各方觀點(diǎn)顯示，如果嚴(yán)格按照20%的稅率對(duì)住房交易征收個(gè)人所得稅，二手房交易可能將跌入“冰點(diǎn)”，同時(shí)將推高具有替代性的新房?jī)r(jià)格和成交量。但如果考慮到強(qiáng)化限購(gòu)執(zhí)行效率和控制房?jī)r(jià)上漲等其他“組合拳”，開(kāi)發(fā)商預(yù)期將會(huì)嚴(yán)重受到極大影響，進(jìn)而施壓初見(jiàn)回暖的新開(kāi)工、施工情況和土地市場(chǎng)，市場(chǎng)整體將承受極大壓力。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，從措辭表述和具體政策的力度上，當(dāng)前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是史上最犀利的調(diào)控政策組合拳，凸顯了管理層調(diào)控的決心和信心。但必須警醒的是，過(guò)往調(diào)控政策和實(shí)際效果往往存在一定差距，實(shí)際效果大多弱于預(yù)期效果，主要原因是調(diào)控政策在執(zhí)行中弱化，特別是因調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及地方政府操作空間的存在。這在限購(gòu)、限價(jià)等嚴(yán)厲措施執(zhí)行中均有體現(xiàn)。

　　2012年三季度以來(lái)，經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回升的直接驅(qū)動(dòng)力是下游房地產(chǎn)市場(chǎng)去年6月以來(lái)的逐月回暖，帶動(dòng)了上游和中游去庫(kù)存速度加快。但經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭并不穩(wěn)定，一方面，上中游過(guò)剩行業(yè)（煤炭、鋼鐵、機(jī)械、建材等）去庫(kù)存過(guò)程遠(yuǎn)未結(jié)束；另一方面，今年2月PMI分項(xiàng)就業(yè)指數(shù)創(chuàng)2012年1月以來(lái)最低值，且連續(xù)9個(gè)月處于收縮區(qū)間，不僅顯示回升動(dòng)力不足，更為重要的是內(nèi)需增長(zhǎng)的新增長(zhǎng)機(jī)制遠(yuǎn)未形成，對(duì)政府投資的依賴依然強(qiáng)勁，土地投融資依賴難以消除。因此，政策在具體落地（相關(guān)部委出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和地方政府落實(shí)政策）時(shí)，不能不考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。特別是在各地新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)性減稅和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的大背景下，地產(chǎn)調(diào)控的綜合影響會(huì)更加凸顯。此輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響較大的一些措施，如住房交易個(gè)稅在執(zhí)行中的實(shí)際力度可能會(huì)打折扣。

　　更為重要的是，從嚴(yán)征收住房交易個(gè)人所得稅在執(zhí)行過(guò)程中面臨很多障礙。首先，這一政策意在打擊二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲中出現(xiàn)的投資投機(jī)需求，填補(bǔ)房產(chǎn)稅缺失的空白。2012年，二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲主要出現(xiàn)在北京、深圳等一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，這些城市二手房成交占比超過(guò)50%，而大多數(shù)二三線城市新房成交占比超過(guò)70%，且去庫(kù)存的壓力普遍存在。因此，考慮到巨大的負(fù)面影響，未來(lái)這一政策將主要在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市實(shí)施，政策輻射范圍將會(huì)比較小。

　　其次，在很多一二線城市，二手房交易普遍存在“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象，即為規(guī)避交易環(huán)節(jié)稅負(fù)而在后續(xù)轉(zhuǎn)手時(shí)一直采用第一次登記的價(jià)格。例如，第三次轉(zhuǎn)手時(shí)的登記價(jià)格依然是第一次交易時(shí)較低的價(jià)格（而非第二次交易時(shí)已經(jīng)上漲的價(jià)格）。如果按照第一次登記價(jià)格來(lái)計(jì)算所得，并按20%來(lái)征稅的話，對(duì)第三次轉(zhuǎn)手的賣家將非常不公平。而轉(zhuǎn)手二次及以上的房屋在一線城市非常普遍，這一問(wèn)題使得政策在執(zhí)行過(guò)程中將會(huì)遇到輿論障礙。

　　再次，住房交易按增值額征收個(gè)人所得時(shí)，需要扣除上一次交易產(chǎn)生的稅費(fèi)、裝修和維護(hù)的成本等，現(xiàn)實(shí)的情況是住房再交易中普遍存在上一次交易的稅費(fèi)單據(jù)遺失情況，稅費(fèi)成本難以核實(shí)清楚，而房屋裝修和維護(hù)成本更加難以核實(shí)，而且存在很大的避稅操作空間。目前很多一二線城市二手交易過(guò)程中納稅（包括個(gè)人所得稅）的計(jì)稅額都是按照評(píng)估價(jià)來(lái)確定，而評(píng)估價(jià)一般來(lái)說(shuō)要比實(shí)際成交價(jià)低（有的甚至低30%-40%）。未來(lái)即使按照增值的20%來(lái)征收個(gè)稅，也會(huì)按照這個(gè)較低的評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算所得，降低納稅人的稅負(fù)。

　　最后，按照國(guó)際慣例，不動(dòng)產(chǎn)持有的時(shí)間越長(zhǎng)，稅負(fù)減免的幅度就越大。在2012年12月25日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部明確提出，支持合理自住和改善性需求，更何況目前我國(guó)對(duì)持有滿五年且為家庭唯一住房再交易時(shí)免征個(gè)稅。本著鼓勵(lì)保障首次置業(yè)需求、支持改善性需求的基本原則，住房交易個(gè)稅在執(zhí)行過(guò)程中將會(huì)有所區(qū)別對(duì)待，重點(diǎn)可能將針對(duì)投資投機(jī)需求和大戶型或豪宅。

　　隨著城市地產(chǎn)投資范圍的外延式擴(kuò)張，一二手房的聯(lián)動(dòng)性、替代性越來(lái)越差。目前，在一二線城市，新建商品住房基本上在城市郊區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)等周邊地區(qū)，而公共服務(wù)配套跟進(jìn)的速度嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)邊界擴(kuò)展速度�？傮w而言，二手住房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)要好于新建住房，價(jià)格上也不低于新房，在一線城市還高于新房。在一二線城市，居民對(duì)于居住覆蓋或輻射范圍內(nèi)的公共服務(wù)配套（教育、醫(yī)療、交通、休閑等）需求總量上、質(zhì)量上有增無(wú)減。于是，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民往往選擇購(gòu)買區(qū)位較好的住房（大多為二手住房），沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群則處于階梯住房消費(fèi)的底端，并等待具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力后購(gòu)買區(qū)位較好的住房。

　　城市優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)完畢后，二手房的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，這是近年來(lái)特別是2012年二手房?jī)r(jià)格快速上漲的主要原因，且未來(lái)二手房?jī)r(jià)格漲幅將高于新房。因此，二手房交易成本增加通過(guò)替代性會(huì)部分增加新房銷售，但這一影響非常有限。在本輪調(diào)控重點(diǎn)的一線和主要二線城市，影響就更小了。本輪調(diào)控中如果新房市場(chǎng)遭受重挫，首當(dāng)其沖的應(yīng)當(dāng)是限購(gòu)政策從嚴(yán)和房?jī)r(jià)控制，而不是二手房交易成本增加。

　　短期來(lái)看，受信息不對(duì)稱和地方具體細(xì)則落實(shí)遲緩的影響，除了以規(guī)避新規(guī)為目的而加速二手房交易和過(guò)戶所產(chǎn)生的虛假繁榮外，濃重的觀望氛圍會(huì)重回二手房市場(chǎng)。二手房交易一季度后將陷入“低迷”，二季度以后的趨勢(shì)將取決于政策如何落地。由于二手房交易定價(jià)機(jī)制是“一對(duì)一”（微觀主體之間談判），信息不對(duì)稱決定了其價(jià)格黏性較大。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，在住宅市場(chǎng)投資屬性逐漸退潮的背景下，城市居民對(duì)于住宅的居住屬性和內(nèi)在價(jià)值越來(lái)越看重，如果在供給面如保障房有效供應(yīng)和分配、居住配套跟進(jìn)和成熟、公共資源空間布局均等化等條件無(wú)法突破瓶頸的情況下，整體上具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的二手住房的供求矛盾將長(zhǎng)期突出，上漲趨勢(shì)難改。住房交易個(gè)稅成本將向買方轉(zhuǎn)嫁，政策效用也將越來(lái)越小。李宇嘉

(來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))