“金九銀十”樓市井噴，只控制需求難抑房?jī)r(jià)，急需在供給上下功夫

　　“金九銀十”，剛剛過去的國(guó)慶長(zhǎng)假里，多地頻繁上演“日光盤”現(xiàn)象，一些地方甚至上演了“搶房大戰(zhàn)”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶7天，全國(guó)主要的54個(gè)城市，新建住宅簽約套數(shù)為19572套，同比2012年國(guó)慶假期的18440套上漲了6.2%。而在過去的9月中，樓市成交量就是大幅增長(zhǎng)。

　　以北京為例，9月北京新房市場(chǎng)成交量達(dá)到13279套，創(chuàng)下4年來(lái)“金九”成交量的最高值。

　　而與交易量大幅增長(zhǎng)相伴的是，房?jī)r(jià)并沒有停下增長(zhǎng)的腳步。多家地產(chǎn)中介擔(dān)心，9月樓市的熱度已經(jīng)很高，10月房?jī)r(jià)可能再創(chuàng)新高。而與此同時(shí)，限購(gòu)等調(diào)控政策的效力日益減弱。由此，越來(lái)越多的人開始把調(diào)控樓市的著眼點(diǎn)由“限制需求”轉(zhuǎn)到了“增加供給”上。

　　在北京、上海等一線城市，住宅交易量大增、房?jī)r(jià)高漲與供應(yīng)不足有著直接的聯(lián)系。在多位專家看來(lái)，如果不能在住宅的供求關(guān)系上取得平衡，高房?jī)r(jià)將難以解決。

　　多重因素制約著供應(yīng)的有效增加。在我國(guó)現(xiàn)有的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，用于住宅的土地被限定在30%左右。而在用于住宅的土地中，有關(guān)容積率的指標(biāo)又受到嚴(yán)格限制。

　　能否在有限的土地供應(yīng)中實(shí)現(xiàn)住宅供應(yīng)的增加？容積率是這個(gè)問題的關(guān)鍵。我國(guó)大城市的住宅容積率是否應(yīng)該提高，以解決住房供應(yīng)不足的難題？

　　我國(guó)城市容積率是高還是低

　　所謂容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。簡(jiǎn)單地說，也就是單位面積的土地上允許提供的建筑量。高容積率就意味著一塊土地上能提供的居住、辦公、生產(chǎn)空間越多，反之則越少。

　　那么，在世界范圍內(nèi)，我國(guó)城市的容積率處在怎樣的水平？

　　睿信致成管理咨詢合伙人樸長(zhǎng)春告訴記者，從容積率這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在世界范圍內(nèi)，我國(guó)城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海為2.5以下，而香港為10，紐約甚至高達(dá)12。

　　按照中國(guó)國(guó)際金融有限公司2010年的報(bào)告，我國(guó)新建商品住房平均容積率為1.36，其中一線城市為1.76，二線城市為1.53，三線城市為1.27，四線城市為1.17。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。

　　美國(guó)曼哈頓地區(qū)，建筑容積率是12-21，北京的金融街，綜合容積率為3.9。芝加哥樓群最集中的區(qū)域， 1平方公里的土地上建了1200萬(wàn)平方米的建筑，而在北京的望京地區(qū)，600平方公里的土地建了900萬(wàn)平方米的建筑。

　　這是我國(guó)大部分城市容積率的真實(shí)寫照。“容積率是評(píng)價(jià)土地開發(fā)強(qiáng)度，土地利用合理性的重要指標(biāo)�！睒汩L(zhǎng)春說，在合理的空間環(huán)境條件下，容積率愈大，表示地塊建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度愈高，土地利用率也愈高；反之，容積率愈小，地塊建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度愈低，土地利用率也愈低。

　　城市容積率是城市規(guī)劃中的一個(gè)微觀問題，卻非常敏感，影響廣泛。

　　樸長(zhǎng)春告訴記者，城市容積率與居民生活質(zhì)量息息相關(guān)。城市容積率通過建筑密度、綠地率等因素影響房屋的周邊環(huán)境與居住舒適度。城市容積率還具有經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，容積率可以在一定程度上影響房?jī)r(jià)水平，容積率的變化能夠調(diào)整城市住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還會(huì)引起土地出讓收益在開發(fā)商和政府之間分配的變化。

　　那么，為什么我國(guó)城市的容積率看起來(lái)偏低呢？

　　在樸長(zhǎng)春看來(lái)，地方政府的思路是造成我國(guó)城市容積率偏低的根本原因。盲目造城、土地財(cái)政、土地承載力等等都是其中的重要原因。

　　“比如有些地方政府出于政治利益考慮，盲目開展‘造城運(yùn)動(dòng)’，一味地追求擴(kuò)大城市規(guī)模，使土地浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，城市容積率自然偏低�！睒汩L(zhǎng)春說，另一方面，地方政府財(cái)政收入高度依賴土地出讓收入，非常注重土地一次性出售的價(jià)格，如果土地容積率較低的話，住宅建設(shè)對(duì)土地需求一直較大，能夠保持地價(jià)高水平。

　　此外，我國(guó)近20年發(fā)展迅猛，部分大城市人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模已遠(yuǎn)超初始規(guī)劃，目前的配套設(shè)施（如交通等）已無(wú)法支撐同一區(qū)域大量人口的聚集，在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)部分大型城市容積率偏低。

　　消費(fèi)觀念也是重要原因。在樸長(zhǎng)春看來(lái)，當(dāng)前大多數(shù)消費(fèi)者仍存在“低容積率代表著高檔、舒適”的消費(fèi)認(rèn)知誤區(qū)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定程度上為迎合消費(fèi)者，開發(fā)低容積率產(chǎn)品。

　　我國(guó)一些特殊的地區(qū)，城市規(guī)劃中對(duì)容積率還做了下調(diào)處理。比如汶川大地震后，成都市的住宅建設(shè)就開始嘗試性地轉(zhuǎn)向低密度。

　　太多的土地被浪費(fèi)

　　從數(shù)據(jù)上看，我國(guó)大城市的容積率低于一些世界性大都市。這個(gè)問題也曾引起過中央的關(guān)注。

　　數(shù)年前，曾有中央領(lǐng)導(dǎo)提出：為什么我國(guó)的大城市不能把容積率調(diào)高一些，以增加住宅供應(yīng)量？

　　相關(guān)部門為此專門撰寫了一個(gè)分析報(bào)告，其觀點(diǎn)是，我國(guó)大城市的住宅容積率已經(jīng)不低，但其他類型土地的利用太過粗放。

　　這樣的觀點(diǎn)在我國(guó)的規(guī)劃研究人員中頗為流行。

　　清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師張播告訴記者，除了紐約、香港、新加坡，世界絕大多數(shù)城市的密度是低于我國(guó)的上海、北京的。我國(guó)城市的容積率限定是合適的。

　　但為什么在數(shù)據(jù)上，我國(guó)的北京、上海等城市住宅容積率要明顯低于很多國(guó)際性大都市？

　　“這有兩個(gè)原因，一個(gè)是容積率的統(tǒng)計(jì)范圍，一個(gè)則是用地性質(zhì)�！睆埐フf，如果單純計(jì)算北京CBD三期的容積率，這個(gè)數(shù)字是16-20，跟曼哈頓差不多了。但如果以城市所有區(qū)域?yàn)榻y(tǒng)計(jì)范圍，這個(gè)容積率就降下來(lái)了。而之所以整體容積率降下來(lái)，最根本的原因就在于用地性質(zhì)不同造成的容積率差異。

　　如果仔細(xì)分析我國(guó)不同類型土地的使用狀況會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了住宅用地，其他類型用地基本都是粗放型的。比如，行政辦公用地是劃撥的，容積率很低；工業(yè)用地上基本上是一兩層的廠房；交通道路雖然很寬但實(shí)際用地卻是不夠；大型體育場(chǎng)館用地、大學(xué)城用地更是浪費(fèi)嚴(yán)重。

　　“這些類型的土地使用非常粗放，從而拉低了整體的容積率。”張播說，我國(guó)工業(yè)用地很多只建一層的廠房，但在香港，標(biāo)準(zhǔn)廠房是20層。再比如教育用地，國(guó)內(nèi)的大學(xué)城容積率只有0.3，往往進(jìn)門要走很長(zhǎng)一段路，然后是一個(gè)大廣場(chǎng)，土地被嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　在張播看來(lái)，這是很無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)。從整個(gè)城市的容積率來(lái)說，我國(guó)的城市確實(shí)不那么高，但很少有人注意到這個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題。對(duì)住宅來(lái)說，容積率已經(jīng)不算低。畢竟，在住宅問題上，還需要考慮舒適度、基礎(chǔ)設(shè)施承載力等現(xiàn)實(shí)問題。

　　張播拿出的資料顯示，在住宅這個(gè)類型上，世界上有高層住宅的只有首爾、東京、新加坡和香港等地。而這些城市都非常特殊。

　　“以首爾為例，最初住宅容積率只有一點(diǎn)幾，后來(lái)發(fā)展到2，再發(fā)展到3.5，但過了若干年之后，這個(gè)數(shù)字又從3.5降回到3、2.5�！睆埐フf，這個(gè)過程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是貼合的。在經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)期，人口大量聚集，住宅需求量大增，容積率不斷提高，而等經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定程度、穩(wěn)定下來(lái)之后，容積率又開始往回調(diào)。

　　在新加坡，絕大部分住宅的容積率都在3左右，超過4的非常少見。而在東京，盡管有著大量的高層住宅，但大量土地上建設(shè)的又是一兩層高的住宅樓。

　　“最為特殊的是香港，住宅的高容積率全世界聞名，通常都在5以上�！睆埐フf，香港是明顯的土地緊缺、人口高度聚集的城市，同時(shí)還是國(guó)際金融、商業(yè)中心，高容積率是其被迫的選擇。但在2003年SARS之后，相關(guān)部門也在思考，這么高的容積率，是否會(huì)帶來(lái)衛(wèi)生安全問題。

　　我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)一開始就是以香港為藍(lán)本。但在張播看來(lái)，內(nèi)地政府忽略了一點(diǎn)，香港對(duì)住宅采取高容積率的做法成功地保住了其他用地，比如綠地、公園等等，香港人雖然住的密集，但離開家不用走多遠(yuǎn)就能看到公園和綠地。但在內(nèi)地，這一點(diǎn)并沒有學(xué)到，往往住宅容積率提高了，但相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套卻沒跟上，住宅省下來(lái)的土地并沒有很好地為居民生活服務(wù)。

　　如何規(guī)劃才能找到舒適與供應(yīng)之間的平衡

　　對(duì)容積率高低的爭(zhēng)論由來(lái)已久，規(guī)劃部門、開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)者之間都有著不同的理解和訴求。那么，在當(dāng)下，我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一二線城市是否具備調(diào)高容積率的可能？

　　在張播看來(lái)，沒有必要做出這樣的調(diào)整，之前的設(shè)定并不是拍腦袋的結(jié)果，而是經(jīng)過嚴(yán)格測(cè)算得出的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的關(guān)鍵是把住宅之外的土地類型用好，不再鋪張浪費(fèi)。

　　社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜也持類似觀點(diǎn)�！氨本┊�(dāng)年建方莊社區(qū)的時(shí)候，很多外國(guó)人來(lái)參觀，都覺得容積率高了，當(dāng)時(shí)也才十幾層的住宅�！蓖衾�娜說，提高容積率的好處很明顯，住宅供應(yīng)會(huì)增加，但也會(huì)帶來(lái)諸如衛(wèi)生、交通、治安等等問題，如果相關(guān)配套跟不上，反倒會(huì)出問題�，F(xiàn)在的大問題是，其他類型的土地使用太粗放，而且占城市用地的比例太高，不能一方面粗放使用土地，建廠房、建會(huì)場(chǎng)、建行政辦公場(chǎng)所、建大型體育場(chǎng)館，另一方面卻不斷提高住宅容積率。

　　但也有學(xué)者不斷呼吁調(diào)高住宅容積率，以緩解大城市住宅供應(yīng)不足、高房?jī)r(jià)等問題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)就認(rèn)為住宅的容積率需要調(diào)高。

　　“城市建設(shè)要有發(fā)展的眼光，現(xiàn)在北京、上海的住宅需求量太大了，這是10年前不可想象的，在住宅用地占比無(wú)法調(diào)高的情況下，調(diào)整容積率是一個(gè)可取的方法�！标悋�(guó)強(qiáng)說，規(guī)劃部門當(dāng)年對(duì)容積率的限定是有依據(jù)的，但現(xiàn)在情況變化了，如果還堅(jiān)持過去的規(guī)劃理念，跟先進(jìn)的發(fā)達(dá)城市相比，差距只會(huì)越來(lái)越大。

　　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)問題是人口過于向大城市、中心城市聚集，要緩解住宅供求矛盾就必須在土地使用效率上下功夫。高層住宅的舒適度比不上別墅、多層住宅，但能夠有效節(jié)省土地。而且只要相關(guān)配套做好了，高層住宅的居住舒適度也未必就不好。

　　“我們需要在居住舒適度與土地利用效率之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)�！标悋�(guó)強(qiáng)說，20年前國(guó)內(nèi)很少會(huì)有30層的住宅，但現(xiàn)在卻成批出現(xiàn)，這說明土地供應(yīng)的緊張狀況。

　　樸長(zhǎng)春認(rèn)為，我國(guó)的一些城市具備調(diào)高容積率的基礎(chǔ)。

　　“人口不斷向城市集聚，要不斷提高城市人口的接納能力，就需要提高城市容積率水平�！睒汩L(zhǎng)春說，我國(guó)18億畝耕地紅線就是在明示，土地利用要提高效率，如果維持粗放的發(fā)展模式，土地資源最終將難以承載。

　　在樸長(zhǎng)春看來(lái)，容積率應(yīng)該根據(jù)城市人口總量變化而適時(shí)調(diào)整，但確定合理的容積率是一項(xiàng)復(fù)雜而綜合性的工作，涵蓋經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多方面因素。從理論上來(lái)看，城市合理容積率的范圍，一般比較認(rèn)可的是將城市基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境容量作為容積率的最高上限，將城市人口與用地的供求關(guān)系作為容積率的下限，其他相關(guān)因素作為重要的調(diào)節(jié)因素。

　　實(shí)際上，我國(guó)近年對(duì)土地節(jié)約利用也提出了要求。2008年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的土地利用新路子。

　　當(dāng)年7月，北京在國(guó)內(nèi)第一個(gè)拿出地方性配套文件——《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)》（試行）。按照這個(gè)文件，北京市住宅容積率的上限被調(diào)整至2.8，工業(yè)用地容積率為0.8-2.5，行政辦公用地容積率為1.0-3.5，教育用地容積率為0.6-1.6，醫(yī)療衛(wèi)生用地容積率為0.9-1.8。

　　這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是將節(jié)約至少10%土地的大動(dòng)作。但實(shí)際上，很多學(xué)者認(rèn)為這樣的調(diào)整依然太保守，并不能解決住宅短缺的問題。

　　在此之后，行業(yè)內(nèi)不斷有新探索。2010年，時(shí)任萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖就提出了立體城市的構(gòu)想。他設(shè)想在一平方公里的土地上建設(shè)600萬(wàn)平方米（建筑面積）、容積率為6、平均高度在200米以上的建筑。這一建筑將容納15萬(wàn)人口，包含農(nóng)場(chǎng)、醫(yī)院、超市、教堂甚至火葬場(chǎng)等所有城市配套措施。

　　這個(gè)構(gòu)想最初計(jì)劃在河北廊坊實(shí)現(xiàn)，后來(lái)又轉(zhuǎn)移到成都、西安、北京，但至今尚未見到設(shè)想落實(shí)。

　　在長(zhǎng)沙，遠(yuǎn)大集團(tuán)計(jì)劃建造高838米的“天空城市”，容納3萬(wàn)余人工作和生活，但開工尚不知何時(shí)。一直以來(lái)，城市建設(shè)是橫向要空間，但在人口大量向城市聚集的今天，是不是需要改變思路，縱向要空間，向天空要空間？