中廣網(wǎng)北京1月21日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，新年伊始，中國大型房地產(chǎn)商就表現(xiàn)出了集體高亢前進的姿態(tài)。在剛剛過去的短短半個月時間里，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園等在內(nèi)的多家開發(fā)巨頭相繼宣布了海外融資計劃。在此之前，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了在香港資本市場的登陸。

　　從幾家房地產(chǎn)企業(yè)公告的融資計劃來看，大部分資金都將被用于新增土地儲備。實際上，隨著去年多家開發(fā)商銷售情況的超額完成，對今年的市場，開發(fā)企業(yè)普遍沒有了悲觀的情緒。開發(fā)商已經(jīng)紛紛提高了在2013年度的銷售目標。

　　有房地產(chǎn)企業(yè)負責人認為，銷售目標是企業(yè)對市場判斷的反應，在銷售目標提升的同時，企業(yè)也會消化多少土地，再新增多少土地，這又反過來吹熱企業(yè)的拿地計劃。一二線城市的土地溢價率會有所上升。

　　在依然嚴厲的限購令之下，房地產(chǎn)企業(yè)的樂觀情緒將會怎樣影響今年的房地產(chǎn)市場？經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就此發(fā)表評論。

　　國內(nèi)融資形勢緊張 房企被迫轉(zhuǎn)向海外和香港

　　去年這個時候，房地產(chǎn)市場一片低迷，頻頻傳出房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就要斷裂的消息。一年后的現(xiàn)在，情況完全來了個180度大轉(zhuǎn)彎，大型房地產(chǎn)企業(yè)充滿了活力，紛紛開始海外融資，融資額動輒就是數(shù)億美元�，F(xiàn)在房地產(chǎn)回暖是不爭的事實，但這些大型房企為什么都要跑到海外，尤其是到香港去融資？

　　楊紅旭：對大企業(yè)來講，永遠差錢，尤其是2012年從二季度開始他們的房屋比較好賣，他們急著要拿地擴張，所以說急著用錢。企業(yè)融資永遠是一個話題，近幾年因為房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進行，導致國內(nèi)的融資比較緊張，尤其是銀行貸款其實依然比較緊張，而且我們的資本市場基本上還是緊縮狀態(tài)。企業(yè)被迫要多元化融資，其中之一就是去境外尤其是香港進行融資。

　　香港融資為什么這么多，我認為有兩點：第一是香港融資比較便利，尤其是香港的股市和樓市今年以來情況是不錯的，還有很多熱錢在香港駐扎，圍堵香港，所以他們資金流動性比較寬裕，比較適合于通過他們的資本市場融資。第二，香港的利率是跟著美國走的，跟美元掛鉤，美國和香港現(xiàn)在都是低利率，在香港融資的利率要低于國內(nèi)。所以說第一那邊有錢，第二那邊的融資成本低，這促使大企業(yè)全來融資。

　　值得注意的是，在海外融資潮被掀起的同時，國內(nèi)的貸款也有所放松。難道資金又在流向房地產(chǎn)業(yè)嗎？

　　楊紅旭：國內(nèi)放松不明顯，因為從2010年開始我們的房地產(chǎn)開發(fā)貸這塊是比較緊縮的。2012年下半年以來隨著樓市的回暖，商業(yè)銀行覺得房地產(chǎn)開發(fā)貸項目風險并不大，所以放貸的積極性比2011年下半年和2012年上半年有所放寬松，但是貸款依然比較緊張。大致從環(huán)比來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速一季度最低8%，二季度達到10%，三季度是11%，房地產(chǎn)開發(fā)貸的余額同比增幅在持續(xù)增長攀升，但是依然處于歷史偏低水平。

　　如果不加強調(diào)控 2013年樓市將延續(xù)回暖勢頭

　　國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格上漲和持平的占絕大多數(shù)。而一線城市像北京、廣州、深圳三市的環(huán)比漲幅已躥到了1%以上，就連房價下跌重災區(qū)的溫州也已止跌。和這個情況相對應的是，開發(fā)商們情緒高漲，紛紛提高了今年的銷售目標。就目前的情況看，今年的房地產(chǎn)市場持續(xù)紅火下去是否已是必然？

　　楊紅旭：2013年如果沒有調(diào)控措施，那么這個市場回暖將會延續(xù)2012年的勢頭，價格還會進一步加速上漲，尤其是東部的一線和二線。如果說市場向好了，樓盤比較好銷售了，價格的折扣會變小甚至反而提價。企業(yè)開發(fā)商受這種市場情緒的影響，必然會轉(zhuǎn)向樂觀，就會融資去拿地，然后提高2013年的銷售業(yè)績目標等等。開發(fā)商這種良好的預期導致他們拿地的預期溢價率比較高甚至超過百分之百的溢價率，會助漲市場樂觀情緒，會推高房價。

　　樓市調(diào)控需加碼升級 否則一線城市房價將失控

　　有人說，無論是從數(shù)據(jù)，還是從開發(fā)商的舉動來看，房價已經(jīng)看不到有下跌的可能了。有人甚至預言，如果沒有新的政策出臺，一線城市房價可能再度失控。今年的調(diào)控政策有沒有可能會出現(xiàn)變化？

　　楊紅旭：現(xiàn)在整體大勢是往上走的，但是趨于分化。一線和二線去庫存化比較順利，它們供求比較平衡，北京已經(jīng)供不應求，價格必然是漲的。三線城市存貨量比較大，所以價格漲的幅度比較小，空間也并不是很大。假如我們政策保持平穩(wěn)，即便是強調(diào)既有政策，但是不加碼不升級，一線和部分二線房價肯定會加速上漲。因為房價是直接受供求關系影響，我們的需求不變但是我們的供應越來越少。所以我認為調(diào)控應該是進一步升級和加碼，否則一線城市房價肯定要失控的。

　　我認為調(diào)控政策最好是有所差異，比如三線城市存貨量大，房價基本比較平穩(wěn)，調(diào)控還是可以聚焦于一線和少數(shù)的二線房價高漲的地區(qū)。第二，我覺得稅收可以增加，房地產(chǎn)稅試點可能會遇到一些障礙，但是部分稅收像營業(yè)稅、個調(diào)稅、增值稅、契稅都有適度上調(diào)的空間。第三，信貸可以進一步收緊。限購真的要從嚴執(zhí)行，地方政府必須要把限購、限貸、限價執(zhí)行到底，否則一線城市房價很難控制。