近半年來(lái)，北京連連出現(xiàn)日光盤(pán)，排號(hào)動(dòng)輒數(shù)千人。金融街融匯、金地格林格林、中建國(guó)際港等項(xiàng)目接連出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)“搶房”盛況，均證明中小戶(hù)型房源在市場(chǎng)上嚴(yán)重供不應(yīng)求。但數(shù)據(jù)顯示，北京目前的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，嚴(yán)重“嫌貧愛(ài)富”，大戶(hù)型才是主流產(chǎn)品。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，前八月，北京90平方米以下房源的供應(yīng)，尚不足全部供應(yīng)面積的三成。七月開(kāi)盤(pán)的24個(gè)項(xiàng)目中，主力戶(hù)型超過(guò)90平方米的項(xiàng)目達(dá)19個(gè)之多，占比接近八成。

　　早在7年前，原建設(shè)部等9部委就聯(lián)合發(fā)文，要求90平方米以下住房要占到總開(kāi)發(fā)面積的70%以上，希望能調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足首次置業(yè)需求，但時(shí)至今日，北京卻出現(xiàn)了截然相反的局面，90平方米以上的大戶(hù)型供應(yīng)超過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)的七成之多，70/90政策已有名無(wú)實(shí)。

　　京華時(shí)報(bào)記者魯歡邢飛桂瑰潘秀林

　　中小套型剛需盤(pán)屢創(chuàng)“日光”

　　7月20日，位于地鐵4號(hào)線大興棗園站的中建國(guó)際港開(kāi)盤(pán)，88平方米的兩居是其主力戶(hù)型。1462套房源當(dāng)日售罄，成交總額合計(jì)37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)公開(kāi)報(bào)道的全國(guó)單盤(pán)單日成交紀(jì)錄。3813組買(mǎi)房人參與了搖號(hào)，前2000組買(mǎi)房人就把全部房源認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?/p>

　　7月21日，位于大興天宮院板塊的金融街融匯開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型為55平米一居和70-80平米兩居，636套房源當(dāng)日售罄。7月18日，位于房山的首開(kāi)·熙悅山開(kāi)盤(pán)，主力戶(hù)型為84平米兩居和89平米三居，另有部分97平米三居。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，504套房源近乎售罄。7月11日，位于房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊的中國(guó)鐵建國(guó)際花園開(kāi)盤(pán)，主力戶(hù)型為75平米兩居，90平米三居，當(dāng)日828套房源全部售罄。記者回顧發(fā)現(xiàn)，7月份開(kāi)盤(pán)的絕大多數(shù)中小套型為主的剛需盤(pán)幾乎都取得了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。與此相對(duì)應(yīng)的，卻是部分大戶(hù)型項(xiàng)目個(gè)位數(shù)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　剛在通州買(mǎi)了套79平方米兩居的曹女士告訴記者：“如今房?jī)r(jià)越來(lái)越高，我們能承受得起的總價(jià)范圍內(nèi)，可買(mǎi)面積戶(hù)型有限，可是市場(chǎng)上能買(mǎi)的中小戶(hù)型太少了，現(xiàn)在能選擇的項(xiàng)目幾乎都接近六環(huán)，交通、商業(yè)等配套很不如意�！辈芘�士的困惑并不是個(gè)例。中小戶(hù)型供應(yīng)量小、位置偏遠(yuǎn)，已經(jīng)成為越來(lái)越多剛需置業(yè)者的心頭之痛。

　　前八月中小戶(hù)型供應(yīng)不足三成

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月11日，今年以來(lái)，90平米以下房源共計(jì)供應(yīng)23908套，總供應(yīng)面積為175.81萬(wàn)平米；90平米以上房源供應(yīng)23988套，總供應(yīng)面積為442.49萬(wàn)平米。

　　另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月共開(kāi)盤(pán)24個(gè)項(xiàng)目，19個(gè)項(xiàng)目的主力戶(hù)型超過(guò)90平方米，其中十多個(gè)項(xiàng)目主力戶(hù)型面積超過(guò)120平方米。

　　這樣的供應(yīng)格局，與政府當(dāng)初的期望值相差甚遠(yuǎn)。

　　2006年5月29日，原建設(shè)部等9部委聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定“自2006年6月1日起，新批、新開(kāi)工的商品房，建筑面積90平米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%

　　以上”，業(yè)內(nèi)稱(chēng)其為“70/90”規(guī)定。

　　2010年3月10日，國(guó)土部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中強(qiáng)調(diào)，確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建設(shè)用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。據(jù)國(guó)土部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“中小套型”普通商品房，即指90平方米以下的戶(hù)型。

　　這是中央部委再一次強(qiáng)調(diào)70/90政策。住建部副部長(zhǎng)齊驥也強(qiáng)調(diào)，“一定要增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例，商品房的定位首先要滿(mǎn)足居住功能�！钡�市場(chǎng)并沒(méi)有按照政府的意圖調(diào)整。

　　中小套型需求旺盛

　　是90平方米以下的中小套型需求急劇縮減了嗎？市場(chǎng)證明，創(chuàng)造了銷(xiāo)售紀(jì)錄的金融街融匯、金地格林格林、中建國(guó)際港等知名日光盤(pán)，均是中小套型為主的項(xiàng)目。在剛需置業(yè)者中，對(duì)90平米以下中小套型的需求是最旺盛的。以高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略為主的企業(yè)均非常重視中小戶(hù)型產(chǎn)品。

　　以珠江旗下的約6.7萬(wàn)平米規(guī)模的東都國(guó)際為例，該項(xiàng)目由3棟8-18層的精裝板式住宅組成，其85平米的精致三居吸引了各界關(guān)注�！巴ㄖ菰S多購(gòu)房者為剛需或改善性購(gòu)房者，他們面臨結(jié)婚生子、贍養(yǎng)老人等現(xiàn)實(shí)需求，因此，在價(jià)格可以承受的前提下，能夠滿(mǎn)足這些人群的一步到位產(chǎn)品、項(xiàng)目受到市場(chǎng)青睞�！蓖ㄖ輺|都國(guó)際負(fù)責(zé)人表示，目前限購(gòu)政策使購(gòu)房環(huán)境發(fā)生變化，買(mǎi)一次房就要住大半輩子或一輩子，這個(gè)房子要滿(mǎn)足購(gòu)房者很多年的生活需要，“所以我們會(huì)做85平米的精致三居，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)一步到位的需求，解決客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)變化升級(jí)產(chǎn)生的各種需要。對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)的精益求精，最大限度地進(jìn)行功能開(kāi)發(fā)，通過(guò)減少過(guò)道、夾角難以利用的‘灰色空間’，打造最合理的設(shè)計(jì)尺寸，為剛需客戶(hù)延緩二次置業(yè)的壓力。推廣過(guò)程中事實(shí)證明，產(chǎn)品得到了很多客戶(hù)的認(rèn)可�！�

　　雖然萬(wàn)科、珠江、保利、東亞新華等企業(yè)還在堅(jiān)持中小套型的產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)，通過(guò)提高空間使用率來(lái)滿(mǎn)足居住者的居住需求，但依然無(wú)法改變市場(chǎng)總體供應(yīng)中，90平方米以下中小套型占比偏低的現(xiàn)實(shí)。

　　大戶(hù)型項(xiàng)目溢價(jià)高

　　北京某高端項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，目前絕大多數(shù)高端住宅都是精裝修項(xiàng)目，主力戶(hù)型是300平米左右的四居。“戶(hù)型越大、總價(jià)越高，利潤(rùn)率自然高于普通住宅，但是，總價(jià)越高導(dǎo)致置業(yè)門(mén)檻過(guò)高，銷(xiāo)售速度也越慢。今年市場(chǎng)整體不錯(cuò)的背景下，每個(gè)月也就能賣(mài)出6套�！�

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，與中小戶(hù)型為主的普通住宅相比，大戶(hù)型為主的高端項(xiàng)目的利潤(rùn)率往往高出近一倍，因此經(jīng)常成為房企轉(zhuǎn)型的首選。純高端住宅面積較大，總價(jià)較高，銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，但可以獲得較高的利潤(rùn)率。從北京高端項(xiàng)目來(lái)看，拿地較早、地價(jià)較低，售價(jià)很高的項(xiàng)目，已越來(lái)越少。隨著政府管控越來(lái)越嚴(yán)格，捂盤(pán)惜售越來(lái)越難，高端項(xiàng)目在獲得高利潤(rùn)率的同時(shí)，受到調(diào)控影響也越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商很難依靠土地增值來(lái)獲取高利潤(rùn)，唯一的出路是加快周轉(zhuǎn)。據(jù)悉，從企業(yè)盈利角度來(lái)看，不少開(kāi)發(fā)商，特別是萬(wàn)科、保利等龍頭企業(yè)，擁有著高、中、低端的全產(chǎn)品線，在淡市里，通過(guò)低端項(xiàng)目走量來(lái)?yè)Q取流動(dòng)資金的同時(shí)，也會(huì)通過(guò)高端項(xiàng)目來(lái)確保整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以平衡投資收益。

　　地價(jià)飆升五環(huán)內(nèi)難建中小戶(hù)型

　　地價(jià)的飆升，也使得開(kāi)發(fā)商不愿意在較好的位置開(kāi)發(fā)中小套型項(xiàng)目。

　　隨著北京的擴(kuò)張式發(fā)展，核心城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的住宅地塊不斷減少、瀕于枯竭，稀缺性導(dǎo)致北京五環(huán)內(nèi)的住宅地塊頻頻遭到開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)�地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，“面粉貴過(guò)面包”已成現(xiàn)實(shí)，高地價(jià)助推高房?jī)r(jià)，五環(huán)以?xún)?nèi)成為了豪宅項(xiàng)目的聚集區(qū)，也相應(yīng)的成為了大戶(hù)型的主要密集區(qū)域。

　　據(jù)記者了解，2013年上半年，中原監(jiān)測(cè)13個(gè)重點(diǎn)城市中北京、上海、廣州及杭州等地土地市場(chǎng)出現(xiàn)供求兩旺的行情，出讓金均較去年同期上升逾4倍。其中，截至目前北京的土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了去年全年，且今年北京供應(yīng)地塊的地價(jià)飆升，在土地愈發(fā)稀缺的背景下，五環(huán)內(nèi)地塊價(jià)格更是上了一層樓。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，在這些地塊上建設(shè)的項(xiàng)目一套房動(dòng)輒過(guò)千萬(wàn)，五環(huán)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目逐步演變成為專(zhuān)為高端人群打造的住宅產(chǎn)品。據(jù)悉，目前五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目多為大戶(hù)型產(chǎn)品。對(duì)于豪宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，目前主流的產(chǎn)品是單套200-300平米，郭毅認(rèn)為，這是由兩方面原因造成的：一方面如果規(guī)劃的單套戶(hù)型面積過(guò)小，缺少尺度感，那么空間會(huì)顯得較為局促，使得居住的舒適度和使用功能性上都無(wú)法滿(mǎn)足高端人群的居住和社交需要。另外一方面，單套面積過(guò)小、戶(hù)型分割過(guò)細(xì)，無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃的難度，同時(shí)開(kāi)發(fā)成本也有所增加。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是出于市場(chǎng)需求角度考慮，還是成本控制層面原因，都選擇開(kāi)發(fā)大戶(hù)型產(chǎn)品，這造成五環(huán)內(nèi)，甚至是五環(huán)周邊，已成為大戶(hù)型豪宅最為集中的區(qū)域。

　　高房?jī)r(jià)使需求呈現(xiàn)兩極分化

　　“本來(lái)想先買(mǎi)個(gè)兩居過(guò)渡一下，但眼看著房?jī)r(jià)一天比一天高，最終還是決定一步到位買(mǎi)個(gè)三居”，在猶豫再三之后，小張出手買(mǎi)了一套位于大興的97平方米三居。小張為此需要多支付近40萬(wàn)元房款。

　　在龐大的購(gòu)房需求推動(dòng)下，7月到8月中旬，大興、房山、通州一些剛需項(xiàng)目的集中入市進(jìn)一步激發(fā)了購(gòu)房客群的置業(yè)熱情，造成近期樓市網(wǎng)簽量的迅猛回升。

　　從商品住宅成交排名來(lái)看，剛需客群雖然仍然占據(jù)市場(chǎng)主體位置，但不容忽視的是，改善型住宅也同樣表現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（8月5日-8月11日）北京商品住宅成交排行前10位的項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目都是均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米上下的中低價(jià)位樓盤(pán)，戶(hù)型面積以100平方米三居以下為主，其中成交前3位的中建·國(guó)際港、金融街·融匯、首開(kāi)·熙悅山均是如此，這三個(gè)項(xiàng)目上周共簽約了1497套商品住宅，占據(jù)54.5%的市場(chǎng)份額。

　　與此同時(shí)，上周北京共有4個(gè)項(xiàng)目入市，4個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期，除1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格在19000-21000元/平方米以外，其他3個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格水平均在28500-38000元/平方米之間，戶(hù)型面積也以100-200平方米的中大戶(hù)型為主，主要目標(biāo)客戶(hù)是改善型購(gòu)房者。這4個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品955套，相比之前一周的供應(yīng)套數(shù)減少了18.2%，但是由于供應(yīng)主體為大戶(hù)型的改善型樓盤(pán)，因此供應(yīng)面積環(huán)比僅下滑5個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)上，隨著北京房?jī)r(jià)的一路上揚(yáng)，樓市需求兩極分化的趨勢(shì)已經(jīng)愈發(fā)明顯。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，在樓市調(diào)控背景下，剛需釋放較為充分，同時(shí)，一步到位式的市場(chǎng)需求，因?yàn)槠浔旧砭邆漭^為固定的需求、住宅產(chǎn)品保值增值能力較強(qiáng)，成交量?jī)r(jià)也出現(xiàn)較為明顯的回升。

　　珠江·東都國(guó)際

　　物業(yè)類(lèi)別：住宅

　　裝修狀況：精裝修

　　位置：京通高速耿莊出口向北500米配套：項(xiàng)目周邊哈佛藝術(shù)雙語(yǔ)幼兒園、中加國(guó)際學(xué)校、私立樹(shù)人瑞貝學(xué)校、北京工商大學(xué)、北京物資學(xué)院等環(huán)繞，不僅提供從幼兒園到大學(xué)的全程教育支持，更提升了東都國(guó)際的人文文化氣息；北京三甲新華醫(yī)院、人民解放軍263醫(yī)院、珠江10萬(wàn)平米的大型FamilyMall商業(yè)綜合體、物美超市、家樂(lè)福超市、京客隆、華聯(lián)商廈等，滿(mǎn)足生活、健康醫(yī)療所需。

　　戶(hù)型：主力戶(hù)型為南北通透85-145平米左右的二居至三居

　　項(xiàng)目介紹：東都國(guó)際位于通州新城

　　核心區(qū)的北部，周邊有通燕高速、朝陽(yáng)北路、通順路及R1號(hào)線、S6號(hào)線等多條輕軌交匯，出行暢通。據(jù)了解，東都國(guó)際的戶(hù)型只有4種，每層2梯3-4戶(hù)。所有戶(hù)型都采用大窗墻比的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)居住空間的同時(shí)滿(mǎn)足采光通風(fēng)性能。另外，所有臥室、客廳，都采用70厘米大尺度飄窗設(shè)計(jì)，使飄窗成為一個(gè)極具附加價(jià)值的“沙發(fā)式”陽(yáng)光休閑觀景平臺(tái)。此外，每個(gè)戶(hù)型都有一個(gè)非常實(shí)用的、加強(qiáng)與室外聯(lián)系的多功能生活陽(yáng)臺(tái)，并設(shè)計(jì)預(yù)留上下水管道。

　　東都國(guó)際自6月份樣板間開(kāi)放以來(lái)，其85平米的三居戶(hù)型是市場(chǎng)接受度最高的產(chǎn)品，廣受“限購(gòu)限貸”政策實(shí)施以來(lái)改善型剛需客戶(hù)的歡迎。據(jù)專(zhuān)業(yè)人士透露，這種戶(hù)型的出現(xiàn)，是兼顧建筑立面形象、樓層公攤空間控制、90平米以下、三居功能、戶(hù)型內(nèi)部空間舒適度這幾個(gè)主要條件下的整體平衡與優(yōu)化，控制與平衡的難度很大。

　　項(xiàng)目推薦

　　金融街融匯

　　物業(yè)類(lèi)別：普通住宅

　　位置：大興區(qū)地鐵4號(hào)線首站（天宮院站）北300米

　　戶(hù)型：微一居50-58平米微兩居70-78平米微三居100-118平米

　　交通：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條公交線路連接市區(qū)，項(xiàng)目位于京開(kāi)高速12號(hào)出口西側(cè)，驅(qū)車(chē)到金融街，需約30分鐘車(chē)程。位居地鐵4號(hào)線首發(fā)站天宮院北300米，乘坐地鐵4號(hào)線約40分鐘可直達(dá)西單商圈。

　　富力尚悅居

　　物業(yè)類(lèi)別：住宅

　　物業(yè)地址：東南五環(huán)馬駒橋涼水河畔

　　容積率：2.3綠化率：30%

　　戶(hù)型：以84平方米二居室、110-135平方米三居室為主，精裝修

　　交通：項(xiàng)目距地鐵亦莊線經(jīng)海路站（已開(kāi)通）約兩公里，開(kāi)車(chē)到達(dá)CBD僅30分鐘車(chē)程

　　最新動(dòng)態(tài)：7月14日，富力尚悅居一期開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目均價(jià)21500元/平方米�，F(xiàn)成為悅居會(huì)員即享9.5折優(yōu)惠，項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期預(yù)計(jì)2015年6月入住。

　　項(xiàng)目特色：

　　富力尚悅居坐落于東南五環(huán)涼水河南岸，鄰近亦莊灣流區(qū)，周邊自然生態(tài)資源得天獨(dú)厚，天然濕地、濱河公園、綠色森林，造就一個(gè)天然氧吧。

　　戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，尚悅居全面升級(jí)玄關(guān)、客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等6大生活系統(tǒng)，同時(shí)定制更加智能的生活系統(tǒng)，嵌入式收納空間、衣柜感應(yīng)燈、多重智能門(mén)禁等。

(來(lái)源:京華時(shí)報(bào))