí)購(gòu)房的剛性需求，目前正在調(diào)研中。但就在一個(gè)月前，同處浙江省的溫州市，也曾傳來(lái)房地產(chǎn)限購(gòu)政策放松的消息。再加上安徽蕪湖等地出臺(tái)的“購(gòu)房?jī)?yōu)惠”政策，各地似乎正在傳出房產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)之聲。

　　而在限購(gòu)政策推出的三年時(shí)間里，爭(zhēng)議聲音也從未間斷，北京等大城市房?jī)r(jià)一路上漲的事實(shí)，也讓公眾質(zhì)疑限購(gòu)的有效性。在此背景下，地方政府試圖突破中央“紅線”，能夠帶來(lái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)火么？

　　講述

　　“感覺從沒限購(gòu)過(guò)，政策本來(lái)就執(zhí)行的不嚴(yán)格”

　　國(guó)人知道舟山，都是從舟山群島開始。這個(gè)城市進(jìn)入公眾視線最多的，大抵就是普陀山景區(qū)。而靠房地產(chǎn)成為焦點(diǎn)，連許多舟山人都沒有想到。

　　2011年3月9日，舟山市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》，與國(guó)內(nèi)許多城市一樣，舟山市進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”。在此之前，舟山市房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)一輪大幅上漲，雖沒有北京樓市這般驚心動(dòng)魄，但房屋均價(jià)亦上漲數(shù)倍。

　　周巖（舟山市人，現(xiàn)于北京工作）：聽說(shuō)舟山放開限購(gòu)我還挺驚訝的，因?yàn)槲矣X得舟山壓根就沒有限購(gòu)過(guò)啊。聽家里人說(shuō)，雖然這兩年有限購(gòu)令，但身邊人想買房都如愿以償了，我一個(gè)哥哥也是前兩年買的房，并沒有被限制�？赡芪覀兡抢锵拶�(gòu)政策本來(lái)就執(zhí)行的不嚴(yán)格吧，聽說(shuō)有不少空子可以鉆。

　　舟山有一千多個(gè)島，大多數(shù)人都住在舟山本島上，原來(lái)的老城區(qū)叫做定海區(qū)，后來(lái)人越來(lái)越多，能蓋房的地方都蓋了，所以就開始開辟新城區(qū)。也就是這段時(shí)間，舟山的房?jī)r(jià)開始飆高，我記得我2003年上大一的時(shí)候，我們家的房子值十七八萬(wàn)，等到大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，房子已經(jīng)近百萬(wàn)的價(jià)格了。

　　我們家作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)，這幾年城鎮(zhèn)化速度很快，很多原來(lái)的鄉(xiāng)下人，現(xiàn)在都搬進(jìn)城里住，不過(guò)我們那里人口總數(shù)還不是很多，尤其像我這樣的年輕人，去外地工作的很多。所以我感覺到處都在蓋樓，實(shí)際本地居民并不缺房子。

　　限購(gòu)開始后，一直在快速上漲的房?jī)r(jià)確實(shí)開始平緩，但也維持在一萬(wàn)六七的樣子，并沒有大幅下跌。畢竟老百姓的觀念里，房子還是最保值的投資品。如今若限購(gòu)放開，我覺得是地方政府還想進(jìn)一步地發(fā)展房地產(chǎn)，刺激老百姓的需求。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，像我這樣的，可能再也不會(huì)回去買房了。

　　分析

　　“大家變聰明了，不愿意往房子里投錢了”

　　在限購(gòu)政策推出后，舟山市房?jī)r(jià)有所回落，下滑更為明顯的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)投資，據(jù)媒體報(bào)道，舟山7月財(cái)政收入同比下滑19.2%，2013年上半年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)16.1%的負(fù)增長(zhǎng)。

　　這也被外界推測(cè)是舟山市開放限購(gòu)的初衷——用房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老一套。

　　這并非是一則孤例，2013年8月，溫州市限購(gòu)政策松動(dòng)，其背后同樣有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)因素影響。不過(guò)放開限購(gòu)，真能拯救經(jīng)濟(jì)么？

　　朱先生（溫州市民，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者）：自從限購(gòu)后，溫州的樓市跌得很厲害，高檔住宅跌去了一半，跌的速度也非常離譜。

　　限購(gòu)松動(dòng)后，房?jī)r(jià)也沒有什么好轉(zhuǎn)。溫州的房?jī)r(jià)是漲得快，跌得也快。我覺得這也正常，首先溫州房子的存量是很足的，本地人家家一兩套房子都是有的，住房都?jí)颉Ｖ�所以漲得快，是因?yàn)闇刂萑嗽瓉?lái)很多在外面做生意，全球都有溫州人，都會(huì)在家鄉(xiāng)買房子，他們?cè)S多人不回溫州，但是愿意買房子放著。房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家都買，但房子一跌，有些人不想付貸款，就想要把房子賣掉，這一下房?jī)r(jià)就都下跌了。畢竟冷靜地想想，溫州的房子不值那么多錢，很多小區(qū)原來(lái)都賣到七八萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)一平方米，但溫州的設(shè)施值那么多錢么？

　　溫州和北京還有一個(gè)不同，就是溫州的房子租不上價(jià)格，100多平方米的房子，租金頂多一兩千。所以現(xiàn)在大家變聰明了，其實(shí)手里還有錢，但不愿意往房子里投了。

　　楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）：經(jīng)濟(jì)不好，地方財(cái)政不好，政府就希望通過(guò)放開房地產(chǎn)以刺激經(jīng)濟(jì)，地方這種利益訴求是可以理解的。但是即便當(dāng)?shù)叵拶?gòu)被放開，樓市也不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策就突然扭轉(zhuǎn)。

　　因?yàn)闃鞘袃r(jià)格趨勢(shì)，不是獨(dú)立的個(gè)體，基本是跟著全國(guó)環(huán)境走的。這涉及到投資者的心理預(yù)期，只有舟山你的政策改變，并不能改變投資者的預(yù)期，因?yàn)樗麄冞�在看周邊其他城市，因此舟山的樓市并不會(huì)因政策的松動(dòng)而改變，我認(rèn)為還是會(huì)與周邊城市的環(huán)境保持一致。

　　觀點(diǎn)

　　“突然放開限購(gòu)，北京房?jī)r(jià)今年就能再漲100%”

　　有松動(dòng)限購(gòu)的，就有加碼限購(gòu)的，9月1日，河南省鄭州市發(fā)布新限購(gòu)令，從限購(gòu)資格、限購(gòu)數(shù)量等多方面升級(jí)限購(gòu)令，甚至規(guī)定未滿20周歲無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房。此新政的推出，也被詮釋為當(dāng)?shù)卣�府力圖確保樓市“零漲幅”之舉。

　　不過(guò)更多城市的現(xiàn)狀，似乎正在驗(yàn)證“限購(gòu)無(wú)用論”，放開還是收緊，限購(gòu)是否已走到了進(jìn)退兩難的境地？

　　楊紅旭：目前樓市有所分化，有些城市比較火爆，也有一些比較低迷，像舟山和溫州都屬于樓市相對(duì)低迷的情況。從經(jīng)濟(jì)背景來(lái)說(shuō)，兩個(gè)城市有所相似，但限購(gòu)放松的程度是有區(qū)別的。溫州之前的限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)家的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。所以溫州此前的放開，應(yīng)該可以視作一個(gè)合理的回歸。回歸之后的限購(gòu)政策，基本與國(guó)家政策還是相符的，也跟全國(guó)多數(shù)城市的標(biāo)準(zhǔn)在一條線上。

　　而如果舟山這種情況屬實(shí)，其放開的程度更大，它不管你是有十套還是八套，只要今年沒買過(guò)，就可以再買。這實(shí)際上等于違反了國(guó)務(wù)院和住建部規(guī)定的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，等于是破掉了中央政策的紅線。我認(rèn)為這種跨越紅線的行為如果不被叫停，會(huì)引發(fā)其他城市的效仿。

　　解決房地產(chǎn)價(jià)格問題，最終要依靠長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，限購(gòu)這種行政手段不是長(zhǎng)久之計(jì)。但在其他手段跟上前，短期內(nèi)限購(gòu)是無(wú)法退出的。何況并不能說(shuō)限購(gòu)?fù)耆珱]有作用，雖然北京在限購(gòu)后房?jī)r(jià)仍然上升，但限購(gòu)還是有抑制需求的作用。

　　陳寶存（房地產(chǎn)專家，好宅網(wǎng)總編輯）：目前的幾例放開限購(gòu)還都算是個(gè)案，并不具備普遍性。我國(guó)主要城市，尤其是房?jī)r(jià)上漲很快的城市，目前看取消限購(gòu)是不可能的。

　　中長(zhǎng)期發(fā)展看，限購(gòu)是一種最差的調(diào)控方式，事實(shí)已基本證明了這一點(diǎn)。限購(gòu)只是壓抑了已有的需求，同時(shí)房地產(chǎn)的供給也下降了，供需矛盾并沒有真正得到解決。整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買力，土地供應(yīng)源頭，乃至從收購(gòu)源頭，成本都在增加，一旦放開限購(gòu)，房?jī)r(jià)很有可能大幅上漲。從這個(gè)角度說(shuō)，我也不贊成立即放開限購(gòu)，你剛剛制造了三年的供需矛盾，如果突然放開限購(gòu)，那我相信北京房?jī)r(jià)今年就能再漲100%。

　　在目前土地開發(fā)成本提高，土地供應(yīng)速度減慢的背景下，土地供應(yīng)領(lǐng)域還需做相當(dāng)多工作，我覺得恐怕需要十年時(shí)間，才能從根本上解決供需的矛盾。但限購(gòu)又不能堅(jiān)持那么久，這就有了矛盾，心急吃不了熱豆腐，問題解決的根源，還是要從土地供應(yīng)入手。

　　聲音

　　限購(gòu)限貸

　　三大“功勞”？

　　鄧浩志：中央如果不叫停這種取消限購(gòu)政策，就等于向全國(guó)宣布可以取消限購(gòu)，其影響相當(dāng)于在房地產(chǎn)界扔下一枚生化武器，結(jié)果是大家都能想象到的——房?jī)r(jià)快速上漲。現(xiàn)在廣州市中心城區(qū)不限購(gòu)的公寓項(xiàng)目都會(huì)引來(lái)投資者豪購(gòu)數(shù)十套，如果一線城市限購(gòu)放開住宅肯定搶翻天……

　　童大煥：樓市限購(gòu)限貸三大“功勞”：一線城市房租和房?jī)r(jià)同時(shí)暴漲；資金被擠到二三線城市導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)暴漲、同時(shí)加劇這些城市供應(yīng)過(guò)量的鬼城空城現(xiàn)象；小產(chǎn)權(quán)房熱銷，稅費(fèi)流失，更多私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)入地下隱蔽狀態(tài)。始作俑者可曾想到……

　　陳國(guó)強(qiáng)：我相信，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展恐怕會(huì)更多地關(guān)注或追求730會(huì)議所提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，把行業(yè)的健康發(fā)展作為基本目標(biāo)。未來(lái)的調(diào)控可能會(huì)轉(zhuǎn)向行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化，比如一手房和二手房之間、普通商品房和非普通商品房及保障房和商品房之間的比例變化等，以解決行業(yè)內(nèi)部存在的一系列結(jié)構(gòu)性矛盾，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　主筆 吳楠 插圖 宋溪