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三四線樓市分化加劇前景懸疑

2014年04月11日08:53    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)    手機(jī)看新聞
原標(biāo)題:三四線樓市分化加劇前景懸疑

  年初業(yè)界對(duì)于樓市分化將會(huì)加劇的預(yù)測就已流行開來,而一季度全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。但對(duì)于三四線城市而言,現(xiàn)在下樓市將要崩盤的結(jié)論還為時(shí)尚早,未來的房地產(chǎn)市場是岌岌可危還是大有可為值得商討。

  雖然樓市分化論從年初開始就已經(jīng)盛行,但是對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場未來的走勢,是崩盤還是有戲?業(yè)界出現(xiàn)了分歧。

  持悲觀論者認(rèn)為,由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運(yùn)動(dòng),導(dǎo)致近期形成海量的住房供應(yīng)量,而后續(xù)需求乏力,消化速度相對(duì)不足。如不能有效緩解這一問題,今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

  中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長,營口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列,待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。以營口為例,僅從2011年到2012年11月末,住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。

  “樓市的分化其實(shí)在2013年就已開始顯現(xiàn)!敝醒胴(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制,住房需求有限,而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求,房價(jià)必然增長乏力。而部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除會(huì)有崩盤的可能。

  而持相反態(tài)度者認(rèn)為,新型城鎮(zhèn) 化 所 帶 來 的 市 場 紅 利 遠(yuǎn) 沒 有 消失,三四線城市房地產(chǎn)市場依然大有可為。

  恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào),三線城市市場不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,2013年恒大的銷售業(yè)績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的,不能用個(gè)別三線城市市場來代表整個(gè)三線城市的走勢。

  “如果進(jìn)行具體的市場容量測算,雖然三四線城市單體市場容量不會(huì)太大,但是整體市場容量不容忽視。”新加坡國立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕,但其市場容量足以承載企業(yè)在一至兩年內(nèi)集中進(jìn)行開發(fā)!

  同時(shí),文華認(rèn)為,在三四線城市中,人口有一定基數(shù),三中全會(huì)的城鎮(zhèn)化精神也是引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動(dòng),而不少城市的房地產(chǎn)市場還處于孕育期,其中不乏市場機(jī)會(huì)。

  不論三四線城市房地產(chǎn)市場未來走勢如何,過去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取。專家認(rèn)為,三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn),做好長遠(yuǎn)規(guī)劃才是良策。

  事實(shí)上,三四線城市間分化也已經(jīng)出現(xiàn)。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市,人口吸附能力較強(qiáng),房地產(chǎn)市場活躍度高,市場供略大于求但基本處于均衡狀態(tài);在部分資金密集型城市,過度投資過后房價(jià)遭遇“腰斬”卻仍有價(jià)無市,房地產(chǎn)市場已遭受重創(chuàng);而部分中西部城市,市場有效需求不足,建設(shè)規(guī)模卻在急劇擴(kuò)張,房地產(chǎn)市場面臨巨大的庫存壓力。

  李晟認(rèn)為,對(duì)于三四線城市而言,新型城鎮(zhèn)化將帶來人口大幅增長,新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化,這一進(jìn)程中,既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來的房地產(chǎn)供給過剩,也要防止投資過熱催生樓市泡沫。

  文華表示,要避免部分三四線城市的樓市危機(jī),應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模,將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市,提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問題,應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城,通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入、就業(yè),而非被動(dòng)“保障”。

  業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前,應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢研判,制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求。此外,還應(yīng)著眼于改善長期供求關(guān)系,將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃,使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的正循環(huán)。

(來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào))



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