兩年來,房地產(chǎn)信托密集到期兌付,房企正在接受市場考驗。資料圖片。王維宣攝
今年3100億元房地產(chǎn)信托密集到期兌付
房企貸款過去幾年一直趨緊,最后一波大規(guī)模房產(chǎn)信托到期的浪潮來襲,2013年兌付將達(dá)3100億元。在國五條細(xì)則的調(diào)控下,房地產(chǎn)商如何融資安度兌付密集期?本報記者調(diào)查顯示,影子銀行現(xiàn)象令房地產(chǎn)企業(yè)從不同的社會渠道吸納資金,從而一次次地“逃脫”政策的“緊箍咒”。房地產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂的現(xiàn)象并沒有出現(xiàn),房地產(chǎn)商破產(chǎn)只聞雷聲不見雨點,房地產(chǎn)價格仍在高位。文、表記者陳海玲
現(xiàn)象:房地產(chǎn)商屢屢度過信托到期高峰
從2011年下半年開始,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期,且兌付壓力將持續(xù)到2013年。根據(jù)中金公司報告數(shù)據(jù),2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2816億元,總還款額約3100億元。信托業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為,2013年信托行業(yè)無法保持近年動輒30%以上的增速,行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期。這將對業(yè)務(wù)激進(jìn)、風(fēng)控較松的信托公司構(gòu)成新的挑戰(zhàn)。
但此前,市場預(yù)期中的房地產(chǎn)商資金鏈斷裂的現(xiàn)象也沒有發(fā)生。
在整個2012年中,一季度和二季度到期的房地產(chǎn)信托需要重點關(guān)注,因為此時為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張的時候,預(yù)計部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂,房地產(chǎn)信托的兌付存在相當(dāng)大的壓力。然而,房地產(chǎn)商們屢屢有驚無險地渡過此危機,并迎來去年下半年的熱賣。
國泰君安認(rèn)為,2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房價、繁榮房地產(chǎn)市場設(shè)計的信托產(chǎn)品,比如回報率指標(biāo),一般都在15%~20%。開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤。而且與銀行貸款不同,信托一般不能展期,到了結(jié)束的時點就要兌付本息。即便經(jīng)過受益人大會同意展期,也會有部分受益人不同意,發(fā)行人至少要應(yīng)付30%的贖回壓力。
銀監(jiān)會非銀部主任李建華近日透露,截至2012年11月底,中國信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.98萬億元。估計12月已超7萬億。其中2012年前三季度新增房地產(chǎn)信托為2063億元,截至2012年三季度末,房地產(chǎn)信托余額為6765億元,約占信托總體的1/10,而其他類房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)則無法確切統(tǒng)計,比如2012年以政信、基建名義發(fā)行、實為房地產(chǎn)的信托。
房地產(chǎn)商如何融資?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),地產(chǎn)商的日子并不像傳說中那樣痛苦。他們是通過什么渠道進(jìn)行融資的呢?
1、銀行理財產(chǎn)品所募資金,通過資金池的方式向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)傾斜注入資金!斑@些房地產(chǎn)國企當(dāng)年拿地的成本很低,一些國企動用其他業(yè)務(wù)的資金投入房地產(chǎn),這也是從整體看房地產(chǎn)企業(yè)并沒有出現(xiàn)大范圍資金鏈沒有斷裂的一個原因!币晃徊辉敢馔嘎缎彰膰蟾吖鼙硎尽
2、部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款比例占總資產(chǎn)比例較高,并不希望發(fā)生壞賬!2011年至2012年上半年通過回購協(xié)議支持企業(yè)信托融資及類信貸等新型金融產(chǎn)品向房地產(chǎn)企業(yè)‘輸血’!倍辔簧虡I(yè)銀行的高管向本報記者透露。
3、影子銀行拓寬了企業(yè)融資渠道,起到了穩(wěn)定資金供應(yīng)的作用。2002年銀行人民幣貸款占社會融資總量的91%,社會經(jīng)濟(jì)被銀行信貸控制。但從2010年開始,這一比例就已跌破了60%,并繼續(xù)下降到2011年的58%和2012年的52%。這也就是說,股票、證券、信托理財、私募基金、民間借貸將成為資金供求雙方的主戰(zhàn)場!胺康禺a(chǎn)企業(yè)走向直接融資,融資成本和期限由市場決定,受政策的直接影響較小,在一定程度上規(guī)避銀根收緊的風(fēng)險!睆V州城投集團(tuán)高級經(jīng)濟(jì)師李滋新昨天表示。比如房地產(chǎn)調(diào)控影響,陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例,整個項目信托融資為36.5億,目前僅有六七棟在售,貨值約為15億元,而該項目的信托計劃將于2013年年中到期。為了緩解資金緊張,陽光城股權(quán)多次被質(zhì)押融資。據(jù)多個信托產(chǎn)品經(jīng)理私下透露,由于信托的合格投資者的門檻較高,目前市場上出現(xiàn)由投資者作為發(fā)起人,動員親朋好友湊錢,把資金放在發(fā)起人賬戶內(nèi),并以該名投資者名義購買信托產(chǎn)品的案例。
瑞穗證券亞太公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示:“房地產(chǎn)商去年下半年銷售非常好,回籠了很多資金,又可以發(fā)債,因此相關(guān)部門光靠嚴(yán)控貸款是沒有用的!
4、向地下錢莊借錢,但有潛在風(fēng)險。本報記者匿名在香港街頭的貨幣兌換匯款店(也即俗稱的地下錢莊)采訪時,店家就告訴記者,來此貸款的內(nèi)地企業(yè)客人不少,隨便貸幾千萬元不是問題,手續(xù)簡單,年利率就是30%左右。
預(yù)測:二級市場活躍度將降低
多項房地產(chǎn)嚴(yán)控政策下的房地產(chǎn)價格未來走勢如何?業(yè)界對此看法也并不十分不明確。“今年的財政預(yù)算報告顯示,2013年擬安排財政赤字1.2萬億元,比2012年預(yù)算增加4000億元,赤字率達(dá)2%左右的水平。預(yù)計房價肯定不會跌,15年內(nèi)房價都將堅挺。但房價能漲到哪種程度還得看看接下來的政策有何變化。而且新政出來后,房價很可能會漲,因為賣方會把稅的成本轉(zhuǎn)移給買方。預(yù)計:二級市場交易的活躍程度將降低!钡禺a(chǎn)開發(fā)商廣東東田投資股份有限公司董事鄧仲湛表示。