“當前棚戶區(qū)改造面臨兩個主要難題，一個是資金，一個是安置�！敝胁磕呈�會城市的一名政府官員向中國證券報記者表示，旨在實現(xiàn)“居住公平”的棚戶區(qū)改造項目面臨很多難以解決的問題，這些問題與當前該項工作的發(fā)展階段和樓市狀況關系密切。中國證券報記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在利潤空間較大的舊城改造基本完成后，很多城市剩下的是工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等難啃的“骨頭”，這種局面不僅給棚改帶來資金難題，也將極大地制約棚改的進度。更為重要的是，不少三四線城市樓市出現(xiàn)供大于求的狀況，樓市低迷不振，土地財政縮水，這一方面將加大棚改的資金壓力，另一方面也在安置層面帶來協(xié)調(diào)的問題。

　　剩下“硬骨頭”

　　“對于我們開發(fā)商來說，棚戶區(qū)改造分為兩類，一類是舊城改造，這部分相對容易操作，而且利潤較高；另一類是城市邊緣或遠郊區(qū)的棚戶區(qū)改造，這部分改造難度大，而且‘油水’少。”上述城市的一名開發(fā)商向中國證券報記者表示，在他所在的城市，舊城改造已基本完畢，剩下的都是難啃的“骨頭”。

　　今年3月全國“兩會”期間，中央宣布再改造1000萬戶以上各類棚戶區(qū)。作為“微刺激”的重要組成部分，新一輪棚改啟動，但在經(jīng)過此前6年的全國性棚改大潮之后，剩下的棚戶區(qū)改造難度較大。

　　就范圍來看，棚戶區(qū)改造包括工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)改造等幾個方面。其中，位于城市核心區(qū)域的棚戶區(qū)改造項目通常被稱為舊城改造。與遠離城市核心區(qū)的棚戶區(qū)改造相比，舊城改造的利潤較高，容易吸引資金進入。

　　從2008年開始，我國啟動全國性棚戶區(qū)改造，在“先易后難”的原則下，很多城市率先完成舊城改造。在上述城市，舊城改造早在前年就已基本完成，剩下的棚戶區(qū)改造項目大多位于遠郊區(qū)，遭遇“嫌棄”，工作進度緩慢。

　　以該市南部一宗規(guī)模不小的礦區(qū)改造項目為例，雖然當?shù)卣�府為其設置了一系列優(yōu)惠條件，包括開發(fā)貸利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、給予相鄰土地開發(fā)權(quán)等，但最近半年來仍乏人問津，導致該項目繼續(xù)擱置。

　　上述開發(fā)商表示，遠郊區(qū)的很多棚戶區(qū)面臨較復雜的歷史遺留問題，如產(chǎn)權(quán)、補償標準等，實際操作的難度很大�！叭绻麤]有政府部門的介入，這部分棚戶區(qū)很難改造。”另一個重要問題在于，項目位于遠郊區(qū)，企業(yè)沒有利潤可圖。

　　這種情況并非個案。今年3月，住建部副部長齊驥表示，根據(jù)各地匯總的數(shù)據(jù)，全國還有1400多萬戶需要進行棚改，這是“硬骨頭”。目前尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。處于中西部地區(qū)的這些棚戶區(qū)大多遠離城市、縣城。

　　上述城市的一名政府官員向中國證券報記者表示，棚改工作涉及多個部門，各項協(xié)調(diào)程序較復雜，一些遠郊區(qū)的棚改項目前身屬于破產(chǎn)企業(yè)，涉及多重歷史遺留問題，目前缺乏較好的解決辦法。因此，盡管期望值較高，但棚戶區(qū)改造的進度可能慢于外界預期。

　　資金困境凸顯

　　由于存在上述“肥瘦不均”的結(jié)構(gòu)性難題，棚戶區(qū)改造的資金困境愈加凸顯。上述官員向中國證券報記者表示，當前棚戶區(qū)改造面臨兩個主要難題，資金困境首當其沖。

　　棚戶區(qū)改造是我國保障性安居工程的5個主要住房品種之一。前幾年，有專家認為，與其他保障性安居工程品種相比，棚戶區(qū)改造有利可圖，容易吸引社會資本進入，因此不需過多擔心資金問題。但最近兩年來，這種觀點已很少出現(xiàn)。

　　“之前說的‘有利可圖’，主要是針對舊城改造�，F(xiàn)在很多城市只剩下遠郊區(qū)的棚戶區(qū)改造，資金問題就凸顯了。”業(yè)內(nèi)人士表示，棚戶區(qū)改造的資金來源主要包括政府資金和社會資本兩部分，如今這兩部分都出現(xiàn)了問題。在以“房地產(chǎn)經(jīng)濟”主導的地方經(jīng)濟模式中，土地出讓收入是主要財政來源，但去年末以來，房地產(chǎn)市場趨冷，土地出讓金銳減，房地產(chǎn)相關稅收下降，地方政府的可支配資金明顯減少。

　　這一觀點得到很多人士的認同。上述官員表示，一方面，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)大發(fā)展，市區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地出讓殆盡；另一方面，當前房地產(chǎn)市場低迷不振，現(xiàn)有的土地“賣不上價”。上半年，該市多宗地塊拍賣遭遇流標、流拍，還有不少地塊以底價成交�！耙郧白雠f城改造，市區(qū)的土地價值可以抵扣相當部分投入，政府甚至還有利可圖，但在遠郊區(qū)的棚戶區(qū)改造中，很多土地沒人接手，價值就無從體現(xiàn)�！�

　　按照這種邏輯，社會資本的積極性降低便不難理解。上述開發(fā)商表示，偏遠地區(qū)的棚戶區(qū)改造的利潤率很低，單個項目幾乎可以低到5%以下，甚至有可能虧本。在改造和安置成本相對固定的情況下，項目既無法賣出高價，又容易陷入銷售困境，會積壓大量資金。

　　在相當一部分城市，保障房、基礎設施建設等具有半公益性質(zhì)的重大項目通常交給地方平臺公司運作。但隨著監(jiān)管部門清理地方融資平臺，相當一部分中小城市失去了這種平臺，加上當?shù)貒�企對棚戶區(qū)改造的積極性不高，資金困境便進一步凸顯�！醣緢笥浾� 張敏