在經(jīng)過2013年的樓市“大豐收”之后，今年房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎變得不好過了。春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴重，到一二線城市部分項目降價，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產(chǎn)泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問，樓市系統(tǒng)性風(fēng)險究竟離我們還有多遠？

　　19日，兩家地產(chǎn)公司天�；�建和中茵股份非公開發(fā)行A股股票的申請獲批。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權(quán)再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對于早就設(shè)好“防火墻”的銀行來說，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構(gòu)成重大風(fēng)險。據(jù)了解，浙江的大部分銀行已開始排查風(fēng)險，但類似個案仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過多年的演變，房地產(chǎn)市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續(xù)增長的壓力下，往年出現(xiàn)的樓市“小陽春”，今年不僅難以再現(xiàn)，甚至有演變成“倒春寒”的風(fēng)險。

　　債務(wù)違約案例料難避免

　　3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——浙江興潤置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機構(gòu)涉及其中。若該企業(yè)最終被認定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并可能對當?shù)氐慕鹑隗w系帶來不小沖擊。

　　這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規(guī)模大、鏈條長，且房地產(chǎn)業(yè)杠桿率較高的地區(qū)，一旦出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約，很容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。其二，與當前市場的大背景有關(guān)。2014年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩，有些地區(qū)的公職人員甚至被要求參與賣房。此后，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)降價，且已經(jīng)蔓延到廣州、北京等一線城市。

　　在我國房地產(chǎn)業(yè)市場版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調(diào)整，正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業(yè)內(nèi)人士認為，一旦浙江樓市發(fā)生大規(guī)模債務(wù)違約，很可能意味著房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)整的開始。

　　在資金面上，房地產(chǎn)業(yè)并未出現(xiàn)大的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增長12.4%。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增長24.8%；自籌資金8256億元，增長12.6%。

　　分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對偏高，部分區(qū)域布局相對單一，很難形成足夠的抗風(fēng)險能力。據(jù)悉，興潤置業(yè)出現(xiàn)資金問題只是“冰山一角”，一些產(chǎn)品線不合理的中小房企已經(jīng)遭遇到資金困境。

　　某股份制銀行寧波分行人士透露：“據(jù)我了解，從去年下半年開始，有幾家大房企也開始收縮規(guī)模了。比如把地方分公司、子公司的資金調(diào)配權(quán)限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務(wù)公司，一般數(shù)額不大的融資需求，他們內(nèi)部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來了�！�

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場持續(xù)的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續(xù)擴散，黃金般重要的信心已經(jīng)開始動搖。2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況還將繼續(xù)出現(xiàn)。

　　樓市庫存壓力繼續(xù)加大

　　造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍首”，很大程度上在于不斷積壓的庫存。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。

　　蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶指出，全國性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點只能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結(jié)構(gòu)性的庫存情況頗為值得關(guān)注。

　　首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應(yīng)相對不足，甚至出現(xiàn)庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”。

　　其次，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)蘭德咨詢的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國上市房企中含有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相對于資產(chǎn)值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應(yīng)量依然有增無減，可以預(yù)見今后持有資產(chǎn)評估增值和租金水平仍會繼續(xù)走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨的窘境。

　　第三，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發(fā)布年報的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長。其中，三家企業(yè)增長30%以上，大名城增長66%，中航地產(chǎn)增長39%，陸家嘴增長36%。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。

　　宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。

　　野村證券認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的過度供給問題會持續(xù)惡化，系統(tǒng)性風(fēng)險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續(xù)增加、勞動力回流等問題均會加大房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險，且風(fēng)險主要集中于三四線城市。2014年房地產(chǎn)行業(yè)分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。

　　在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。

　　分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房價背離了市場購買力，迫使價格下調(diào)。

　　值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經(jīng)絕跡，在當前的房地產(chǎn)按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預(yù)期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。

　　房地產(chǎn)貸款風(fēng)險可控

　　一位國有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經(jīng)開始嚴格控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的投放，對于房地產(chǎn)企業(yè)的“名單制”管理也比較嚴格。“我們的門檻設(shè)定的比較高，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目，其他我們只貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產(chǎn)項目貸款利率也會相對高一些，只有少數(shù)幾家全國一流房企可以享受貸款基準利率�！�

　　該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張�！拔覀冦y行對于每年新增貸款中房地產(chǎn)貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據(jù)我了解，目前江浙一些地市分行的房地產(chǎn)貸款額度已經(jīng)用得差不多了，其中大部分是做資質(zhì)較好房企的存量授信�！�

　　浙江奉化龍頭房企興潤置業(yè)因無法償還債務(wù)而破產(chǎn)的消息,引發(fā)了浙江當?shù)劂y行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)及其信貸違約風(fēng)險的擔(dān)憂。浙江當?shù)劂y行業(yè)內(nèi)人士認為：“雖然興潤只是個案，但是江浙的企業(yè)普遍都有互保、聯(lián)保的習(xí)慣。目前大部分銀行都開始從內(nèi)部排查了，看有沒有關(guān)聯(lián)的客戶、資金�！�

　　上述人士告訴記者，雖然該行目前并未有貸款投向興潤置業(yè)，但這兩天該行也在開始仔細排查行內(nèi)客戶，以及房地產(chǎn)貸款客戶的抵押物情況�！拔覀�2013年以來房地產(chǎn)貸款就做得比較少了，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目，像奉化這類地區(qū)的房地產(chǎn)項目我們基本不介入�！彼�坦言，目前總行雖然允許各分行上報房地產(chǎn)項目，但是批貸流程非常嚴格。

　　中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，目前中國的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險總體可控，還遠未到上升為金融系統(tǒng)性風(fēng)險的程度。不排除未來仍有類似的個案發(fā)生，但引發(fā)“違約潮”的可能性很小�！霸阢y行撥備充足的情況下，適度曝露違約風(fēng)險，對整個金融體系是好事，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的。”曾剛指出，一方面，目前房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重比較低，遠低于歐美發(fā)達國家的占比；另一方面，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款的損失率也是比較低的。

　　“興潤置業(yè)的個案，我相信實際損失應(yīng)該不大，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風(fēng)險應(yīng)該可以正常釋放。不可否認，江浙地區(qū)受經(jīng)濟周期影響是比較大的，但對于商業(yè)銀行來說，這些地區(qū)的制造業(yè)、鋼貿(mào)等領(lǐng)域貸款才是風(fēng)險高發(fā)區(qū)�！敝袊�銀行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟研究主管溫彬表示。

　　溫彬說，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直是銀行控制投放的領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下，銀行負債成本的快速上升導(dǎo)致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由于對影子銀行監(jiān)管日益加強，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重或許會重返20%以上。不過，在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)上銀行會更側(cè)重支持保障房建設(shè)項目。在風(fēng)險防范方面，銀行會通過提高開發(fā)貸款利率、增加撥備等方式應(yīng)對房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險。

(來源:中國證券報)