2015年1月下旬，位于上海遠(yuǎn)郊的一處住宅用地以暗標(biāo)方式低調(diào)開拍，最終一家知名房地產(chǎn)公司以3億多的總價(jià)摘得該地塊。鮮為人知的是，這幅宅地原本早已被一家中小保險(xiǎn)公司看中，用以規(guī)劃建設(shè)其在滬養(yǎng)老社區(qū)。

戲劇性的一幕發(fā)生了。據(jù)消息人士透露，就在相關(guān)流程行進(jìn)過半時(shí)，這家保險(xiǎn)公司突然變卦，臨時(shí)決定放棄購入該地塊。與此同時(shí)，從該公司內(nèi)部傳出的消息顯示，其在上海設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)的計(jì)劃可能將擱置，相關(guān)項(xiàng)目組已有解散跡象。

然而，這家保險(xiǎn)公司銷售一線的保險(xiǎn)營銷員對此卻并不知情。在當(dāng)初銷售與之相掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品時(shí)，他們曾向客戶允諾“買了保險(xiǎn)，就能住上養(yǎng)老社區(qū)”。

那么，問題來了，如果這家保險(xiǎn)公司在滬設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)的計(jì)劃擱淺，當(dāng)初的承諾該如何兌現(xiàn)？

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這只是揭開了冰山一角。近年來，搭著政策放開的順風(fēng)車，國內(nèi)一批保險(xiǎn)公司爭相進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，爭設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。然而，熱鬧的“敲鑼儀式”之后，一些后遺癥不經(jīng)意間開始顯現(xiàn)。

與主業(yè)聯(lián)系相對簡單

隨著多家保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)“樣板間”的亮相，國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)第一梯隊(duì)及第二梯隊(duì)的“領(lǐng)頭羊”公司，集結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)的版圖開始清晰。

保險(xiǎn)蜂擁養(yǎng)老社區(qū)背后的一個(gè)大背景是，有專家預(yù)測，整個(gè)中國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約在四萬億左右。而相較于其他資本，保險(xiǎn)公司手握巨量資金，因此被外界視為撬動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主力軍。

不過需要注意的是，保險(xiǎn)資金投資的養(yǎng)老社區(qū)，與普通商業(yè)地產(chǎn)存在明顯不同。這主要體現(xiàn)在持有期限、設(shè)計(jì)要求、租售對象和專業(yè)服務(wù)上。被定位于服務(wù)民生和社會發(fā)展，這就決定了保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)不能以高回報(bào)和暴利為目的，也不能像其他地產(chǎn)開發(fā)商一樣追求快速銷售和資金回籠。

于是，為解決投資回報(bào)周期較長這一難題，目前絕大多數(shù)保險(xiǎn)公司采取將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接這一商業(yè)模式，試圖于此尋找突破口。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前涉足養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)公司中，基本都采取掛鉤商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品或年金產(chǎn)品，投保后獲得入住養(yǎng)老社區(qū)資格的模式。

然而，在一些業(yè)內(nèi)人士甚至監(jiān)管人士看來，這種“傳統(tǒng)保單之外加一份入住協(xié)議”的模式，過于單一、創(chuàng)新性不足，與保險(xiǎn)主業(yè)聯(lián)系相對簡單。“保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)，這兩張皮如何真正銜接起來，需要保險(xiǎn)公司進(jìn)一步加大探索�！�

值得注意的是，這樣的單一商業(yè)模式，也容易產(chǎn)生銷售誤導(dǎo)。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，投保人在購買了這些保險(xiǎn)公司的特定保險(xiǎn)產(chǎn)品之后，并非一定就能在約定的年齡、約定的時(shí)間立即就能入住到這家保險(xiǎn)公司開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)。

比如，根據(jù)有些保險(xiǎn)公司的規(guī)定，購買了相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品之后，還需繳納入住期間的服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，還要簽署其他協(xié)議之后，才算正式具備了入住資格。但在銷售前端，保險(xiǎn)營銷員卻可能因?yàn)閷ο嚓P(guān)政策知之甚少、或知情卻隱瞞，以此來誤導(dǎo)消費(fèi)者購買相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品。

由于目前正處于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的起始階段，上述問題或許還沒有完全暴露。保險(xiǎn)公司必須保持重視，對保險(xiǎn)營銷員加以嚴(yán)格專業(yè)的培訓(xùn)，并強(qiáng)調(diào)前端銷售的合規(guī)性。另外，消費(fèi)者也應(yīng)在了解充分的情況下簽署保單，必須對即期還是未來入住、是擁有入住的權(quán)利還是入住的可能性，分辨清楚。

盈利模式尚不明確

不僅如此，由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其投資收益率究竟如何，至少從目前來看仍不明朗。

與多家已經(jīng)或?qū)⒁�涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司相關(guān)人士攀談后發(fā)現(xiàn)，除最早涉足的泰康等個(gè)別險(xiǎn)企外，大家似乎在怎么賺錢、多少年回本等商業(yè)及盈利模式上，并沒有一個(gè)清晰的概念和共識。目前，在投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一問題上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)普遍存在“摸著石頭過河”、“邊走邊看”的心態(tài)。

目前，國內(nèi)多數(shù)保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線，這也意味著投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高。在這種高舉高打的重資產(chǎn)投資模式下，保險(xiǎn)公司必然會面對土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。

盡管老齡化進(jìn)程催生了大量的養(yǎng)老需求，但現(xiàn)在還很難對建設(shè)高檔養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)率、投資回報(bào)周期做出準(zhǔn)確判斷。對于對外公布的投資收益率預(yù)期和盈利周期，有保險(xiǎn)公司相關(guān)人士私下向記者表示：這只是一個(gè)粗略預(yù)估。

并且這些預(yù)估出來的數(shù)據(jù)，是建立在入住率達(dá)到比較高的水平假設(shè)上得出的。

那么，現(xiàn)實(shí)情況又能否達(dá)到保險(xiǎn)公司的心理預(yù)期？從記者了解到的情況來看，目前配套成熟、開發(fā)建設(shè)較早的幾家保險(xiǎn)公司，養(yǎng)老社區(qū)的預(yù)訂情況基本符合此前預(yù)期；但也有機(jī)構(gòu)人士私下透露，預(yù)訂情況不盡如人意，并非如傳聞中的供不應(yīng)求，“中國人習(xí)慣了居家養(yǎng)老，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀點(diǎn)的改變并非一蹴而就”。

事實(shí)上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還面臨著以下挑戰(zhàn)，包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融體制改革有待深化，金融產(chǎn)品有限，風(fēng)險(xiǎn)與收益如何平衡，經(jīng)驗(yàn)及人才相對匱乏等。

業(yè)內(nèi)人士對此深有感觸。一家中資保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)投資的負(fù)責(zé)人直言，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和壽險(xiǎn)行業(yè)差別較大，如何在壽險(xiǎn)公司統(tǒng)一管理下，探索出一條符合養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展規(guī)律的管控體系和模式，尤其是養(yǎng)老社區(qū)后期的運(yùn)營管理，遠(yuǎn)比酒店和商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜，這需要大家不斷實(shí)踐和努力。

監(jiān)管層開始調(diào)查摸底

隨著越來越多的保險(xiǎn)公司開始蜂擁養(yǎng)老社區(qū)，背后所隱現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)開始引起了監(jiān)管部門的注意。

記者從業(yè)內(nèi)了解到，為全面掌握了解保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)投資、運(yùn)營等情況，保監(jiān)會專門制定了《保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)制度》，并于近期下發(fā)至保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)所涉及的六十多項(xiàng)指標(biāo)將被納入監(jiān)管。

被納入統(tǒng)計(jì)范圍的，既有保險(xiǎn)公司直接投資或具有實(shí)際控制權(quán)的保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，也有保險(xiǎn)公司間接投資并且不具有實(shí)際控制權(quán)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目（包括保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目和其他養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目）。

據(jù)了解，《保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)制度》從2015年1月1日起正式實(shí)施，保險(xiǎn)公司將按季度向保監(jiān)會報(bào)送保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。(黃蕾)