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專家解讀農(nóng)村土地制度改革熱點(diǎn)

農(nóng)村土地制度改革對(duì)樓市影響有限 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無(wú)望

2015年01月16日00:06  來(lái)源:人民網(wǎng)-財(cái)經(jīng)頻道  手機(jī)看新聞

人民網(wǎng)北京1月16日電(賈興鵬 實(shí)習(xí)生 李易)日前,中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》,明確了完善土地征收制度,建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度,完善農(nóng)村宅基地制度三大政策。

對(duì)于網(wǎng)友最為關(guān)心的土地供應(yīng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問(wèn)題,人民財(cái)經(jīng)記者專訪了參與制定該《意見(jiàn)》研討會(huì)的專家,中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地管理系教授嚴(yán)金明。

問(wèn)題一:農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市,是否意味著土地供應(yīng)的增加?

嚴(yán)金明:影響不大,農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市實(shí)際上與土地供應(yīng)量沒(méi)有太大關(guān)系,因?yàn)樗懈母锒际窃谝?guī)劃和用途管制的前提下進(jìn)行的。規(guī)劃由政府來(lái)制定,規(guī)劃里面能反應(yīng)出土地用途。所謂用途管制,即土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變已經(jīng)確定的土地用途,規(guī)劃當(dāng)中是做什么的就是做什么的。比如一個(gè)村土地全部都可以流轉(zhuǎn),全部入市之后都投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),這是不可能的。

尤其是姜大明部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào),“堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)”,“非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比,擅自行動(dòng)”,就更加限制了入市集體土地的供應(yīng)量。在2017年底試點(diǎn)完成前,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的有效供應(yīng)量非常小。

當(dāng)然客觀上來(lái)說(shuō),農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地的入市可能對(duì)現(xiàn)有的土地供應(yīng),或者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),可能會(huì)有影響。但是土地供應(yīng)增加的總量都是在規(guī)劃和用途管制的控制下,因此短期內(nèi)不會(huì)有大幅提升。

問(wèn)題二:集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,會(huì)否擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)?

嚴(yán)金明:對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有影響,但影響范圍還不能確定有多大。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的大小,取決于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的范圍有多大?梢赃@么說(shuō),如果集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的范圍比較大,可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)要大一些;如果入市范圍小的話,可能影響就會(huì)小。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的范圍現(xiàn)在并沒(méi)有明確公布出來(lái),不同人有不同的理解,存在一些爭(zhēng)論,因?yàn)閷?duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的界定有廣義和狹義之分。狹義界定就是農(nóng)村集體自用地,比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè);廣義界定是比較大的范圍,不光自用,還可以用于土地流轉(zhuǎn),假如在村里蓋個(gè)五星級(jí)賓館要用地,是外面的投資,但用村里的地,和村里談了,就實(shí)行買賣了,這就叫入市了。但現(xiàn)在好象還看不出來(lái)這個(gè)范圍,這一塊還不是太清晰。因此最終方案尚不確定,對(duì)房地產(chǎn)的影響力度也不能確定。

問(wèn)題三:小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正嗎?

嚴(yán)金明:不會(huì)。小產(chǎn)權(quán)房界定是很明確的,它是違反現(xiàn)有的法律制度的,而且并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避了交給國(guó)家的土地出讓金,直接給農(nóng)民補(bǔ)償,補(bǔ)償之后開(kāi)發(fā)房產(chǎn),通常房?jī)r(jià)較低。

此次改革目的并不是針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,所以政策本身并沒(méi)有直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。這是個(gè)歷史遺留問(wèn)題,目前的思路是控制增量,處理存量?刂圃隽,目標(biāo)是零增長(zhǎng)。對(duì)于存量,要慢慢進(jìn)行處理,可以用“止血療傷”這個(gè)詞來(lái)形容。

(責(zé)編:?jiǎn)萄┓濉⑾臅詡?

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