第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)使西紅門(mén)區(qū)域有望成為“新國(guó)門(mén)商圈”，板塊內(nèi)別墅升值潛力被看好

　　2015年北京樓市被稱為“豪宅元年”，大批8萬(wàn)元/平方米以上的新盤(pán)入市競(jìng)爭(zhēng)，拉開(kāi)豪宅市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。為此，新京報(bào)推出“豪宅江湖風(fēng)云、京城四少論劍”系列專題。

　　京西市場(chǎng)由于地段稀缺、資源豐富成為房企必爭(zhēng)之地。上一期我們以京西四個(gè)豪宅項(xiàng)目：中赫萬(wàn)柳書(shū)院、鴻坤林語(yǔ)墅、龍湖西宸原著、京投銀泰琨御府為例，從市場(chǎng)、區(qū)域、產(chǎn)品等角度深入剖析，掃描江湖之風(fēng)云，一覽各家之所長(zhǎng)。本期，我們將討論豪宅市場(chǎng)崛起，哪里將成為最后的掘金帶？在新國(guó)門(mén)商圈的利好下，西南四環(huán)的西紅門(mén)區(qū)域能否成為京城豪宅新高地？

　　新盤(pán)邁向高端化，“黃金四環(huán)”搶眼

　　地價(jià)推導(dǎo)房?jī)r(jià)，北京城區(qū)商品住宅新盤(pán)今年集體邁入高端化。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年北京將有42個(gè)純新盤(pán)入市，預(yù)計(jì)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的有17個(gè)，預(yù)計(jì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的有13個(gè)，共提供房源超過(guò)1000套，達(dá)到歷史高峰。

　　龍湖地產(chǎn)北京總經(jīng)理宋海林表示，未來(lái)北京高端市場(chǎng)將會(huì)向香港樓市演變，即需求穩(wěn)定、價(jià)格上漲、戶型縮小。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期不明朗，雖然北京樓市仍是社會(huì)財(cái)富資金的主要流入地，但已不再是整體“同漲共跌”的簡(jiǎn)單曲線，北京各區(qū)域因板塊發(fā)展前景、供應(yīng)量大小、產(chǎn)品打造能力的不同，未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌曲線也將分化。

　　那么，未來(lái)北京哪些板塊將具有更高的上漲空間？

　　華潤(rùn)置地副總裁、華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生認(rèn)為，今年會(huì)尤其關(guān)注北京局部市場(chǎng)的供需狀態(tài)，公司看好西南四環(huán)板塊。因?yàn)槟纤沫h(huán)雖然并非傳統(tǒng)豪宅地段，但在交通、區(qū)域配套上都便利、成熟，比五環(huán)外的新區(qū)域如東壩、孫河等更有打造高端樓盤(pán)的基礎(chǔ)。

　　多名業(yè)內(nèi)人士都表示，由于三環(huán)內(nèi)原則上不再新供住宅用地，五環(huán)外新區(qū)域交通、配套不足，“黃金四環(huán)”沿線成為兼具居住價(jià)值和投資價(jià)值的豪宅區(qū)域，其中土地供應(yīng)較大的是豐臺(tái)區(qū)域，但目前最能兼具首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)、金融街南擴(kuò)、麗澤金融商務(wù)區(qū)崛起三大利好優(yōu)勢(shì)的，則是西南四環(huán)的西紅門(mén)商圈。

　　別墅單價(jià)5萬(wàn)-6萬(wàn)元，價(jià)值洼地凸顯

　　“面包”價(jià)格和“面粉”相當(dāng)，使西紅門(mén)板塊成為北京四環(huán)的價(jià)格洼地。據(jù)了解，西紅門(mén)區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)有望快速增長(zhǎng)，主要是因?yàn)?014年以來(lái)，四環(huán)沿線的豐臺(tái)屢屢拍出高價(jià)地，如龍湖和葛洲壩2014年初拍下的“西宸原著”地塊，刨除配建后，商品房樓面價(jià)已逼近6萬(wàn)元/平米。這使得西紅門(mén)區(qū)域的高端住宅如鴻坤林語(yǔ)墅等項(xiàng)目的售價(jià)，幾乎等同周邊新土地的樓面價(jià)，未來(lái)有較高的上漲預(yù)期。

　　以鴻坤林語(yǔ)墅為例，項(xiàng)目位于京開(kāi)高速西紅門(mén)出口西500米，容積率僅為1.02，整個(gè)社區(qū)共有276套聯(lián)排和疊拼別墅，是四環(huán)城市核心區(qū)十分稀缺的低密度、純別墅居住區(qū)。據(jù)悉，鴻坤林語(yǔ)墅一期已售罄，將于近期交房，目前二期別墅在售，330-380平方米的疊拼別墅報(bào)價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右，430-550平米的聯(lián)排別墅則在6.2萬(wàn)元/平方米左右。

　　而龍湖預(yù)計(jì)西宸原著將在今年年中入市的別墅，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其毛坯售價(jià)將突破10萬(wàn)元/平方米。

　　“對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)，鴻坤林語(yǔ)墅的售價(jià)幾乎和周邊項(xiàng)目的土地價(jià)格相當(dāng)�！兵櫪ぜ瘓F(tuán)高端項(xiàng)目部營(yíng)銷總監(jiān)范延表示，林語(yǔ)墅5.5萬(wàn)-6.2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)中還包括了裝修標(biāo)準(zhǔn)約1萬(wàn)元/平方米的精裝修，且引進(jìn)了領(lǐng)先的綠色科技室內(nèi)空氣品質(zhì)管理系統(tǒng)，成為北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測(cè)、過(guò)濾的高端項(xiàng)目。

　　投資價(jià)值被認(rèn)可，毛大慶創(chuàng)業(yè)定址西紅門(mén)

　　值得一提的是，西紅門(mén)板塊除了具有舒適便捷的居住價(jià)值外，其投資價(jià)值也頗受社會(huì)精英認(rèn)可。日前，北京萬(wàn)科原總經(jīng)理毛大慶離職后創(chuàng)業(yè)的“UWORK”優(yōu)客工廠創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，也確定選址西紅門(mén)的鴻坤金融谷和鴻坤廣場(chǎng)寫(xiě)字樓作為運(yùn)營(yíng)的首批項(xiàng)目之一。

　　毛大慶4月17日對(duì)新京報(bào)表示，優(yōu)客工場(chǎng)除了為創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間，還將有五大重點(diǎn)服務(wù)模塊——導(dǎo)師服務(wù)、投資服務(wù)、財(cái)務(wù)服務(wù)、法律服務(wù)和銀行服務(wù)，比如以“海歸創(chuàng)業(yè)學(xué)院”為依托的強(qiáng)大的導(dǎo)師團(tuán)，和包括紅杉資本、真格基金、億潤(rùn)投資、創(chuàng)新工場(chǎng)、清控科創(chuàng)、諾亞財(cái)富等著名投資人團(tuán)隊(duì)提供的融資支持。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，鴻坤金融谷整體建設(shè)正在順利推進(jìn)中，西紅門(mén)將成為產(chǎn)業(yè)集聚、人才集聚、商務(wù)金融集聚、信息服務(wù)集聚的企業(yè)圈和高品質(zhì)生活圈，作為板塊唯一在售的低密度別墅產(chǎn)品，鴻坤林語(yǔ)墅也吸引了不少企業(yè)新貴、金融新貴客戶的目光。

　　“我們發(fā)現(xiàn)除了地緣性客戶外，還有很多新客戶來(lái)自金融行業(yè)�！兵櫪ぜ瘓F(tuán)高端項(xiàng)目部營(yíng)銷總監(jiān)范延表示，林語(yǔ)墅作為四環(huán)沿線唯一的城市別墅，沿京開(kāi)高速可快速到達(dá)成熟的金融街商圈和正在崛起的麗澤金融商務(wù)區(qū)，而周邊又擁有教育、商業(yè)等成熟設(shè)施，5-8分鐘可到達(dá)已開(kāi)業(yè)的鴻坤廣場(chǎng)、英特宜家購(gòu)物中心“薈聚”，使很多來(lái)自金融行業(yè)的精英選擇將其作為第一居所。

　　新機(jī)場(chǎng)利好，新國(guó)門(mén)商圈升值

　　區(qū)域樓市發(fā)展前景與政府規(guī)劃密不可分。在京津冀協(xié)同發(fā)展的熱潮下，首都第二機(jī)場(chǎng)已于去年底正式開(kāi)工建設(shè)。該工程將投資799.8億元，建設(shè)4條跑道、70萬(wàn)平方米航站樓及相應(yīng)的貨運(yùn)、空管、航油、市政配套、綜合交通樞紐等設(shè)施。

　　巨額投資無(wú)疑將帶動(dòng)機(jī)場(chǎng)沿線的快速發(fā)展。此前首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)和使用就使三元橋、望京等區(qū)域受益，崛起為北京“國(guó)門(mén)”。而第二機(jī)場(chǎng)建成后將成為中國(guó)第一大機(jī)場(chǎng)，“新國(guó)門(mén)”商圈無(wú)疑是北京最具升值空間的區(qū)域。在大興區(qū)政府的規(guī)劃中，位于南四環(huán)、地鐵上蓋、總體量達(dá)120萬(wàn)平方米的大興西紅門(mén)商圈被寄予厚望，成為最有希望承接新國(guó)門(mén)商圈的板塊。

　　北京市大興區(qū)規(guī)劃局副局長(zhǎng)王彥此前對(duì)新京報(bào)記者透露，大興區(qū)政府在前期規(guī)劃時(shí)就將西紅門(mén)商圈定位為北京城市級(jí)別的商務(wù)中心。

　　據(jù)了解，西紅門(mén)商圈的商業(yè)、辦公配套總體量超過(guò)200萬(wàn)平方米，包括60萬(wàn)平方米的宜家家居和英特爾宜家購(gòu)物中心，體量達(dá)50萬(wàn)平方米的由大興區(qū)國(guó)有房企興創(chuàng)開(kāi)發(fā)的酒店等高端商務(wù)區(qū)，以及由鴻坤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的鴻坤廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目和鴻坤金融谷項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在大興西紅門(mén)有望發(fā)展為北京第二個(gè)國(guó)門(mén)商圈之際，作為板塊唯一的低密別墅，鴻坤林語(yǔ)墅頗具升值潛力。范延表示，項(xiàng)目?jī)r(jià)格將會(huì)隨行就市，由于預(yù)計(jì)隨著今年北京高端市場(chǎng)將回暖，項(xiàng)目售價(jià)也有望穩(wěn)步上調(diào)。

　　本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 自曾暉