近兩個(gè)月以來(lái),北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一波小行情,高端二手房成交量也開(kāi)始上漲。圖/CFP

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”的出臺(tái)還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)的掛牌量可能會(huì)有一定的增長(zhǎng)，但是這一條例并不能夠?qū)κ袌?chǎng)造成太大的影響。

　　——亞豪集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

　　今年以來(lái)，中高端改善需求成為支撐市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。在剛需銷售乏力的情況下，不僅高端新房銷售火爆，甚至出現(xiàn)日光，高端二手房成交也連月增長(zhǎng)。

　　高端二手房成交量增長(zhǎng)背后，實(shí)則是整個(gè)二手房市場(chǎng)成交的回升。據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至26日，8月北京市二手住宅共成交6908套，成交量環(huán)比上月同期增加了9.4%，達(dá)到了今年四月以來(lái)的最高水平。

　　受到二手房市場(chǎng)新動(dòng)向的影響，新房市場(chǎng)也應(yīng)時(shí)而動(dòng)。尤其是換房人群，或受到二手房市場(chǎng)回暖預(yù)期影響，或在二手房市場(chǎng)回暖中原先的房源得以出售，也加速入市步伐，直接刺激改善型新房項(xiàng)目銷售。

　　此外，近期流傳的房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記消息，也對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，部分業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)以求盡快成交，這也在一定程度上刺激了二手房市場(chǎng)的成交。

　　高端二手房成交兩月連漲

　　根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，8月（1-24日）高端二手住宅成交117套，環(huán)比上漲6.14%。

　　麗茲行豪宅研究院鄭海燕表示，各地取消限購(gòu)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)信號(hào)，增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心，因此不少高端置業(yè)者選擇在這個(gè)時(shí)期考慮購(gòu)置房產(chǎn)。另一方面，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于今年上半年至今中高端需求成為支撐市場(chǎng)的重要需求群體，部分業(yè)主也是看到現(xiàn)在這個(gè)需求旺盛的時(shí)機(jī)，降低價(jià)格以求能夠更快出手，這種“特價(jià)房”也在很大程度上促進(jìn)了成交。

　　值得注意的是，根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前三個(gè)月的下探后，7月份高端二手住宅成交量總計(jì)152套，環(huán)比上漲7.04%。如此一來(lái)，北京高端二手房成交已實(shí)現(xiàn)兩月連漲。

　　“高端二手房成交的上漲，很大程度上也是受到整體二手房市場(chǎng)大勢(shì)的影響。隨著賣舊買新需求的釋放，7月下旬開(kāi)始，北京高端二手房需求量有所上升�！编嵑Ｑ啾硎�，對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽成交量目前僅是微漲，這更多反饋的是上月的實(shí)際成交情況，市場(chǎng)的利好信號(hào)對(duì)成交量的帶動(dòng)效應(yīng)，整個(gè)三季度的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)。從當(dāng)前買方入市情況來(lái)看，預(yù)計(jì)‘金九銀十’高端二手房的成交量還會(huì)有所上揚(yáng)。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)兩極分化

　　據(jù)了解，由于高端二手房和普通二手房分布區(qū)域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份，泛CBD、萬(wàn)柳和朝陽(yáng)公園區(qū)域都是成交的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域由于配套成熟完善、地段的增值保值性成為高端置業(yè)者考慮的重點(diǎn)區(qū)域。此外，隨著廣渠金茂府二手房項(xiàng)目開(kāi)始入市，大望路區(qū)域的成交也有所提升。

　　與此同時(shí)，京城高端二手房的業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)兩極分化�！靶�區(qū)里確實(shí)有部分業(yè)主為了套現(xiàn)或者換房，主動(dòng)調(diào)低價(jià)格。例如小區(qū)里一套報(bào)價(jià)1500萬(wàn)元的四居室，這周業(yè)主又降了20萬(wàn)元。但是現(xiàn)在市場(chǎng)有回暖的跡象，與之前業(yè)主普遍下調(diào)報(bào)價(jià)不同，目前一半業(yè)主都堅(jiān)持報(bào)價(jià)不會(huì)調(diào)整，甚至個(gè)別業(yè)主還抬高了報(bào)價(jià)。像之前掛出的一套1600萬(wàn)元的四居室，上周業(yè)主又漲了50萬(wàn)元�！备涣Τ侵苓呉恢薪殚T(mén)店工作人員介紹。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，最近傳言即將啟動(dòng)的房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記確實(shí)對(duì)高端二手房市場(chǎng)有一定的影響，部分手中擁有一定房產(chǎn)的業(yè)主會(huì)趁現(xiàn)在出售房源，因此報(bào)價(jià)會(huì)相對(duì)偏低。還有一部分業(yè)主因?yàn)樘赚F(xiàn)、移民等原因也會(huì)主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。但另一方面，由于目前整體二手房市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)回暖跡象，相反的會(huì)有業(yè)主提高報(bào)價(jià)，并且態(tài)度比較強(qiáng)硬。因此出現(xiàn)了業(yè)主報(bào)價(jià)兩極分化的現(xiàn)象。

　　據(jù)鄭海燕介紹，進(jìn)入2014年以來(lái)，北京高端二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)處于低位狀態(tài)，半年多的時(shí)間，高端市場(chǎng)成交的主流，都是以“特價(jià)房”為主導(dǎo)。但隨著高端二手房成交量的上漲，業(yè)主的心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化，或?qū)��?dǎo)致“特價(jià)房”越來(lái)越少。

　　影響

　　賣舊買新需求釋放 改善型項(xiàng)目人氣攀升

　　二手房市場(chǎng)的熱度，也開(kāi)始輻射到新房市場(chǎng)，特別是改善型市場(chǎng)。對(duì)于一些換房人群來(lái)說(shuō)，在二手房市場(chǎng)回暖中舊居得以出售，也加速了入市步伐。

　　換房需求帶熱改善型市場(chǎng)

　　在將位于通州九棵樹(shù)的一套兩居室掛牌近3個(gè)半月之后，佟先生終于得到中介的消息稱，有意向的購(gòu)房人想要面談。據(jù)佟先生介紹，之前也有一些人托中介打電話來(lái)探口風(fēng)，但詢價(jià)之后，基本都沒(méi)了下文，冀望通過(guò)賣舊房換新房的想法也只能一拖再拖。

　　事實(shí)上，佟先生的感受正如實(shí)反映了近期二手房回暖的跡象。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬北京二手房住宅成交量出現(xiàn)反彈，達(dá)到最近5個(gè)月同期的最高點(diǎn)，預(yù)期8月份二手房成交量將達(dá)到9000套以上，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度在逐漸放緩。

　　日前，記者以購(gòu)房人身份來(lái)到位于順義區(qū)的龍湖好望山，當(dāng)天正逢平層產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，34套房源認(rèn)購(gòu)“日光”的同時(shí)，記者還了解到，該項(xiàng)目近期別墅類產(chǎn)品的銷售情況也很可觀�！斑M(jìn)入7月份，前來(lái)購(gòu)房的客戶就突然增多，攔都攔不住。”據(jù)銷售人員介紹，僅8月份以來(lái)，該項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品，銷售額已達(dá)到2億元，目前僅剩下最后幾十套疊墅房源。

　　事實(shí)上，近期開(kāi)盤(pán)主打改善的項(xiàng)目，均創(chuàng)下了不俗的業(yè)績(jī)。記者了解到，位于海淀區(qū)的純新盤(pán)項(xiàng)目京投銀泰·琨御府以73000元/平米的均價(jià)在8月16日首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率即達(dá)95%，而位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)常青藤則推出均價(jià)42000元/平米的兩棟樓王，盡管開(kāi)盤(pán)價(jià)格較上一期上漲17%，當(dāng)天仍然全部售罄。

　　部分項(xiàng)目促銷“搶客”

　　在位于亦莊河西區(qū)的中信府，項(xiàng)目銷售人員告訴記者，“90%以上的客戶，都是通過(guò)賣掉舊的房子實(shí)現(xiàn)成交的�！睋�(jù)了解，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)月，160套房源，目前僅剩下70多套。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比剛需的猶豫觀望，改善型客戶入市相對(duì)比較堅(jiān)決，在二手房市場(chǎng)銷售難度下調(diào)的情況下，一些換房客戶入市的意愿增加。同時(shí)，從整體看，入市的項(xiàng)目?jī)r(jià)格均比較平穩(wěn)，相比之前性價(jià)比提高，也促成了改善型項(xiàng)目的成交整體走高。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)改善型項(xiàng)目在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)辦卡等方式，均能實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠5萬(wàn)-20萬(wàn)元不等的額度，此外，根據(jù)付款方式的不同，還可以再額外享受9.9折以上的優(yōu)惠，一套價(jià)值500萬(wàn)元以上的房子，很輕松就可以折讓最高50萬(wàn)元的優(yōu)惠額度。而這，還不包括“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有驚喜”的購(gòu)房福利。

　　“盡管改善型購(gòu)房客群手中資金量較充裕，但整體市場(chǎng)的以價(jià)換量的氛圍，仍然影響著這部分購(gòu)房人的心理預(yù)期�！币晃徊辉妇呙�的房企人士透露，一些項(xiàng)目希望通過(guò)價(jià)格上的讓步，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化。

　　釋疑

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”促成回暖？

　　近日來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》的推出，在業(yè)內(nèi)引起了不小的關(guān)注。近段時(shí)間又恰逢樓市出現(xiàn)新動(dòng)向，高端二手房市場(chǎng)的成交量環(huán)比有所上升，部分媒體因此將這一現(xiàn)象同不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的出臺(tái)聯(lián)系在了一起，認(rèn)為是該條例的出臺(tái)促使了樓市的回暖。不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩者之間并無(wú)因果關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記的消息對(duì)市場(chǎng)影響不大。

　　部分高端房源被降價(jià)拋售

　　事實(shí)上，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記條例的逐步推出，確實(shí)對(duì)部分房主的心理預(yù)期造成了一定的影響，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些降價(jià)拋售的個(gè)案。最近準(zhǔn)備買房的林先生看中了一套位于朝陽(yáng)公園的房源，據(jù)他介紹，該套房是面積大約在240平方米左右的四居室，目前市場(chǎng)價(jià)應(yīng)在1300萬(wàn)元/套。但是房主私下里向他表示，由于急于出手，價(jià)格可以再便宜280萬(wàn)。

　　“賣家是通過(guò)我的一位朋友介紹認(rèn)識(shí)的，”林先生向記者透露，該套房子之所以會(huì)有如此大的降幅，主要可能還是因?yàn)榉恐髟谡�府部門(mén)工作，對(duì)于政策比較敏感。“在不動(dòng)產(chǎn)登記條例即將推出的消息出現(xiàn)前，房主并沒(méi)有降價(jià)拋售的打算�！贝送�，林先生還向記者表示，他也有朋友在最近買房時(shí)碰到過(guò)類似的情況，降價(jià)出售并不是個(gè)例。

　　“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》掛出之后，到我們這里掛牌的房主有所增加，不過(guò)肯降價(jià)拋售的畢竟是少數(shù)。”菜戶營(yíng)附近一鏈家地產(chǎn)門(mén)店經(jīng)理人對(duì)記者說(shuō)，“這也可能是因?yàn)樽罱�市�?chǎng)有所回暖，房主急于出手。究竟是什么原因，我們也不清楚�！�

　　短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響甚微

　　中原集團(tuán)首席分析師張大偉就認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記即將推出的消息不是一天兩天了，在短期內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)能夠造成的影響微乎其微。至于個(gè)別房子降價(jià)出售屬于個(gè)例。”

　　事實(shí)上，不少業(yè)內(nèi)人士都將《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的公布看作房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由短期向長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的一個(gè)標(biāo)志。國(guó)家想要通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)建立起一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的思路目前已經(jīng)比較清晰了。而不動(dòng)產(chǎn)登記正是推出房地產(chǎn)稅所走出的第一步。

　　亞豪集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的初衷是針對(duì)房產(chǎn)稅的建立，而不是控制房?jī)r(jià)。但是房產(chǎn)稅建立需要一個(gè)完整的體系，目前來(lái)講還為時(shí)尚早。

　　“我個(gè)人判斷，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。”郭毅分析稱，不少購(gòu)房者，尤其是中高端房產(chǎn)的持有者有可能為了避免可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅而拋售自己名下的部分房產(chǎn)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)的掛牌量可能會(huì)有一定的增長(zhǎng)，但是這一條例并不能夠?qū)κ袌?chǎng)造成太大的影響。

　　相關(guān)

　　商住樓二手房成交活躍價(jià)格起伏大于住宅

　　事實(shí)上，眼下成交量回升的不僅是二手房住宅市場(chǎng)，一些商住項(xiàng)目集中的區(qū)域，由于降價(jià)幅度大，成交也很活躍。有的商住二手房因?yàn)槠涿娣e小、總價(jià)低，其單價(jià)比周邊二手住宅還要高。

　　降價(jià)促進(jìn)成交

　　據(jù)了解，商住兩用項(xiàng)目是從2008年逐漸興起的項(xiàng)目類型，因?yàn)椴幌拶?gòu)、低總價(jià)等特點(diǎn)，成為不少投資、自住人群的選擇。經(jīng)過(guò)6年多的發(fā)展，商住樓項(xiàng)目遍布北京東南西北各個(gè)區(qū)域，而已建成的商住項(xiàng)目二手房，因?yàn)椴簧偈峭顿Y客，其換手率也較高。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭告訴記者，由于商業(yè)房成交除了商住樓，還包括了商鋪、辦公、車庫(kù)，因此沒(méi)法單獨(dú)計(jì)算其市場(chǎng)成交量。不過(guò)由于商住樓降價(jià)較多，最近成交有活躍之勢(shì)。如南三環(huán)外的7克拉、東亞三環(huán)，6號(hào)線草橋地鐵附近的北京像素，以及回龍觀區(qū)域。

　　回龍觀地區(qū)有首開(kāi)智慧社、東亞上北中心等多個(gè)商住項(xiàng)目。麥田房產(chǎn)回龍觀西區(qū)區(qū)域經(jīng)理王定才告訴記者，商住樓項(xiàng)目比住宅降價(jià)更早、更多。東亞上北一套57平方米的一居，從去年的180萬(wàn)元，降到了現(xiàn)在的125萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)到30%。一些年初未售出的房源一路降價(jià)，在7月集中成交了約30套。而為了順利賣房，針對(duì)日益增多的換房需求，不少業(yè)主在賣房時(shí)也標(biāo)明“接受換房時(shí)效”，同意延長(zhǎng)買方的付款時(shí)間。而同期住宅降價(jià)幅度僅為20%。

　　投資特性凸現(xiàn)

　　不過(guò)隨著成交量的回升，近期價(jià)格又有回升之勢(shì)，令不少購(gòu)房人又陷入觀望。目前商住樓成交價(jià)格在27000-30000/平方米，商品房在28000-30000元/平方米，而經(jīng)適房在23000-25000元/平方米。

　　記者從鏈家地產(chǎn)獲悉，近期成交的一套東亞上北57平方米一居為136萬(wàn)元，單價(jià)24000元/平方米；一套38平方米一居，總價(jià)104萬(wàn)元，單價(jià)則達(dá)到27000元/平方米。而附近一套7月份成交的龍錦四區(qū)120平方米三居室，成交價(jià)280萬(wàn)元，單價(jià)23300元/平方米。

　　鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，越小的戶型，單價(jià)越高。由于商住樓面積小、總價(jià)低、不限購(gòu)，且稅費(fèi)低，僅有3%的契稅，所以其價(jià)格與周邊商品房相當(dāng)，比高稅費(fèi)的經(jīng)適房則要高。

　　一般來(lái)說(shuō)，商住樓一手銷售價(jià)格是住宅的8-8.5折，但業(yè)主作為二手房賣時(shí)，卻并不比住宅低。與此同時(shí)，商住樓由于其投資性，更易受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響。王定才告訴記者，今年年初房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，商住樓多為投資客，對(duì)于市場(chǎng)信息更敏感，商住樓也比住宅先降，降的幅度也更大�！斑@類產(chǎn)品不抗跌，因?yàn)橥�類戶型多，自住長(zhǎng)期持有的少，因此一旦房?jī)r(jià)下跌，可能引發(fā)投資客的拋售”。

　　B14－B15版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 方王洋 李捷 陳禹銘 袁曉瀾