截至2012年12月26日，2012年北京市“商改住”項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)成交套數(shù)26518套，成交面積183.16萬(wàn)平米，均價(jià)19282元/平米。業(yè)內(nèi)人士表示，總體來(lái)看，2012年北京商住項(xiàng)目量漲價(jià)跌，供應(yīng)已近尾聲，購(gòu)房要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，警惕風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商通過(guò)商改住獲高額利潤(rùn)

　　近年來(lái)，隨著城區(qū)住宅用地的稀缺、購(gòu)房資格等條件約束，商住項(xiàng)目已然成了北京樓市的生力軍。面對(duì)各種“隨機(jī)應(yīng)變”而層出不窮的商住項(xiàng)目，北京東部一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，有的項(xiàng)目位于近郊地區(qū)缺乏商業(yè)氛圍，確實(shí)不適合商業(yè)開(kāi)發(fā)，相比之下當(dāng)?shù)貙?duì)居住的需求更為明顯。而且從短期來(lái)看，商改住可以迅速回籠資金，其短期利潤(rùn)要高于商業(yè)用途獲取的價(jià)值。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料，位于北京順義空港經(jīng)濟(jì)B區(qū)，由北京春暉園投資有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的“北京方糖”項(xiàng)目，以“非住宅類(lèi)”的身份分割銷(xiāo)售引發(fā)關(guān)注。登錄北京市住建委官網(wǎng)可以看到，項(xiàng)目共獲批1298套，已簽約的686套房，用途為“辦公”，成交均價(jià)為22186元/平米。而據(jù)該項(xiàng)目總策劃李偉新表示，整個(gè)項(xiàng)目分為頂層的“空中一號(hào)”和剩余部分兩塊；整棟樓的產(chǎn)權(quán)及立項(xiàng)均為50年的辦公性質(zhì)，但據(jù)他表示自己僅負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的“空中一號(hào)”部分，共99套，主打創(chuàng)意空間及私人會(huì)所等概念的產(chǎn)品。李偉新同時(shí)表示對(duì)于“空中一號(hào)”以外部分的產(chǎn)品及定位并不了解。

　　記者走訪該項(xiàng)目售樓處了解到，項(xiàng)目在售的均為52、58平米兩種LOFT戶型，全部為上下雙衛(wèi)生間的精裝修房源，目前僅存西向和北向幾套房，均價(jià)為23800元/平米。據(jù)售樓員介紹，該項(xiàng)目共有1000多套房，已售出4/5；目前產(chǎn)權(quán)年限還有42年。該銷(xiāo)售人員還表示，雖然項(xiàng)目是商業(yè)立項(xiàng)，但是絕大多數(shù)人都是買(mǎi)來(lái)自住。

　　通過(guò)查閱歷史數(shù)據(jù)和走訪業(yè)內(nèi)人士，記者了解到該項(xiàng)目地塊是10年前拿下的土地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅合約1470元/平米，同比今日售價(jià)，利潤(rùn)達(dá)十多倍。李偉新對(duì)于北京方糖項(xiàng)目當(dāng)初樓面價(jià)數(shù)據(jù)并未予以正面回復(fù)。

　　新規(guī)實(shí)施一年半，商住項(xiàng)目“降火”

　　從2011年以來(lái)，“不限購(gòu)”的商住類(lèi)產(chǎn)品吸引了大量沒(méi)有“房票”人群，使得該類(lèi)產(chǎn)品的成交在2012年又將出現(xiàn)一個(gè)小高峰。然而，經(jīng)歷了火爆成交后，下半年以來(lái)，商住項(xiàng)目交易情況開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月26日，2012年北京市商改住項(xiàng)目共成交26518套，均價(jià)19282元/平米，比兩月前的19523元/平米呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢(shì)。這也是四年來(lái)該類(lèi)產(chǎn)品成交均價(jià)首次低于整體住宅市場(chǎng)水平。記者了解到，2009年-2011年，商住房的均價(jià)終保持高于住宅的價(jià)格水平，直至2012年末出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，商住產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，主要由于2011年叫停商改住新規(guī)的實(shí)施，使得商住項(xiàng)目生存更加艱難，不少項(xiàng)目不得不通過(guò)調(diào)低價(jià)格預(yù)期來(lái)進(jìn)行甩盤(pán)。

　　實(shí)際上，2012年下半年入市的商住項(xiàng)目，多數(shù)也比周邊項(xiàng)目的售價(jià)有大幅落差，比如，中國(guó)鐵建國(guó)際城·樂(lè)想?yún)R10月最新入市報(bào)價(jià)為19000元/平米，而其所在北苑區(qū)域在售普通住宅項(xiàng)目的價(jià)格已高達(dá)25000元-30000元/平米；東亞·五環(huán)國(guó)際地處舊宮區(qū)域，其16000元/平米的售價(jià)也比周邊普宅項(xiàng)目低出近40%。

　　解析：私改規(guī)劃屢禁不止

　　雖然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停，但此類(lèi)項(xiàng)目北京市場(chǎng)上依然比比皆是。通常來(lái)講，土地用途為商業(yè)、辦公、綜合，土地使用年限為40年、50年的商住產(chǎn)品都屬于該類(lèi)范疇。而對(duì)于新規(guī)定中要求商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不能每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間，卻早已在市場(chǎng)中被破解。

　　據(jù)知情人士透露，新規(guī)要求購(gòu)房者如果想買(mǎi)房用于自住，要進(jìn)行兩次驗(yàn)房。首次按毛坯房收房，不設(shè)立廚房、衛(wèi)生間，但預(yù)留了上下水，以便通過(guò)審核。然后與開(kāi)發(fā)商指定的裝修公司簽訂裝修合同，把廚房和衛(wèi)生間做出來(lái)。這樣就相當(dāng)于業(yè)主自發(fā)地更改房屋規(guī)劃，而與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

　　事實(shí)上，隨著近年來(lái)的發(fā)展，商住類(lèi)產(chǎn)品也逐漸在克服自身的一些缺點(diǎn)，一些項(xiàng)目將水電改成民用，甚至接通天然氣，部分項(xiàng)目甚至除了使用年限之外，其他均與普宅項(xiàng)目無(wú)異。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，項(xiàng)目只要有了前期的規(guī)劃許可證，住建委在預(yù)售時(shí)不會(huì)設(shè)卡，因此市場(chǎng)上現(xiàn)有的商住項(xiàng)目扎堆并不難理解。

　　■ 官方回應(yīng)

　　“不允許商住混合”

　　根據(jù)北京房屋管理部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》（2011年6月1日起實(shí)行）明確要求，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得設(shè)計(jì)成住宅格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

　　帶著種種疑問(wèn)，記者以北京方糖項(xiàng)目為例致電北京市住建委了解到，現(xiàn)在沒(méi)有“商住兩用”一說(shuō)，商業(yè)就是商業(yè)，住宅就是住宅，不允許商住混合。但目前還無(wú)法查到北京方糖項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理情況；這種情況通常有兩種理解，一種是產(chǎn)權(quán)正在辦理過(guò)程中；另一種是產(chǎn)權(quán)辦不下來(lái)。隨后，記者又從項(xiàng)目屬地的順義區(qū)建委產(chǎn)權(quán)交易管理科了解到，該項(xiàng)目的審批手續(xù)均為辦公立項(xiàng)，如果私自改住宅形式銷(xiāo)售，可能會(huì)存在問(wèn)題。

　　北京思源經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理任莉分析，“禁令”出臺(tái)后，相關(guān)項(xiàng)目已經(jīng)不可能再通過(guò)審批了。但是由于需求存在，市場(chǎng)上私自改規(guī)劃可能還是存在。通常做法是，開(kāi)發(fā)商先是按照辦公或是商業(yè)項(xiàng)目建樓，待建成驗(yàn)收后再改室內(nèi)規(guī)劃。但總體來(lái)看，商改住遭禁后，企業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本都上升了，開(kāi)發(fā)商在獲取商業(yè)用地時(shí)將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　■ 提示

　　商辦項(xiàng)目稅費(fèi)不享受任何優(yōu)惠

　　據(jù)北京市住建委產(chǎn)權(quán)交易中心回復(fù)，未來(lái)商業(yè)辦公用途項(xiàng)目在買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中的稅費(fèi)，是按照商業(yè)辦公類(lèi)來(lái)進(jìn)行繳納，契稅繳納是按照總房款的3%，其他稅費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納。

　　值得注意的是，按國(guó)家規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。如果真需要繼續(xù)使用土地，土地使用者應(yīng)該在土地使用到期前一年提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如果因社會(huì)公共利益需要的，則土地被收回。

　　此外，商改房無(wú)法遷入戶口，無(wú)法就近入學(xué)。商業(yè)房也無(wú)法實(shí)現(xiàn)住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等大量的公共配套設(shè)施指標(biāo)問(wèn)題。這主要是由于前期商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃目的不同。(記者 李捷)