不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記：另起爐灶？完善住建部數(shù)據(jù)？

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳 | 北京報(bào)道

　　被物權(quán)法提出6年之后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于駛?cè)肟燔?chē)道。日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部承擔(dān)。

　　但目前來(lái)看，無(wú)論是結(jié)束我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)多頭登記的混亂局面，還是彌補(bǔ)以往數(shù)據(jù)的漏洞，都還有諸多難題待解。

　　滯后6年的統(tǒng)一登記

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是一個(gè)新鮮事物，早在 2007年10月1日開(kāi)始施行的物權(quán)法中，就明確規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理�！�

　　不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉建平向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，市場(chǎng)交易的效率和安全才有保證。

　　近期，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在一次不動(dòng)產(chǎn)登記研討會(huì)上指出，當(dāng)前我國(guó)正加快推進(jìn)機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)新建設(shè)，是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。通過(guò)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實(shí)物權(quán)法，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　或許正因?yàn)橐饬x重大，在物權(quán)法中，記者注意到，“不動(dòng)產(chǎn)登記”被放到了第二章第一節(jié)的重要位置。但是，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，多年來(lái)一直難以執(zhí)行。

　　目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門(mén)。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門(mén)登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門(mén)登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門(mén)登記，海域使用權(quán)則由海洋部門(mén)登記。

　　有分析人士指出，多年來(lái)，由于部門(mén)利益牽扯，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭(zhēng)議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)都想獲得這個(gè)權(quán)限。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來(lái)保障。據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機(jī)構(gòu)有十幾個(gè)部門(mén)，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費(fèi)、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題，又不利于登記制度的健全。

　　比如房產(chǎn)證難辦，是許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。一個(gè)重要的原因就是，辦理房產(chǎn)證需要面對(duì)十分繁瑣的手續(xù)，需要跑測(cè)繪、國(guó)土、房管等多個(gè)部門(mén)，辦理中途往往還要補(bǔ)充各種資料。

　　而且，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還利于政府管理和社會(huì)治理。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了技術(shù)條件�！边�有的專(zhuān)家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能打擊住房腐敗。近年來(lái)，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院統(tǒng)計(jì)，21世紀(jì)以來(lái)落馬的省部級(jí)官員中，有將近半數(shù)涉及到房子。

　　事實(shí)上，關(guān)于如何推進(jìn)完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2007年施行的物權(quán)法已經(jīng)給出了明確的路徑。

　　物權(quán)法第十條規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定�！�

　　葉建平表示，物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說(shuō)，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。

　　今年3月份，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施<國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案>任務(wù)分工的通知》中明確規(guī)定，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其中2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

　　近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。據(jù)悉，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

　　此舉顯然意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的快車(chē)道。對(duì)此，地產(chǎn)分析人士馮海寧向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，明確負(fù)責(zé)部門(mén)與制定統(tǒng)一登記制度，是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩大基礎(chǔ)。

　　胡存智日前表示，加緊開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，大力推進(jìn)，統(tǒng)一登記是完善權(quán)利體系的重要基礎(chǔ)，也是十八屆三中全會(huì)的明確要求。要抓緊開(kāi)展各項(xiàng)研究和協(xié)調(diào)工作，特別是要盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

　　個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是基礎(chǔ)？

　　分析人士指出，其實(shí)，相比于登記什么和誰(shuí)來(lái)登記這些問(wèn)題，怎樣登記無(wú)疑是更具挑戰(zhàn)性的難題。

　　葉建平告訴記者，“從目前比較具有現(xiàn)實(shí)緊迫性的議題來(lái)看，如從個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)角度看，住房這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記是較為現(xiàn)實(shí)的需求”。

　　以住房登記為例，記者了解到，在國(guó)務(wù)院明確提出“建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度”之前，住建部已經(jīng)著手開(kāi)展“個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作”。截至2012年，40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。住建部計(jì)劃，將這一系統(tǒng)的覆蓋面逐步推廣到所有地級(jí)城市。

　　記者了解到，“個(gè)人住房信息系統(tǒng)”以個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)和交易系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過(guò)權(quán)限，住建部可以查詢(xún)到目前已聯(lián)網(wǎng)40城市的所有住房權(quán)屬情況以及房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更的實(shí)時(shí)情況。

　　陳國(guó)強(qiáng)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，事實(shí)上，不僅僅是這40個(gè)城市，全國(guó)幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統(tǒng)。

　　記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問(wèn)題，一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒(méi)有也無(wú)法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，有幾類(lèi)住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。

　　分析人士表示，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的普查、調(diào)查，如此一來(lái)，可最大限度地保證登記的全面準(zhǔn)確，但成本太大；另一種是利用以前的數(shù)據(jù)，進(jìn)行技術(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)一整合以及實(shí)時(shí)的補(bǔ)充更新，但由此將給數(shù)據(jù)的完整性帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。

　　對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，整合共享應(yīng)該是大方向，就住房數(shù)據(jù)而言，在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中，很可能會(huì)以住房信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行整合，如此一來(lái)可以節(jié)省大量的人力物力，而且國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)，房產(chǎn)交易、預(yù)售的職責(zé)還在住建部門(mén)。當(dāng)然，對(duì)于遺漏的數(shù)據(jù)，一方面需要大量的投入，另一方面通過(guò)法律法規(guī)上的保證，是可以逐步完善的。

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