“白銀時(shí)代”房企怎樣活得更好？

房地產(chǎn)開發(fā)在10年內(nèi)還是有利可圖的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過努力，其利潤(rùn)既可高于一般制造業(yè)，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。

劉宏長(zhǎng)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，過去10年可謂“黃金時(shí)代”。這個(gè)時(shí)期的特征是，買到地幾乎等于發(fā)了財(cái)。即使是原來測(cè)算效益不佳的雞肋地塊，存放兩三年就可以變成高利可期的聚寶盆。

隨著國(guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)，特別是貨幣發(fā)行控制的到位，從2011年開始，房?jī)r(jià)急劇上升的勢(shì)頭戛然而止，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”：一方面繼續(xù)保持大發(fā)展的趨勢(shì)，仍是有利可圖的產(chǎn)業(yè)；另一方面，受到方方面面的制約，不太可能再出現(xiàn)“黃金時(shí)代”的暴利。

城鎮(zhèn)化帶來巨量需求

城鎮(zhèn)化是中國(guó)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一。2011年，全國(guó)的城鎮(zhèn)化率剛過50%，按照近10年來每年1%點(diǎn)多的速度，我國(guó)要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家75%以上的城鎮(zhèn)化率，還需要20年左右。農(nóng)民變市民的過程，為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了巨量需求。

目前，美國(guó)債臺(tái)高筑，更想通過美元貶值、債務(wù)縮水的方法來擺脫困境，這導(dǎo)致全世界資源不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有不斷上漲趨勢(shì)——房地產(chǎn)是目前人們實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的首選，人們財(cái)富保值增長(zhǎng)的需求和貨幣貶值的心理預(yù)期，必然增大對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格也必然隨著貨幣貶值的速度逐步上漲。

住房制度改革以后，全國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件已有很大改善，但與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，人均住房面積和住房品質(zhì)還有較大差距。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和人民群眾收入水平不斷提高，為進(jìn)一步改善住房條件打下了基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的需求和市場(chǎng)。

各種產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新需求，如旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老房產(chǎn)、物流房產(chǎn)等。以前搞旅游，主要是包裝景點(diǎn)供人們參觀游覽，現(xiàn)在發(fā)展到利用自然風(fēng)光、天然資源打造休閑居所、養(yǎng)生居住，候鳥式的生活成為可能。

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)前提條件。衣食住行是人民群眾的基本生活需求，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寶貴內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)又聯(lián)系幾十個(gè)行業(yè)、幾千種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。在目前條件下，房地產(chǎn)業(yè)的興衰將影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的興衰。任何決策者都不能忽視這一點(diǎn)。

未來10年依然有利可圖

國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控水平不斷提高，貨幣發(fā)行和通貨膨脹受到嚴(yán)格控制。近10年來幾次貨幣嚴(yán)重超發(fā)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的后果已成為教訓(xùn)�？梢灶A(yù)見，近期內(nèi)不會(huì)重蹈覆轍，雖然美元的貶值趨向?qū)⒂绊懭嗣駧诺膬r(jià)值變動(dòng)，但只要我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控把握得好，就不會(huì)出現(xiàn)惡性通貨膨脹。

從2010年開始，國(guó)家各種保障房大規(guī)模開建，也減輕了市場(chǎng)的商品房供應(yīng)壓力。國(guó)家對(duì)購(gòu)買二套以上住房的一系列限制政策，也在一定程度上制約了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求。但另一方面，受近10年房?jī)r(jià)急劇上漲影響，各種資金通過各種渠道大規(guī)模涌入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越劇烈，商品房這個(gè)“皇帝的女兒不愁嫁”的現(xiàn)象已基本消失，一些經(jīng)營(yíng)管理不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況明顯滑坡，而且有可能因各種失誤而被淘汰出局。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)在10年內(nèi)還是有利可圖的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過努力，其利潤(rùn)既可高于一般制造業(yè)，又因受到方方面面的制約很難獲取暴利。之所以限定為10年，是因?yàn)槲覈?guó)的城鎮(zhèn)化要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平雖然還要20年左右，但由于各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度會(huì)超前于城鎮(zhèn)化。再過10年或多一點(diǎn)時(shí)間，就可能出現(xiàn)供過于求的局面。這時(shí)，即使不會(huì)出現(xiàn)泡沫破滅的慘象，也會(huì)進(jìn)入打破壟斷后各行業(yè)利潤(rùn)趨于平均的時(shí)代。

五大轉(zhuǎn)變提升開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求得生存和發(fā)展，就必須認(rèn)清形勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)現(xiàn)五個(gè)轉(zhuǎn)變：

一是由盲目購(gòu)地到積極審慎購(gòu)地。購(gòu)地之前要深入調(diào)查、精心測(cè)算，認(rèn)真分析地塊所處的區(qū)域，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀況，土地的性價(jià)比，不要認(rèn)為“撿到籃子里的都是菜”，盲目搶當(dāng)“地王”。

二是由生產(chǎn)觀念、促銷觀念到市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是短缺經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)可以不問市場(chǎng)需求，能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么，能生產(chǎn)多少就生產(chǎn)多少。當(dāng)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡以后，社會(huì)各種產(chǎn)品豐富起來，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)開始加劇，企業(yè)為了銷售自己的產(chǎn)品而采取各種促銷手段，形形色色的廣告成為促銷的有力工具。而現(xiàn)代營(yíng)銷觀念是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，市場(chǎng)需要什么就生產(chǎn)什么，雖然也不否認(rèn)廣告的作用，但把市場(chǎng)需求放在第一位。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)消費(fèi)者愛好和需求進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目科學(xué)的市場(chǎng)定位，生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

三是由“慢慢來”到追求產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)速度。在房地產(chǎn)開發(fā)的“黃金時(shí)代”，囤地效益可能大于開發(fā)效益；而在“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)雖仍在波浪式緩慢上漲，但漲幅會(huì)低于財(cái)務(wù)成本的增長(zhǎng)幅度，時(shí)間一長(zhǎng)，好地塊也會(huì)產(chǎn)生差效益。由于競(jìng)爭(zhēng)越來越劇烈，房地產(chǎn)開發(fā)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工的水平越來越高，如果開發(fā)速度慢，拖的時(shí)間長(zhǎng)，就算比較先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也會(huì)逐漸落伍，成為過時(shí)的產(chǎn)品。再加上土地增值稅的因素，時(shí)間拖的長(zhǎng)的樓盤由于地價(jià)房?jī)r(jià)逐步上漲，毛利可能會(huì)大一點(diǎn)，但最后效益都通過稅收和財(cái)務(wù)成本歸了政府和銀行，企業(yè)冒著風(fēng)險(xiǎn)搞房地產(chǎn)開發(fā)還不如去搞民間借貸。因此，在“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，加大樓盤的開發(fā)去化速度。這是許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)。

四是經(jīng)營(yíng)管理由粗放到精細(xì)。在“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)盲目一點(diǎn)、管理粗放一點(diǎn)、浪費(fèi)多一點(diǎn)、成本高一點(diǎn)不要緊，房?jī)r(jià)上漲后，一俊遮百丑，還是能取得一定的利潤(rùn)。到了“白銀時(shí)代”，如果不注意控制成本，開發(fā)企業(yè)就可能沒有效益，甚至出現(xiàn)虧損。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)都要注意節(jié)省成本，注意購(gòu)買的材料和服務(wù)的性價(jià)比，不能借口“算大賬”隨意浪費(fèi)，要“大賬小賬都要算”，精心策劃、嚴(yán)格管理、提高品質(zhì)、加快速度，這樣才會(huì)有效益。每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)約下來的費(fèi)用很可能會(huì)成為主要經(jīng)濟(jì)效益。

五是由重視個(gè)別人才到重視人才群體結(jié)構(gòu)。在“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵是拿地和策劃，少數(shù)關(guān)鍵人物能力強(qiáng)就行了。到了“白銀時(shí)代”，雖然拿地和策劃仍然是房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵，但由于需要各個(gè)環(huán)節(jié)的精細(xì)經(jīng)營(yíng)管理，就需要人才群體的共同努力，需要一個(gè)高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。