三、四線城市二線發(fā)展中城市二線發(fā)達(dá)城市一線城市

年末將至，在銷售金額不斷向上的同時(shí)，品牌房企拿地的節(jié)奏也在明顯提速。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，品牌房企全年拿地規(guī)模已經(jīng)超過千億，而相比調(diào)控之初轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市，一、二線城市成為本輪房企拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。

1.拿地?zé)崆榭涨案邼q

本周二，北京昌平區(qū)中關(guān)村科技園地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)吸引了15家競(jìng)標(biāo)主體，萬科、首開、保利、融創(chuàng)、住總、中鐵建等悉數(shù)到場(chǎng)。最終，中鐵建以8億元的成交價(jià)格和配建5萬平米回遷房、3.5萬平方米公租房的代價(jià)斬獲該宗地。

值得注意的是，該宗地曾于去年的11月7日掛牌出讓過，但未成交。同樣的地塊，時(shí)隔一年，開發(fā)商有著截然不同的表現(xiàn)，開發(fā)商拿地的熱情可見一斑。

在全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)之后，大幅拿地已經(jīng)成為年底品牌房企集體動(dòng)作。目前業(yè)績(jī)超千億港元的中海發(fā)布的11月月報(bào)顯示，11月份中海地產(chǎn)主要以20億元拿得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地土地使用權(quán)及兩館建設(shè)運(yùn)營管理權(quán)，新增土地面積151787.21平方米，總建筑面積182100平方米。1-11月，中海已經(jīng)累計(jì)新增土地儲(chǔ)備613萬平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備586萬平方米。另外，12月剛過一周，中海地產(chǎn)已先后于杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達(dá)49.25億元。

前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約金額920.32億元的保利地產(chǎn)拿地同樣兇猛，1月至11月，保利地產(chǎn)已累計(jì)購入土地儲(chǔ)備約980萬平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)約340億元。僅10月以來分別在上海、長(zhǎng)沙、南京、福州、佛山、西安及廣東江門等地拿下多個(gè)城市耗資超120億，拿下了近9個(gè)地塊，顯示對(duì)后市的信心十足。11月份，萬科在土地市場(chǎng)新獲12個(gè)項(xiàng)目，共新增規(guī)劃面積311萬平米，總地價(jià)90億元,對(duì)應(yīng)的權(quán)益規(guī)劃面積223萬平米，權(quán)益地價(jià)64億元,創(chuàng)下近14個(gè)月以來的新高。

2.四季度拿地規(guī)模占全年一半

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2012年至今，保利、融創(chuàng)、萬科、招商和中海等5家房企的拿地金額為1090.4億元，四季度成為了房企的主要拿地期，10月至今，這四家房企的拿地金額占比超過年內(nèi)拿地金額的一半。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，從2012年拿地情況來看，標(biāo)桿房企基本延續(xù)了2011年少拿地的策略，但是隨著房地產(chǎn)銷售的回暖，從2012年9月份開始，標(biāo)桿房企的拿地行動(dòng)又逐漸活躍起來。9至11月間，標(biāo)桿房企掀起了一輪拿地高潮。假設(shè)11、12月依然保持9、10月份的拿地速度，2012年標(biāo)桿房企的拿地金額或與2011年基本持平。

報(bào)告顯示，分開發(fā)商來看，2012年度采取擴(kuò)張政策開發(fā)商最為典型的是招商，拿地規(guī)模遠(yuǎn)大于其銷售規(guī)模；保利、萬科、中海則是以銷定量，根據(jù)銷售的規(guī)模決定拿地的規(guī)模，保持土地儲(chǔ)備的平穩(wěn)；富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城等房企，其拿地規(guī)模明顯小于其銷售規(guī)模，依然處于明顯的去庫存周期。

鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，各房企的拿地情況均出現(xiàn)自己獨(dú)特的特點(diǎn)，如招商地產(chǎn)充分運(yùn)用大股東優(yōu)勢(shì)，在11月斥資近40億元從大股東手中購買深圳區(qū)域地塊，大股東支持力度較大。而融創(chuàng)定位為京津滬渝等區(qū)域的高端市場(chǎng)，在拿地上更多的偏向合作，如跟綠城合作共建項(xiàng)目，布局長(zhǎng)三角，而在北京和上海等地的拿地中則和保利合作，以最小的代價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

3.一、二線城市占比超八成

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

對(duì)于開發(fā)商拿地偏愛一二線城市，中國指數(shù)研究院相關(guān)分析人士向記者表示，年底一、二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)迎來推地與成交高潮，上海、武漢、杭州等城市11月密集放量，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊頻出，資金充裕的大型房企紛紛斥資拿地，部分城市呈現(xiàn)供需兩旺的情況。

以中海為例，11月份，珠三角地區(qū)為銷售額最多，以及銷售額和銷售面積增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，其銷售額達(dá)13.93億港元，同比增長(zhǎng)258.1%，銷售面積達(dá)9.1萬平方米，同比增長(zhǎng)262.6%；西部地區(qū)則為銷售面積最多的地區(qū)，其銷售面積達(dá)10.32萬平方米。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，11月全國300個(gè)城市共推出土地3949宗，推出面積15513萬平方米，環(huán)比增加7%；其中住宅類用地1351宗，推出面積5934萬平方米，環(huán)比增加11%海通證券報(bào)告顯示，受今年一、二線城市商品房銷售回暖影響，11月一、二線城市加大土地供應(yīng)，而三線城市土地供應(yīng)有所回落。11月，全國一、二、三線城市分別推地1292萬、12029萬、6634萬平米，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.14％、35.62％和下降7.01%；1-11月一、二、三線城市分別推地0.99、8.46、6.04億平方米，同比分別下降30.0％、增長(zhǎng)15.5％和下降12.1％，增速比上月分別增長(zhǎng)2.4、1.99百分點(diǎn)和下降0.21個(gè)百分點(diǎn)。

4.三、四線未來仍將去庫存化

“一線城市對(duì)房企的吸引力主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是土地的稀缺性增加，尤其是城市較為中心的地帶，住宅土地的稀缺性使得其價(jià)值增加，房企在項(xiàng)目上的操作空間增加。另外，一線城市的需求龐大，使得房企的去化風(fēng)險(xiǎn)較小。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，今年來一、二線城市對(duì)于業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)，成為房企鐘愛一、二線城市的主因。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，分區(qū)域來看，1-11月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.0%，增速較1-10月提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比增長(zhǎng)10.2%，增速較1-10月提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)3.8%，而1-10月下降0.5%，銷售額同比增長(zhǎng)11.3%，較1-10月提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，增速為各區(qū)域最高且提高幅度最大；西部地區(qū)銷售面積同比下降3.5%，是唯一下降的區(qū)域，降幅比1-10月縮小2.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比增長(zhǎng)4.2%，增速較1-10月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)富里昂證券分析師楊艷表示，目前房?jī)r(jià)上漲主要來自于一、二線城市，而從需求端來講，三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)都較慢，需求釋放周期性明顯，未來價(jià)格仍舊疲軟�！艾F(xiàn)在在售樓盤中超過60%仍有后續(xù)的二三期項(xiàng)目將在年底和明第一季推出，因此未來半年可售量依舊充足，不存在供給不足帶來的價(jià)格大幅上漲。而大開發(fā)商由于銷量旺盛，獲取土地的目的已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)化成為2013-14年備戰(zhàn)，而中小開發(fā)商特別是在三、四線擁有大量?jī)?chǔ)備的仍以消化庫存為主�！�

本報(bào)記者邢飛本報(bào)制圖吳尚楠