“如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的、應(yīng)交未交的土地增值稅及時(shí)足額地征繳回來(lái)，那么，很多開發(fā)商的資金鏈應(yīng)該就扛不下去了，這將使得它們利用閑錢，炒高地價(jià)、抬高房?jī)r(jià)的可能性大大降低�！敝袊�(guó)科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長(zhǎng)康小明說。昨天，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》曝光，多家房地產(chǎn)公司存在逃避、拖欠土地增值稅的情況，且數(shù)額驚人。

欠繳土地增值稅高達(dá)3.8萬(wàn)億元？

業(yè)內(nèi)專家介紹，土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，征收土地增值稅的目的，就是要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，抑制開發(fā)商炒買炒賣土地、投機(jī)獲取暴利的行為，避免國(guó)有土地收益流失，以增加國(guó)家財(cái)政收入。目前，我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)售房收入扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。

而目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入了開發(fā)成本，也就是說，房地產(chǎn)商應(yīng)向國(guó)家繳納的土地增值稅，早就已經(jīng)包含在消費(fèi)者的購(gòu)房款中了。按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。

長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師李勁松，此前根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部以及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬(wàn)億元，而實(shí)際上，8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬(wàn)億元。

央視記者隨后請(qǐng)中國(guó)科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心康小明重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬(wàn)億元。

45家房產(chǎn)上市公司應(yīng)交而未交

據(jù)了解，李勁松在對(duì)國(guó)內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)：這些公司無(wú)一例外都有巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。而且，有不少房地產(chǎn)上市公司將應(yīng)交巨額土地增值稅長(zhǎng)期未交，只是掛在賬上，導(dǎo)致應(yīng)交土地增值稅稅額滾雪球般一年比一年多。

其中，29家房地產(chǎn)上市公司截至2012年12月31日，應(yīng)交未交土地增值稅總額已經(jīng)高達(dá)640億元。排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂83億元(雅居樂地產(chǎn)控股有限公司)、SOHO中國(guó)64億元(SOHO中國(guó)有限公司)、富力地產(chǎn)58億元(廣州富力地產(chǎn)股份有限公司)、萬(wàn)科58億元(萬(wàn)科股份有限公司)、華僑城49億元(深圳華僑城股份有限公司)、招商局地產(chǎn)44億元(招商局地產(chǎn)控股股份有限公司)、合生創(chuàng)展42億元(合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司)、融創(chuàng)中國(guó)27億元(融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司)、金地集團(tuán)26億元(金地集團(tuán)股份有限公司)、新世界中國(guó)地產(chǎn)24億港元(新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司)。

地產(chǎn)公司為何會(huì)有如此巨額的應(yīng)交未交土地增值稅呢？富力地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)人表示：“沒到交的條件……不是上面掛多少，就要交多少�！边@位負(fù)責(zé)人一再?gòu)?qiáng)調(diào)，這種做法不是富力地產(chǎn)獨(dú)創(chuàng)的，目前有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)公司都采用這種處理方式，甚至可以說是地產(chǎn)行業(yè)的通行做法。

然而，富力地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司雖然聲稱在年報(bào)中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)時(shí)義務(wù)，并不需要全部立即上繳，但是與此同時(shí)，卻將這部分土地增值稅算成了公司已經(jīng)支出的經(jīng)營(yíng)成本。

專家稱房地產(chǎn)公司說法站不住腳

業(yè)內(nèi)專家告訴記者，上市公司年報(bào)中，包括土地增值稅在內(nèi)的應(yīng)付稅金、應(yīng)交稅金都是企業(yè)已經(jīng)完成清算、應(yīng)該及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納而實(shí)際尚未繳納的納稅額。由此，房地產(chǎn)公司的各種說法均站不住腳。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希表示，“應(yīng)付稅金就是你應(yīng)該交的稅，比如說，你算出來(lái)是應(yīng)當(dāng)交一千萬(wàn)元的稅金，這就是你的應(yīng)付稅金，如果說，你沒交的話，那你就欠稅了。”

據(jù)了解，土地增值稅如果能夠征收到位，對(duì)于壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，將發(fā)揮重要作用。而這部分已經(jīng)包含在消費(fèi)者購(gòu)房款中的土地增值稅在征收過程中，卻受到多種因素的影響，并沒有完全征繳到位。

一些房地產(chǎn)公司通過股權(quán)交易、應(yīng)付未付土地增值稅、以及做假賬等種種手段，拖欠甚至偷逃土地增值稅；另一方面，基層稅務(wù)部門由于種種原因，未能盡到及時(shí)足額征繳企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的義務(wù)，由此造成了全國(guó)土地增值稅征收的巨大黑洞。從而致使本該成為抑制房?jī)r(jià)的重要杠桿，沒有起到預(yù)想中的目的，甚至還讓這些房地產(chǎn)公司有了更充足的資金，進(jìn)行炒地囤地，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直居高不下。

對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)官員表示，必須嚴(yán)格依法征稅，維護(hù)稅法尊嚴(yán)和國(guó)家利益。