房地產(chǎn)的“白銀時代”與“黃金時代”之爭，凸顯出我國房地產(chǎn)行業(yè)原有經(jīng)營模式無法退去，新模式遲遲無法開啟的困境。事實(shí)上，控制成本，是房企在同質(zhì)化過剩時期獲得市場機(jī)會的關(guān)鍵；而轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，適應(yīng)諸如老齡化、公共服務(wù)配套的新需求，是房企擺脫困境的關(guān)鍵。

　　□李宇嘉

　　房地產(chǎn)行業(yè)最具爭議、最具時代印記的人物任志強(qiáng)退休，在業(yè)內(nèi)引起了不小反響，而這位有著“任大炮”稱號的房地產(chǎn)商董事長，在其卸任前退休會上，就未來房地產(chǎn)行業(yè)走向，與萬科總裁郁亮的“隔空掐架”，又無意間掀起了一波關(guān)于未來房地產(chǎn)走向白銀時代還是延續(xù)黃金時代的爭論。

　　在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)“遍地?fù)戾X”的黃金時代已徹底過去了，未來將進(jìn)入白銀時代。不同于黃金時代，白銀時代最大的特點(diǎn)是：買方時代、個位數(shù)增長、成本管理。簡約地說，黃金時代是“輕松獲得高利潤”，而在白銀時代，房企即便起早貪黑，也只能“艱難地獲得薄利”；而在任志強(qiáng)看來，樓市需求空間還很大，只要房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，拿地和投資的空間還很大。而只要有人拿地和投資，就難言行業(yè)時代更替。

　　如今類似于“任志強(qiáng)-郁亮”式的名人間爭論多得很，若不限定爭論的約束條件和范圍，爭論往往陷入無疾而終的“口水戰(zhàn)”，除了博得眼球外，什么也沒留下。因此，我們必須關(guān)注兩者爭論的共同點(diǎn)。從兩者爭論的內(nèi)容和微博回應(yīng)看，樓市未來需求有多大、行業(yè)利潤水平如何走，是爭論的焦點(diǎn)。郁亮認(rèn)為，樓市需求空間有限、利潤率逐年下滑是大趨勢；任志強(qiáng)則認(rèn)為，目前困境掩蓋不了需求空間仍舊可觀的現(xiàn)實(shí)，城鎮(zhèn)化在加速，外來人群在城市“落地”是必然趨勢，而利潤水平下降是開發(fā)模式造成的。

　　從目前的樓市供求關(guān)系看，城鎮(zhèn)戶均住房已達(dá)1.0-1.1套，供不應(yīng)求的時代已一去不復(fù)返。同時，供應(yīng)過剩（甚至是“空城”、“鬼城”）和積累未開發(fā)現(xiàn)象很普遍，全國房地產(chǎn)施工面積就有65億平方米，足夠未來6年左右的銷售，需求空間或?qū)⒂|及天花板。而房企凈利潤率已進(jìn)入個位數(shù)增長，且以每年1個百分點(diǎn)的速度下降，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入平均利潤時代。照此看，郁亮的“白銀時代”論不無道理。

　　但是，也不能不看到，在人口凈流入的大城市，住房供求依舊緊張，特別是外來常住人群的住房問題更加突出。同時，與發(fā)達(dá)國家相比，我國在人居環(huán)境、房屋可居住性、公共服務(wù)配套、房屋適老化改造、智能社區(qū)等方面還存在很大差距。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，存量房屋中有30%是上世紀(jì)80年代及之前“短缺經(jīng)濟(jì)”時代建造的、五分之一房屋缺少一項(xiàng)或多項(xiàng)必需的公共配套（獨(dú)立衛(wèi)生間、抽水馬桶、自來水、廚房等）。另外，從百姓生活需求品看，除了教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和改善住房外，其他領(lǐng)域全都供應(yīng)過剩，而非需求得不到滿足。照此看，任志強(qiáng)所言的房地產(chǎn)仍舊處于“黃金時代”，也并非沒有依據(jù)。

　　筆者認(rèn)為，兩者的爭論突出了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，即原有經(jīng)營模式無法退去，新模式遲遲無法開啟。目前，新房開發(fā)依然是房企依仗的經(jīng)營模式。過去10多年，房地產(chǎn)開發(fā)模式很簡單，地是從政府買來的，設(shè)計(jì)是從別的項(xiàng)目復(fù)制過來的，買地和開發(fā)成本是從銀行貸款來的。一般來說，項(xiàng)目打樁出地面后就可賣房了，然后靠賣房款來償還銀行貸款、建筑施工款。即便企業(yè)非常不專業(yè)，踏錯了開發(fā)節(jié)奏，也可通過延緩開發(fā)節(jié)奏、囤地囤房等形式來等待來年好時光，反正存貨成本很低。因此，過去10年房價快速上漲時，但凡進(jìn)入該行業(yè)的，不管懂不懂房地產(chǎn)，都可獲得可觀的利潤。

　　也正因此，房地產(chǎn)開發(fā)商這些年來一門心思賺房價、地價增值收益，基本上沒有好好考慮過如何設(shè)計(jì)房屋品質(zhì)、房屋配套、社區(qū)建設(shè)，而后者才真正是房地產(chǎn)行業(yè)最具專業(yè)性、競爭力和體現(xiàn)差別化的地方。我國房地產(chǎn)的行業(yè)準(zhǔn)入門檻相當(dāng)?shù)停?10年來，我國注冊類房產(chǎn)開發(fā)商從4萬家增至8萬家，申萬23個行業(yè)除銀行業(yè)外全部進(jìn)入房地產(chǎn)，“有地就能當(dāng)開發(fā)商”，這是事實(shí)。

　　由于長期秉持拿地就賺錢的思路，基本不用費(fèi)心地考慮如何設(shè)計(jì)開發(fā)、如何迎合老百姓居住需求、如何差異化經(jīng)營等問題，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體一直處在低端、同質(zhì)、重復(fù)的位置上。根本上看，房企數(shù)量太多、決策分散，受到行業(yè)高盈利的誘惑，再加上行業(yè)“一出現(xiàn)問題，政府就救市”的負(fù)面激勵（企業(yè)深諳這一行業(yè)管理潛規(guī)則），造成房價只漲不跌、穩(wěn)賺不虧的預(yù)期。老百姓也受預(yù)期影響，給市場注入了源源不斷的需求。因此，房企非理性地大規(guī)模進(jìn)入也就不奇怪。正是這種個體理性，造成了集體的非理性，一覺醒來發(fā)現(xiàn)，昨天還繁榮的行業(yè)，今天處境已很微妙了。

　　但是，這種過剩是“同質(zhì)化”的供應(yīng)過剩，或者說“結(jié)構(gòu)性”的供應(yīng)過剩，而非需求真的已經(jīng)得到滿足了。由于享受慣了“躺著就賺錢”的資產(chǎn)紅利，許多房企對于如何開發(fā)設(shè)計(jì)、如何研究老百姓需求、如何做好配套，樹立自身的競爭力則完全一概不知，整個公司團(tuán)隊(duì)也沒有這樣的研發(fā)計(jì)劃和人才。真正到了危機(jī)到來時，才發(fā)現(xiàn)改變行業(yè)開發(fā)模式不僅很難，而且絕非一朝一夕之事。這也就是為何從去年以來，萬科馬不停蹄地到處拜訪企業(yè)、請別人講課，研究未來的需求在哪里、需要什么樣的房子、甚至著急地認(rèn)為自己會倒下的緣由。行業(yè)老大尚且如此，別的企業(yè)就可想而知了。

　　面對一邊是新建住房大量出現(xiàn)同質(zhì)化過剩，另一邊是老百姓住房需求嗷嗷待哺的現(xiàn)實(shí)，在同質(zhì)化時代獲得機(jī)會，這其實(shí)就是郁亮所言的“白銀時代”；而轉(zhuǎn)變開發(fā)模式并迎合市場需求，就是任志強(qiáng)所言的“黃金時代”。在白銀時代，需要房企控制成本，這是房企在同質(zhì)化過剩時期獲得市場機(jī)會的關(guān)鍵；在“黃金時代”，需要轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，即由原來的“簡單復(fù)制、快速周轉(zhuǎn)”變革到“差異化經(jīng)營、滿足市場需求”，特別是適應(yīng)諸如老齡化、公共服務(wù)配套的新需求，也包括對于存量房改造的需求，這是房企能撿到黃金的關(guān)鍵。

　�。ㄗ髡呦瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級研究員）