56.8億元上海再出“地王”

　　分析人士稱，土地市場年底現(xiàn)翹尾行情，地王頻出或?qū)��?dǎo)致樓市調(diào)控再度收緊

　　12月26日上午，上海國際港務(wù)集團(tuán)股份有限公司，威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得海門路55號地塊，樓板價23330元/平方米，溢價率21.11%，刷新了11月在南京誕生的年內(nèi)全國總價地王紀(jì)錄。

　　此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，10大標(biāo)桿房企累計購地金額達(dá)305.4億元，已超過11月全月購地金額。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，預(yù)計12月標(biāo)桿房企購地金額將創(chuàng)年度新高。

　　土地市場熱潮迭起

　　12月前20天，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、中海、雅居樂以及招商地產(chǎn)10家標(biāo)桿房企共斥資305.4億元圈地。其中，萬科拿地金額破百億元，達(dá)102.2億元；中海地產(chǎn)緊隨以后，拿地資金達(dá)86億元；保利地產(chǎn)則以85.2億元的拿地支出位居第三位。

　　對此，張大偉認(rèn)為，從房企角度來看，招商地產(chǎn)擴(kuò)張最為積極，拿地規(guī)模遠(yuǎn)大于其銷售規(guī)模；保利、萬科、中海則是以銷定量，根據(jù)銷售的規(guī)模決定拿地的規(guī)模，保持土地儲備的平穩(wěn)；富力、恒大、華潤、金地、綠城等房企，其拿地規(guī)模明顯小于其銷售規(guī)模，依然處于明顯的去庫存周期。

　　另外，從標(biāo)桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一二線城市的策略。

　　除此之外，有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，不少房企已經(jīng)提前完成或者超額完成全年銷售目標(biāo)，資金回籠情況明顯好轉(zhuǎn)，這是其能夠果斷出擊土地市場的底牌，而市場預(yù)期的向好，更是提升了這些企業(yè)拿地的動力。

　　地王頻出或致政策收緊

　　更值得注意的是，南京下關(guān)地塊的年內(nèi)全國總價地王位置尚未坐足一個月，新的全國總價地王就新鮮出爐了。

　　對此，張宏偉向記者分析到，海門路55號地塊“地王”的樓板價高達(dá)23330元/平方米，加上建安成本及稅費(fèi)等成本，如果按照當(dāng)前市場情況來算，寫字樓部分如果要出售，必須賣到均價4萬元/平方米以上方可有利可圖。由此來看，該地塊將走高端路線，將來將成為中高檔的商務(wù)商貿(mào)區(qū)。

　　事實(shí)上，回顧今年下半年以來的土地市場出讓情況，各地政府推出多幅地段位置較好的市中心核心地塊，11月份以來，上海、南京上海、深圳等地地王頻出，年內(nèi)總價或單價“地王”相繼誕生，不斷沖擊房地產(chǎn)市場。

　　對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前土地市場“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，尤其是在市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，以“地王”市場虛熱假象炒作市場只能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)土地購買力透支，未來不再關(guān)注普通地塊的推出。

　　不過，鏈家地產(chǎn)市場部張旭向記者表示，雖然地王頻出，但并沒有出現(xiàn)瘋狂的局面。一方面，雖然地方政府對于土地財政依賴度較高，但隨著土地市場成為今年樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場，政府在土地收入及供地節(jié)奏方面也進(jìn)入了兩難境地；另一方面，開發(fā)商去庫存壓力減小并不代表盲目的拿地擴(kuò)張，房企對拿地規(guī)模及資金的控制相對謹(jǐn)慎，高溢價拿地的意愿并不強(qiáng)烈。

　　除此之外，張宏偉則表示，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，無論以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”頻發(fā)的現(xiàn)象都不是一件好事情。如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)��?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　值得一提的是，前不久，國土部曾表態(tài)會繼續(xù)關(guān)注土地市場 ，針對年末“地王”頻現(xiàn)，將于近期建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，以切實(shí)抑制異常地價。（記者 王麗新）

(來源:證券日報)