高波

　　《中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控》一書近日由商務(wù)印書館正式出版，這是教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目“我國城市住房制度改革研究”的階段性成果。上周六，該書作者經(jīng)濟(jì)學(xué)家高波教授從房地產(chǎn)周期波動(dòng)的角度解讀了今年市場(chǎng)的表現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注的未來走勢(shì)，高波也作出了自己的判斷：明年房?jī)r(jià)將小幅上漲，2013年、2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比今年更好，而從2011年開始，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一個(gè)“黃金十年”。

　　A 2013年房?jī)r(jià)將小幅上漲

　　2012年將近尾聲，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至12月8日20:00，今年南京商品住宅已經(jīng)賣出了6.7萬套，而去年全年才賣了3.7萬多套。在銷量大躍進(jìn)的同時(shí)，南京房?jī)r(jià)自從今年6月份開始，也已經(jīng)連漲6個(gè)月。另外，近期各地土地市場(chǎng)也連掀熱潮，一線城市四天誕生五個(gè)地王的消息備受關(guān)注。

　　對(duì)于今年樓市出現(xiàn)的這些完全不同于去年的現(xiàn)象，高波教授認(rèn)為是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的必然規(guī)律�！皩�(duì)中國房地產(chǎn)周期的研究表明，開發(fā)投資存在12年左右的中周期和3年左右的短周期。從短周期看，2009年是一個(gè)谷底，從2010年到2012年是一個(gè)周期，2013年將是一個(gè)新起點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速只有16%左右，年底開發(fā)商們積極拿地，那么明后年的增長率肯定會(huì)比今年高，到2015年的時(shí)候可能投資會(huì)出現(xiàn)一個(gè)低點(diǎn)。”

　　從最受矚目的房?jī)r(jià)看，高波認(rèn)為由于中國房地產(chǎn)的價(jià)格周期存在12年左右的中周期和2—4年的短周期，上兩輪中周期的價(jià)格谷底分別出現(xiàn)在1991年和2003年，從2004年開始了一個(gè)新周期，預(yù)計(jì)在2015年左右會(huì)出現(xiàn)一個(gè)底。短周期來看，前一個(gè)底是2008年，從2009年的二季度開始明顯上漲，到2012年正好是4年�！皬娜珖鴣砜矗�2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇已無懸念，明年房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲�！敝劣诜�?jī)r(jià)上漲的幅度，高波不贊成“報(bào)復(fù)性上漲”這一觀點(diǎn)，他表示像2009年那樣的暴漲是有特殊原因的，因?yàn)檎�府出臺(tái)了擴(kuò)張性的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)增長，現(xiàn)在國家已明確未來將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，因此2013年房?jī)r(jià)將是小幅上漲。

　　就南京來看，高波表示周期更短，加上2014年的青奧會(huì)即將在南京召開，因此南京的房?jī)r(jià)至少還能漲兩年。

　　B 限貸比限購更有效

　　12月4日，新一屆中央政治局召開會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出要“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)再獲確認(rèn)。如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)具有一定的周期性，那政府的調(diào)控還有必要嗎？

　　高波教授表示，20世紀(jì)90年代以來，中國政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)共實(shí)行了五輪宏觀調(diào)控，包括兩次擴(kuò)張型和三次緊縮型調(diào)控，為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)，采取了土地政策、金融政策和財(cái)政政策等經(jīng)濟(jì)手段，價(jià)格指導(dǎo)、價(jià)格管制和規(guī)劃引導(dǎo)等行政手段以及法律手段等方式。從效果上來說，高波和他的研究團(tuán)隊(duì)通過數(shù)學(xué)的方法計(jì)算發(fā)現(xiàn)，調(diào)控的最大作用是熨平房地產(chǎn)周期波動(dòng)，降低了峰谷波動(dòng)的幅度，像這一輪調(diào)控以來，雖然房?jī)r(jià)沒有大幅下降，但也沒有繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)上漲的速度放緩了。

　　高波認(rèn)為，2010年新一輪調(diào)控后房?jī)r(jià)之所以會(huì)下降，真正起作用的并不是限購政策，而是限貸政策，“首套房貸的首付提高到三成，二套房首付提高到六成，貸款利率上浮1.1倍，第三套房直接停貸，這對(duì)買房人的影響是非常大的，壓住了市場(chǎng)上的投資和投機(jī)需求�！彪m然并不看好限購政策抑制房?jī)r(jià)的作用，但高波也表示限購短期內(nèi)仍不會(huì)取消，這一行政手段退出的前提是出臺(tái)更有效果的政策，比如開征房產(chǎn)稅。高波認(rèn)為房產(chǎn)稅的全面開征可能需要15—20年的時(shí)間，他認(rèn)為上海方案值得借鑒，必須按“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則，先從增量交易開始征收，然后再由增量逐漸向存量房過渡、覆蓋，因此這將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。

　　雖然市場(chǎng)這只看不見的手會(huì)自己進(jìn)行糾正，但高波表示政府的有形之手也是有作用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)普遍存在市場(chǎng)失靈和“羊群效應(yīng)”，需要政府在掌握市場(chǎng)規(guī)律之后采取正確的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

　　C 新“黃金十年”已經(jīng)開啟

　　高波教授很樂觀地表示：“從2011年開始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來又一個(gè)‘黃金十年’，而不是有人所說的‘白銀十年’，更不可能大跌�！�

　　他的理由有三個(gè)，首先是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，中國經(jīng)濟(jì)增長“去房地產(chǎn)化”是不現(xiàn)實(shí)的�！皬漠�(dāng)前世界科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向來看，新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、航空航天等產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展空間巨大，但它們的發(fā)展都要靠房地產(chǎn)業(yè)支持，更不可能替代房地產(chǎn)業(yè)�！�

　　第二個(gè)理由是城市化過程尚未結(jié)束，2011年底，中國城市化率達(dá)為51.3%，根據(jù)規(guī)劃，到2020年要達(dá)到70%，還有較大的成長空間，中國大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)期至少還將持續(xù)十年。

　　第三，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例通常達(dá)到20%—30%，而中國城鎮(zhèn)居民居住類支出占總消費(fèi)支出的比重僅為13%左右，而且中國正在實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，重點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求，這意味著，隨著收入水平進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住房消費(fèi)。

　　“在國家政局穩(wěn)定和世界經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的動(dòng)蕩的條件下，有效擠壓房地產(chǎn)泡沫和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將使中國房地產(chǎn)業(yè)迎來又一個(gè)‘黃金十年’。”高波認(rèn)為，在未來的10年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會(huì)進(jìn)一步提高，品牌企業(yè)由大變強(qiáng)；房地產(chǎn)逐漸從成長階段走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大；大交通框架形成和發(fā)展，使工作地域和生活地域的分離成為可能，工作在南京的消費(fèi)者可以住到南京周邊的縣城乃至小城鎮(zhèn)，而對(duì)于長三角地區(qū)的開發(fā)商來說，未來十年的發(fā)展機(jī)會(huì)更多的可能是在縣城，而不是大城市了。（記者 劉 莉）