95%以上城市房價環(huán)比下跌，一線城市去庫存壓力更大

　　房價全面下跌 中國樓市或迎來抄底時機(jī)

　　譚志娟

　　全國樓市繼續(xù)降溫，房價跌勢仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，8月70大中城市新房及二手房房價環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個，據(jù)統(tǒng)計95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者，一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌，北上廣深房價也仍低迷。

　　受訪地產(chǎn)界人士稱，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。國慶節(jié)前后樓市的成交量可能會有所反彈，但從購房的時機(jī)選擇上看，目前是一個抄底的時機(jī)。

　　房價全面下跌

　　國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。

　　新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。二手住宅價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.4%。

　　這意味著8月份一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌。對于下跌的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時稱，房貸環(huán)境趨緊下，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。

　　“對于房企來說，去庫存的壓力增大，自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法，目前降價更是一種主動的、全面的降價策略�！� 嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱。

　　記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外，其余3個一線城市的存銷比走勢趨同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，目前4個城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏大，說明庫存去化仍有壓力。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴(yán)，這使得去化壓力總體偏大，房企則會主動采取降價促銷的策略。

　　其次，房價具有一個周期波動性。去年房價飆升，今年則是一個正常的調(diào)整。當(dāng)然這也意味著一旦政策面和市場面轉(zhuǎn)好，房價止跌反彈的可能性也很大。

　　最后，看跌預(yù)期的疊加。在看跌預(yù)期下，購房者對未來市場并不清晰，所以都有從眾的心理，并不積極入市。

　　雖然今年以來，多城市放松限購政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。

　　“限購政策限制了投資需求，但現(xiàn)在這個投資趨勢已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最后又回歸平淡�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。

　　“從目前市場情況看，限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程，弱于預(yù)期。這說明能夠激發(fā)購房者入市的政策還沒有到位。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　平安證券有分析師近期調(diào)研了武漢房地產(chǎn)市場。他們在調(diào)研報告中指出，武漢首次限購松綁效應(yīng)有限，市場信心未明顯改善。

　　武漢 7 月18 日首次松綁限購，放開非中心城區(qū)及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但并不明顯，市場信心未有改善。

　　目前二次松綁限購已在多地出現(xiàn)，武漢9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購。

　　但平安證券分析師指出，考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預(yù)計中心城區(qū)放開限購短期仍將對銷量有提振作用。

　　因?yàn)閺暮贾萁?jīng)驗(yàn)來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后，8月28日放開主城區(qū)限購，當(dāng)周全市成交環(huán)比增長25%，但效應(yīng)亦逐步減弱。該券商分析師認(rèn)為，在限貸未有松動前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗(yàn)證，預(yù)計仍僅是短期提振。

　　然而，在受訪人士看來，限貸將比限購政策更有效果，因?yàn)檫@使得住房需求將得到實(shí)質(zhì)性刺激。

　　今年以來已有多個城市放松限購政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策”的消息。不過，截至發(fā)稿時，官方未證實(shí)此消息。

　　一些地方首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)松動跡象。據(jù)報道，9月22日，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。

　　對此，嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“房貸還清后的購房者，基本屬于有房產(chǎn)資產(chǎn)、二套房貸按揭能力強(qiáng)、個人信用度高的一種群體，此類群體享受購房優(yōu)惠，值得鼓勵�？梢宰屍洚�(dāng)領(lǐng)頭羊，優(yōu)先入市，進(jìn)而鼓勵購房者積極跟進(jìn)。”

　　新一輪購房季或?qū)�來臨

　　今年以來，全國樓市降溫，一線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。進(jìn)入9月，往年的“金九銀十”還會有嗎？什么時候才是購房好時機(jī)？

　　雖然今年9月，人們更多的持謹(jǐn)慎態(tài)度，但在受訪人士看來，雖然國慶節(jié)前后樓市成交量可能會有所反彈，但從購房的時機(jī)選擇上看，目前是一個抄底的時機(jī)。

　　“從9月份市場行情看，9月住宅成交略好于8月，但反彈力度弱于預(yù)期。當(dāng)然，不排除在10月份會出現(xiàn)成交量的反彈�！眹�(yán)躍進(jìn)對記者稱，從購房的時機(jī)選擇上看，目前是一個抄底的時機(jī)。目前房價跌幅大約在1%的水平。對于一個剛需購房者而言，如果購買100萬元的房子，就是可以省下1萬元的費(fèi)用。

　　來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月1日～20日，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米，環(huán)比下跌約2%。

　　具體來看，在20個城市中，有9個城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升，其中九江成交量的環(huán)比增幅最大，約106%。同時，包括東莞、貴陽等部分城市的環(huán)比增幅也比較大。反之，襄陽、南京和濟(jì)南的成交跌幅最大，跌幅分別約為39%、37%和29%。

　　記者獲悉，上述監(jiān)測的20個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、南京、杭州、合肥、長沙、南寧、貴陽、淮安、揚(yáng)州、九江、襄陽、莆田、東莞和惠州。其中一線城市4個，二線城市9個，三線城市7個。

　　雖然9月前20日樓市的成交反彈力度比預(yù)期的要低，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著房企推盤力度的逐漸加大，9月下旬預(yù)計成交量會有一個比較大的拉升。

　　楊紅旭持類似看法。他認(rèn)為，自住型購房者(真實(shí)需求者)，對后市不宜過度悲觀，新一輪較好的購房時機(jī)，正在悄悄來臨。

　　首先他從宏觀面來分析。一季度經(jīng)濟(jì)低迷，GDP增幅只有7.4%，經(jīng)過持續(xù)“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，則樓市不易大跌。另一方面，要想進(jìn)一步保增長，不宜繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。

　　其次，從市場面看，去年是樓市高潮期，今年明顯降溫。但發(fā)展至當(dāng)前，降溫出現(xiàn)新動向。首先分析成交量。去年3月是本輪樓市上行期的最高點(diǎn)，其后震蕩下滑，尤其是今年以來加速下滑。1～7月份，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，二三線城市下跌約二成，一線城市下跌約三成；其次分析房價。今年1～7月，全國商品住宅成交均價下降1.2%，但一線城市仍然表現(xiàn)為同比上漲。

　　楊紅旭以7月份為例說明，4個一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米，同比增長3.3%，其中北上廣深的增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看，房價最高點(diǎn)出現(xiàn)在今年3月，其后震蕩回落。

　　他還提醒自住購房者目前可以密切關(guān)注市場�！耙痪�城市和部分二線城市，從現(xiàn)在開始，在房價上漲拐點(diǎn)來臨之前，只要遇到房價下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商的樓盤，就可出手。而在房價上漲拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，搶到籃里就是肉。”楊紅旭稱。

　　不過，他同時提醒，全國城市之間市場嚴(yán)重分化，下一輪各地樓市見底及復(fù)蘇的時間點(diǎn)不同，不宜生搬硬套。請大家密切關(guān)注所在城市的市場供求關(guān)系、存貨變化、政策刺激力度等因素，再決定具體何時入市。

　　即將進(jìn)入10月份，四季度樓市走向怎樣？受訪人士表示看好。“四季度依然應(yīng)該被看好。因?yàn)樗募径仁欠科鬀_刺業(yè)績的黃金時期，因?yàn)樵谇叭�季度業(yè)績不好的情況下，房企在四季度會加大降價的力度。” 嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱。

　　不過，嚴(yán)躍進(jìn)同時表示，“當(dāng)然，不排除部分銷售業(yè)績相對好的房企，在銷售定價方面會趨于強(qiáng)硬。但總體上以量升價跌為特征，但價格的跌幅或收窄�！�