2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，被稱(chēng)為“新國(guó)五條”，這是繼2010年1月的“國(guó)十一條”、當(dāng)年4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”后，房產(chǎn)調(diào)控政策的第五次“升級(jí)”。

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為缺乏新意，并預(yù)計(jì)實(shí)施細(xì)則可能要在全國(guó)“兩會(huì)”后才會(huì)落地。然而，3月1日國(guó)務(wù)院辦公廳突然下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》打破了這種預(yù)期。

　　專(zhuān)家指出，這個(gè)被業(yè)界稱(chēng)為“新國(guó)五條細(xì)則”的通知“新意紛呈”，其中“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等細(xì)化措施意味著本輪調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)性的升級(jí)和加碼。對(duì)于眼下正準(zhǔn)備“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房一族等群體，新政策或?qū)�帶�?lái)巨大的成本提升。

　　一買(mǎi)一賣(mài)稅負(fù)大幅提高首付成本或增加15%

　　嚴(yán)格征收20%的二手房個(gè)人所得稅是“國(guó)五條”細(xì)則中最受人關(guān)注的一條。由于這一規(guī)定涉及面很大，與很多人切身利益相關(guān)，引起不少換房族的擔(dān)憂(yōu)。

　　事實(shí)上，按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非新規(guī)。此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%(1%針對(duì)普通住宅，2%針對(duì)非普通住宅)，交易時(shí)可以從低選擇。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅很快的房源，無(wú)疑是按照總價(jià)算劃算。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的計(jì)算，以一套非5年內(nèi)個(gè)人唯一住房的普通二手房為例，假如房主原購(gòu)房值50萬(wàn)元，目前總價(jià)200萬(wàn)，之前個(gè)稅為成交總價(jià)的1%，即2萬(wàn)元，新政后按照差額的20%計(jì)算，就是30萬(wàn)，個(gè)稅增加28萬(wàn)，相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家認(rèn)為，二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶(hù)而言，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%。這還未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說(shuō)這一新政極大提高了首次置業(yè)和“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型人群購(gòu)房成本。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，近年來(lái)由于廣州房?jī)r(jià)上漲比較厲害，如果真的按照新政“一刀切”按差額20%計(jì)征房產(chǎn)個(gè)稅，不少房產(chǎn)的個(gè)稅都會(huì)上十萬(wàn)元。落地細(xì)則還要看如何界定房改房等早年購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)的價(jià)格，“當(dāng)年房改房不少都是1萬(wàn)~2萬(wàn)元就買(mǎi)一套，如果這部分房子也按差價(jià)20%進(jìn)行征稅，基本上就相當(dāng)于是整套房產(chǎn)加價(jià)20%”。

　　根據(jù)1999年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。新政細(xì)則會(huì)否對(duì)這一政策產(chǎn)生影響？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，根據(jù)新國(guó)五條細(xì)則的政策表示，符合5年以上個(gè)人唯一住房條件的應(yīng)該能夠享受免征個(gè)人所得稅。

　　記者從廣州市房地產(chǎn)交易登記中心窗口了解到，目前廣州市二手房個(gè)稅仍可選擇過(guò)往的按成交價(jià)1%的計(jì)收方式，如果賣(mài)方是唯一自有物業(yè)仍可免收個(gè)稅。預(yù)計(jì)近期廣州稅務(wù)部門(mén)會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，屆時(shí)才按新政實(shí)施。

　　換房一族應(yīng)當(dāng)盡快過(guò)戶(hù)或可期待換房個(gè)稅減免

　　目前，不少地產(chǎn)中介已經(jīng)緊急通知買(mǎi)賣(mài)雙方，趁著這段政策落地之前的空窗期，加快遞件過(guò)戶(hù)。有負(fù)責(zé)二手房交易遞件過(guò)戶(hù)的按揭公司透露，是否按個(gè)稅新政策實(shí)施，應(yīng)該以遞件時(shí)間作為時(shí)間點(diǎn)，如果遞件時(shí)間在地方稅務(wù)部門(mén)落實(shí)政策的通知出臺(tái)前，那么個(gè)人所得稅還是會(huì)按成交價(jià)的1%征收。

　　“可以預(yù)期，為了避稅，以后二手房交易過(guò)程中的陰陽(yáng)合同、做低價(jià)格，將更加瘋狂�！睏罴t旭指出，由于現(xiàn)在很多城市已經(jīng)或正在建立一個(gè)動(dòng)態(tài)化的評(píng)價(jià)與審價(jià)系統(tǒng)，想把價(jià)格做得很低，可能性越來(lái)越小了。

　　以廣州為例，從去年開(kāi)始，廣州市稅務(wù)部門(mén)已啟動(dòng)二手房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，評(píng)估系統(tǒng)能夠精確求取任何一幢住宅房屋的基準(zhǔn)單位單價(jià)。納稅人申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；納稅人申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按存量房交易評(píng)估值征稅，沉重打擊了報(bào)低價(jià)以避稅的方式。

　　值得注意的是，根據(jù)2010年9月底財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部通知規(guī)定，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

　　“這兩天，網(wǎng)上熱議國(guó)五條細(xì)則，其中對(duì)差額20%所得稅意見(jiàn)最大，官方也會(huì)注意到這一輿論�！睏罴t旭指出，未來(lái)國(guó)稅總局和財(cái)政部、住建部很可能會(huì)下發(fā)一個(gè)通知，明確細(xì)則。其中可期待的是會(huì)否恢復(fù)對(duì)于換房者的優(yōu)待，即出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人減免個(gè)人所得稅。

　　房?jī)r(jià)最快或5月開(kāi)始現(xiàn)下行

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的報(bào)告認(rèn)為，整體而言，新國(guó)五條的細(xì)則是圍繞遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲制定的，本身除了細(xì)則里對(duì)投資投機(jī)者的打擊力度更大，其他方面并無(wú)新意。但是，整體政策“綿里藏針”，將使得2013年成交量走勢(shì)前高后低。價(jià)格最快在5月開(kāi)始出現(xiàn)下行，但如果宏觀經(jīng)濟(jì)不惡化的背景下，房?jī)r(jià)下行將在2013年年內(nèi)結(jié)束。

　　該報(bào)告指出，雖然2012年下半年截至目前的交易量相對(duì)2012年上半年有所突破，但就歷史數(shù)據(jù)而言，市場(chǎng)尚有待呵護(hù)。新國(guó)五條細(xì)則的落地，將嚴(yán)重打擊目前的交易量，特別是針對(duì)二套房以上的房貸收緊和相關(guān)稅費(fèi)加劇，對(duì)市場(chǎng)殺傷力巨大，將直接使得市場(chǎng)交易短期內(nèi)陷入冰點(diǎn)。

　　此前美聯(lián)物業(yè)曾預(yù)計(jì)，二套房以上的首付款和按揭利率不管提升幅度如何，在政策落實(shí)的頭3個(gè)月內(nèi)，一二手市場(chǎng)合計(jì)的交易量至少要跌50%。加之交易環(huán)節(jié)的稅率上提，業(yè)主將持房待售，買(mǎi)家將持幣觀望，二手市場(chǎng)短期成交量將陷入冰點(diǎn)。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場(chǎng)的供需不平衡。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，根據(jù)過(guò)往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收高額稅率(10%以上)，即刻減少一半的交易量。短期而言，將會(huì)使得二手房?jī)r(jià)橫盤(pán)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的時(shí)間超過(guò)半年，則房?jī)r(jià)會(huì)下行。期間，發(fā)展商為了搶客，將先于二手市場(chǎng)降價(jià)，一手房?jī)r(jià)下降幅度和速度將大于和快于二手房?jī)r(jià)，也將使得一手成交量相對(duì)有保障。

　　不過(guò)，由于調(diào)控政策本身遏制房?jī)r(jià)的時(shí)效有限，加之外部經(jīng)濟(jì)面相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在2013年5月開(kāi)始下行，年末企穩(wěn)。而下一步政策將是針對(duì)多套房的持有者，征收房產(chǎn)稅，而且稅率有可能超過(guò)1%，迫使一部分業(yè)主釋放出有效房源。記者 牛思遠(yuǎn)

(來(lái)源:南方日?qǐng)?bào))