2012年央行兩次降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從7.05%下調(diào)至6.55%�！薄●T先生還說(shuō)，自己?jiǎn)挝坏牧硪粋�(gè)同事，17萬(wàn)元20年等額本息還款，享受的7折優(yōu)惠，上個(gè)月還1061元，這個(gè)月還款金額也分文未變。2012年央行兩次降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從7.05%下調(diào)至6.55%。按照慣例，絕大多數(shù)銀行將于2013年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率。

　　盼星星盼月亮，終于盼到利息支出“減負(fù)”，但一些細(xì)心的購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)，他們今年1月份的月供不但沒(méi)有減少，反而比去年多出了一些。

　　這是怎么回事呢？

　　記者向銀行求證得知，月供不降反升的原因，主要是銀行的系統(tǒng)在分段計(jì)算利率調(diào)整的設(shè)置造成的。銀行并未多收客戶(hù)利息，增加的部分只是多還了本金。

　　市民 利率降了 月供倒增加了

　　“您的貸款2013年01月20日應(yīng)還金額，2210.76元……”，收到銀行的還款提醒信息，市民張小姐異常納悶：2012年央行兩次降息后，自己今年的月供應(yīng)該相應(yīng)減少才對(duì)，怎么1月份房貸還款比上個(gè)月的2190.46元還多呢？

　　同樣納悶的還有市民馮先生。他在銀行辦理的40萬(wàn)元20年等額本息還款，今年1月份和去年12月的房貸還款金額是一樣的，都是2860.38元�！半m說(shuō)自己在辦理按揭貸款時(shí)，享受了85折的優(yōu)惠，但央行降低基準(zhǔn)利率，我也該同樣享受降息優(yōu)惠，月供該少些才對(duì)啊�！�

　　馮先生還說(shuō)，自己?jiǎn)挝坏牧硪粋�(gè)同事，17萬(wàn)元20年等額本息還款，享受的7折優(yōu)惠，上個(gè)月還1061元，這個(gè)月還款金額也分文未變。

　　銀行 提前還了本金 對(duì)購(gòu)房者有利

　　出現(xiàn)上述降息了月供不降甚至上漲的情況，某股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)�主要是銀行采用了分段計(jì)息的方式所致。

　　該人士表示，一月份的按揭貸款月供主要由三部分構(gòu)成，一是今年每月要還的本金；二是降息執(zhí)行前的利息；三是降息后產(chǎn)生的利息。如果購(gòu)房者的還款日為每月6日，那么從2012年12月6日到12月31日這段時(shí)間，還款利息按照降息前的利率計(jì)算，2013年1月1日至5日，按照降息后的利率計(jì)算利息。

　　還款日比較靠前的購(gòu)房者在今年一月份獲得的降息優(yōu)惠并不多，按照等額本息還款法，每月還款金額不變的情況下，由于今年要還的利息下降，本金自然上升。下降的利息和上漲的本金抵消，多出來(lái)的錢(qián)實(shí)際上是多還本金。

　　“平時(shí)要提前還款，都是以萬(wàn)元為單位，而這種因?yàn)殂y行的原因造成的本金提前償還，其實(shí)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是有利的�！痹撊耸刻寡浴�

　　同時(shí)，該人士表示，每年利息調(diào)整后的次年1月份都會(huì)出現(xiàn)部分房貸還款增加的例子，是一個(gè)短暫現(xiàn)象，只是2008年和今年由于降息幅度較大，變化比較明顯而已。購(gòu)房者完全不必?fù)?dān)心，2月份起還款就會(huì)恢復(fù)正常，最終月供也會(huì)因降息而減少。

　　算賬

　　降息前后房貸變化

　　以張小姐貸款28萬(wàn)元，期限15年，等額本息方式還貸為例：

　　還款日期 2012.12.20 2013.01.20 2013.02.20

　　還款金額 2190.46元 2210.76元 2152.66元

　　本金 1156.68元 1243.03元 1247.78元

　　利息 1033.78元 967.73元 904.88元

　　剩余本金 251112.17元 236827.31元 235579.53元

　　提醒

　　房貸月供 以2月份所交為準(zhǔn)

　　銀行方面的專(zhuān)家提醒，一般說(shuō)，按等額本息還款方式的客戶(hù)，今年1月的月供會(huì)比去年12月份少一些，但由于是分段計(jì)息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以2月份所交月供為準(zhǔn)。同樣以張小姐的房貸還款為例，她2013年實(shí)際上每月要還的房貸不是1月份扣除的2210.76元，而是以2月份扣除的2152.66元為準(zhǔn)。

　　如果是每個(gè)月存錢(qián)在房貸賬戶(hù)上，那么在本月及下個(gè)月的還款日前，最好多存些錢(qián)在賬戶(hù)上，以免因扣款不足而影響個(gè)人信用記錄。