去年上半年，“京津冀一體化”的出臺曾讓環(huán)京樓市再次風光了一把，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊歷歷在目。但好景不長，很多投資客在買房后才發(fā)現(xiàn)，自己投資的非但不是想象中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。

　　雖然從外表數(shù)據(jù)看，很多投資客買到手的房子，并沒有出現(xiàn)房價下跌的虧損，但高額的交易稅費讓他們的房子在與供應(yīng)量龐大的新房比較中，價格上沒有半點優(yōu)勢。另外，被透支的環(huán)京區(qū)域和自住房，對買房人的分流以及缺少大型的聯(lián)網(wǎng)中介公司，都讓二手房流通環(huán)節(jié)十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣不出去已成常態(tài)，“有價無市”也讓環(huán)京樓市成了投資客的噩夢。一位廊坊當?shù)氐闹薪閱T工介紹，如果沒有大幅優(yōu)惠，戶型沒有朝南的房間，那么房子變現(xiàn)就更加不可能。于是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了……

　　三年前40萬買的房42萬無人接手 “大北京”光環(huán)下投資客被套牢

　　與很多在廊坊、燕郊、香河等地買房的北京人一樣，劉強（化名）在北京有穩(wěn)定的工作和居所，但囊中并不富裕的他，又想依靠樓市增長財富，于是就隨大流地選擇了不限購且房價較低的環(huán)京區(qū)域投資買房。

　　“十萬元的首付款，全精裝修的小戶型，城市最核心的地段，萬達廣場的盛名，怎么樣看都不會虧本的。”談起2012年在廊坊萬達廣場的投資買房的經(jīng)歷，劉強表示，當時通州和大興的房價都超過了兩萬元，而稍遠一點的廊坊只有大幾千的價格，并且項目還包括萬達百貨，萬達影院等，這在他看來都是未來升值的保證。不僅如此，投資成本還相對較低，劉強向北京青年報記者介紹到，當時買房允許分期付款，兩年時間內(nèi)付清38萬元的總房款，就可享受全款購房的折扣優(yōu)惠。最后收房時加上些稅費和雜費，總計購房成本也就是40萬元左右。

　　按照劉強最初的想法，買房一年后就以不少于50萬元的價格賣掉，掙點快錢。但令他意想不到的是，即便2013年萬達廣場正式開業(yè)，也沒能拉升房子的價值。劉強調(diào)侃道，最初感覺自己發(fā)現(xiàn)了一座“金礦”，但沒想到在他看來萬分保險的項目最后卻成了甩不掉的“燙手山芋”。

　　一直忍到去年，“京津冀一體化”的提出和環(huán)京樓市的搶房大戲，讓劉強再次看到了“機會”，急欲抽身的他，抱著賺些“理財”錢的想法，只在當?shù)刂薪閽炝?2萬元的價格。但令他倍感失望的是，即便只是42萬元的“低價”，掛牌至今，大半年的時間，依舊過問者寥寥，少數(shù)打電話咨詢的，也都誠意不足再也沒了下文。

　　投資了三年，到現(xiàn)在掙兩萬元都是奢望。上周劉強再次趕到廊坊萬達廣場，他又找了三家中介并登記了賣房信息。“42萬元對我來說已經(jīng)是底線了，再賣不出去就干脆轉(zhuǎn)租算了，畢竟是商業(yè)中心，一個月租金能在1600元左右。”劉強告訴北青報記者，2013年開業(yè)后，他去了廊坊萬達廣場不下十次了，感覺人流量也不少，商業(yè)越來越繁華，怎么賣房這么難呢？他始終都沒有想明白。

　　漲勢之外的“環(huán)京”樓市 二手房中介給不出賣房期限

　　帶著劉強的疑惑，北青報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實上不止是廊坊，很多環(huán)京區(qū)域的二手房都面臨賣房難的困惑。

　　即便是在去年上半年，受“京津冀一體化”影響，環(huán)京樓市價格普遍上漲時，周邊的二手房市場仍舊表現(xiàn)遜色。

　　以位于將通車的京臺高速邊上的永清為例，雖然目前房價已漲至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米買了3套房的張先生，最近想以原價3000元/平方米價格甩賣，同樣無人問津。

　　在固安新城做二手房交易的嘉誠房產(chǎn)一位門店經(jīng)理介紹，他代理的永定河·孔雀英國宮(樓盤資料)二手房項目，售價約7000元/平方米(目前英國宮新房售價9500元/平方米)。“很多二手房還沒有拿到房本，不太好賣。而且二手房涉及交易稅費及過戶費，即使價格低于一手房也不好賣�！鄙鲜鲩T店經(jīng)理表示，最令他擔憂的是，周邊新房供應(yīng)充足，且房價還有松動的趨勢。別看新房漲價對于二手房沒能起到拉升作用，但一旦新房降價，那二手房無疑就更難賣了。

　　即便是房地產(chǎn)交易市場相對成熟的燕郊，也面臨二手房難賣的處境。在記者走訪一家名為興達恒遠的中介門店時，里面僅有二三個業(yè)務(wù)員在忙著給客戶打電話。“您想買哪的房子？”業(yè)務(wù)員看見記者后來了興致也提高了嗓門，但當了解到記者不是買房，而是咨詢賣房事宜時，業(yè)務(wù)員的態(tài)度也冷淡了許多，“房子有的是，我們也不確定什么時候能賣掉�！碑斢浾咴偃�詢問交易周期有多長時，業(yè)務(wù)員打開了一個柜子指著里面的二三十把鑰匙說，“你看，房源是很充足的，真的不能保證多久能賣套房子，不過，位置好朝向好，價格低于市場價五萬元左右的，那估計兩三個月就能成交，不好的話半年或者一年也沒譜”。

　　隨后記者又走訪了恒華房產(chǎn)、中房置業(yè)等多家中介公司，得到的都是雷同的答復，賣房沒有時間表。

　　正是在這樣的大環(huán)境下，很多環(huán)京樓市的房產(chǎn)投資客都處于被套牢狀態(tài)，堅決割肉出局者，只是少數(shù)，一般都選擇出租，或者干脆空置，也有一些是以高于市場價很多的掛牌價掛在中介門店上,拒絕虧損出售。

　　每年都有利好消息 落地的卻沒幾個

　　即便已經(jīng)有很多先行投資者被套在環(huán)京樓市的大坑里，但環(huán)京區(qū)域每年仍能爆出各種各樣的利好消息，吸引著一批一批新的投資客進入。

　　即使不算上去年最為火熱的“京津冀一體化”概念，環(huán)京樓盤仍舊頻頻出招，制造著新的利好。去年12月底，北京地鐵6號線二期剛一通車，燕郊就有樓盤宣稱開通幸福公車，從燕郊的樓盤項目直達6號線最東端的通州潞城站，但據(jù)當?shù)鼐用穹从�，該公車車次很少，噱頭意義更大，并不能解決出行問題。

　　不僅如此，環(huán)京區(qū)域“即將”加入北京010開頭的區(qū)號，城鐵與北京相連，第二機場落戶等利好等更是屢屢被環(huán)京區(qū)域的項目拿做宣傳，但實際上這些利好要么是捕風捉影，要么就是距離落實還有好幾年的時間。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，除了部分剛需外，燕郊、廊坊等地來自北京的購房需求中，有相當一部分是投資性需求，而投資性需求主要看預期。雖然京津冀一體化確實給環(huán)北京樓市帶來了一些利好，但長期過度的透支，導致環(huán)京樓市已經(jīng)處于價格高位，缺乏穩(wěn)定的投資收益。

　　“環(huán)京”樓市價格被過早透支 投資者遭遇房價大起大落

　　也正是由于北京周邊地區(qū)樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區(qū)的房價彈性比較大，市場好的時候房價漲得很快，而市場差的時候跌得同樣很快�！斑@些地區(qū)的房地產(chǎn)市場不具備穩(wěn)定的保值增值能力�！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　來自58同城的數(shù)據(jù)顯示，燕郊房價從2012年的均價6000元/平方米，漲至目前的1.1萬元/平方米。廊坊樓市則從2012年的5000元/平方米，漲至現(xiàn)在的7000元/平方米。受益于北京第二機場的建設(shè)，固安樓市從去年一路瘋漲，從6000元/平方米一下子跳漲到萬元左右。

　　過高的價格，在利好趨于平靜后，很快出現(xiàn)了回落。

　　位于保定的某項目正在銷售90-140平方米的高層產(chǎn)品，售價約為5500元/平方米�！艾F(xiàn)在的價格很劃算，去年項目的底層板樓還賣出過7000元/平方米的價格”，銷售人員告訴記者。就在去年5月份，保定因為“副中心”的消息而出現(xiàn)價格暴漲，很多樓盤的售價都突破了7000元/平方米，如今看來，也早已恢復了平靜。

　　另外，早已沖破萬元門檻的燕郊樓市，近期房價也松動明顯。某項目此前賣出過售價12000元/平方米的價格，現(xiàn)在9800元/平方米就能買到。

　　一位熟知燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，龐大的供應(yīng)量和提前透支的利好，讓燕郊的多個在售項目舉步維艱。起起伏伏的價格，對于追求穩(wěn)定收益的投資客來說，更是大忌。

　　自住房分流“環(huán)京”樓市買家 投資客面臨無人接盤

　　不僅是價格波動的影響，對于那些有接盤可能的剛性需求而言，環(huán)北京地區(qū)也不再是一個很好的選擇。相比之下，北京的自住房項目似乎更有吸引力。這也進一步加劇了環(huán)京區(qū)域房產(chǎn)投資客的脫身難。

　　目前北京不少自住房項目的均價都在15000元/平方米以下，其中大興區(qū)采育鎮(zhèn)滿庭芳項目的均價只有9500元/平方米。盡管大部分自住房項目的價格比起北京周邊地區(qū)的房價仍然要高不少，但這些項目畢竟還是在北京。并且一些自住房已經(jīng)將選房人群放開到非京籍和非優(yōu)先家庭，像大興的采育自住房就有216套提供給了非京籍和非優(yōu)先家庭。

　　因此，對于剛需人群來說，既然在北京也有希望買到低價房，那就沒有必要舍近求遠到外地買房了。

　　對于投資客來說，可能接手的買房人也會越來越少。更倒逼了環(huán)京樓市的價格調(diào)整。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，環(huán)北京地區(qū)一些項目的降價可能只是開始。以目前這些地區(qū)去庫存的速度來看，開發(fā)商們的資金壓力將會越來越大，降價的可能性也會越來越大。

　　也有業(yè)內(nèi)人士建議已經(jīng)買房的投資客“走為上計”，在區(qū)域房價起伏不斷，接盤者寥寥的背景下，建議購房人要放正心態(tài)，尋找適當?shù)臅r機賣房脫身。本版文/本報記者 李桁