“十一”黃金周前夕，限貸政策的松綁在樓市掀起波瀾，各地房貸新政也逐漸落實。近日，市場又將關(guān)注焦點轉(zhuǎn)移到新政的另一個重要武器——房貸證券化。有分析稱，此舉將撬動10萬億元資金進入樓市。而現(xiàn)實真有那么美好嗎？

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的“房貸新政”中提出，增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　所謂房貸證券化（MBS），是指銀行將部分住房貸款設(shè)立資產(chǎn)包，將資產(chǎn)包中的每一筆貸款及其附屬擔保權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式發(fā)行受益證券，并以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益。如此一來，銀行將風險轉(zhuǎn)移給證券市場，同時還能獲得固定息差。

　　資深分析人士認為，對銀行來說，房貸證券化業(yè)務(wù)首先可以減少銀行負債，增加現(xiàn)金流；其次，在理論上可以賺取貸款利率和房貸證券化利率之間的差價，或者收取手續(xù)費、中介費；再者，還能夠降低銀行在個貸業(yè)務(wù)長期資產(chǎn)和短期負債的匹配難度。對購房者而言，銀行融資渠道的拓展和貸款規(guī)模的增大，能夠間接降低貸款者的申請難度，并可能獲得更多優(yōu)惠，降低貸款成本。這樣來看，房貸證券化確實對銀行和投資者都是好事。

　　長久以來，銀行都是實行“有多少錢辦多少事”的原則，按照吸收的存款規(guī)模制定各類貸款額度。而房貸證券化能夠盤活銀行的存量房貸，有人測算，這將撬動10萬億元資金入市。不過，在分析人士看來，這樣的想法過于樂觀。

　　央行最新數(shù)據(jù)顯示,截至2014年6月底,房地產(chǎn)貸款余額達16.16萬億元人民幣,其中個人購房貸款余額10.74萬億元,占比達66.5%。也就是說,一旦我國房貸證券化啟動,將可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進入房貸渠道。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，“這種說法太離譜，能不能撬動10萬億元尚不可知，但中國現(xiàn)在根本不需要10萬億元的資金，需求究竟有多大值得探討”。在他看來，按揭貸款在貸款中比例相當?shù)�，只占�?3%-14%，而且中國房價一直在漲的過程中，銀行并沒有大規(guī)模把資產(chǎn)賣出去的需求，還是愿意持有一些。

　　浦發(fā)銀行近期發(fā)布的報告認為，盡管央行和銀監(jiān)會鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行房貸證券化，但存量房貸證券化不會在近期大規(guī)模推出。

　　“房貸證券化的發(fā)展不會一蹴而就，首先因為目前市場高收益的替代性資產(chǎn)較多，房貸證券化資產(chǎn)可能缺乏吸引力；另外，過去十年是中國房地產(chǎn)的繁榮期，但微觀定價中卻缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的合理約定，這是房貸證券化在實際操作中可能存在的最大風險之一�！逼职l(fā)銀行在報告中表示。

　　北京商報記者 孟凡霞 岳品瑜